ヴァースクレイシアIDZ下北沢【駅距離はあるが眺望も得られる住宅街ポジション】5階38㎡5,190万円（坪単価454万円）

ヴァースクレイシアIDZ下北沢。

所在地：東京都世田谷区代沢4-31-10
交通：池ノ上駅徒歩12分、下北沢駅徒歩13分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、42戸

代沢4丁目、梅丘通りの南側というポジションですので駅距離はありますし、近隣に北沢川緑道があることからもお分かりのように、両駅付近と比べると標高が低くなっているため、アプローチは起伏も伴います。

しかしながら、梅丘通り沿いとは言えども第一種中高層住居専用地域、敷地の中ほどから南側（梅丘通りの内側）が第一種低層住居専用地域となる住宅街に位置した環境面での魅力の高い物件ですし、駅近物件が限られ、かつ、下北線路街の開発で魅力がさらに高まっている下北沢駅が徒歩圏になるのは魅力でしょう。
ちなみに、物件概要などへの表示はありませんが、三軒茶屋駅も徒歩20分圏内のはずで、やはり起伏は伴うものの自転車などを利用すればわりと気軽に行ける距離感ですね。

また、敷地面積も900㎡超ということで小ぶりなものの多いヴァースクレイシアシリーズの中では案外スケール感もある方です。
敷地北側（梅丘通り沿い）の第一種中高層住居専用地域側（最高高さ19m）でも6階建、敷地南側の第一種低層住居専用地域側（最高高さ10m）だと3階建になってしまいますので、建物自体は30～50㎡台の総戸数42戸というスケールでしかないのですが、代沢は多くが第一種低層住居専用地域になっているためスケール的にも小ぶりなものが多く（そもそも分譲マンションは少なく）、こういった1LDK中心のものとなるとより限られてしまいますね。

買物便は、広域に渡り住居系地域が主となるエリアなので凄く充実しているわけではありません。ただ、まいばすが徒歩4分、サミットストアが徒歩7分、また、徒歩10分ちょっとのところにドン・キホーテやダイソーもあるので悪くはないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は38㎡の1LDK、南東角住戸です。南側には当物件の南向きの棟（第一種低層住居専用地域の3階建）がありますが、それを越える上層階住戸で、東方向も高いもので4階建程度の低層住宅街になっているので視界抜けも望めますね。
南方向は少し先のところから標高が高くなるのでそこまでの”抜け”ではないものの、第一種低層住居専用地域が中心となる中で”少し高さ制限の緩い第一種中高層住居専用地域”に立っているがゆえの魅力的な視界条件になります。

間取りは物件内では中ほどの大きさのもので、近年の狭小トレンドからすれば1LDKとしてはむしろやや大きな方と言えるでしょうか。

ただ、玄関が凸位置になっているため廊下は短い方ではなく、バルコニー側の柱すらも食い込んでいるため、とりわけゆとりを感じることはありません。
とはいえ、収納が充実しているわりには居室畳数もそれなりの水準になっているのはこの面積帯ならではでしょうか。

洋室の引き戸はもっときれいに開け放てるもの（LDとの一体利用がしやすいもの）になっていると良かったでしょうね。

坪単価は454万円。両面の日照・視界共に良好なポジションで、物件内で上限に近い設定になります。

平均では420～430万円といったところになるはずで、けして安いとは言えませんが、今時期の下北沢駅徒歩10分圏内では難しい水準なのは言うまでもなく、"駅距離がありブランド力に欠けるなり"の水準という印象です。
リビオ下北沢（2021年分譲/下北沢駅徒歩6分/平均坪単価約500万円）、グランドメゾン代沢三丁目（2019年分譲/池ノ上駅徒歩8分/平均坪単価約575万円）、オープンレジデンシア代沢二丁目（2018年分譲/池ノ上駅徒歩5分/平均坪単価約420万円）などと比べると利便性では大分劣ってしまいますが、その後の価格上昇や30㎡台中心でグロスが嵩まないこと（単価が高めになりやすい）を考えれば違和感はありません。
そのように低層住宅街に位置していながら珍しく視界抜けも得られる物件のため、重視するもの次第で魅力を感じることが出来るでしょう。