エクセレントシティ東船橋グラン【東船橋では珍しい駅寄り物件】3階70㎡4,999万円（坪単価235万円）
エクセレントシティ東船橋グラン。
所在地：千葉県船橋市市場4-1682-1の一部他（地番）
交通：東船橋駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上9階地下1階建、98戸
現在分譲中のエクセレントシティ船橋グランライズやそれ以前にもエクセレントシティ千葉グランクラスなどといったネーミングのものもありますが、「エクセレントシティ～グラン」というのは昨年分譲されたエクセレントシティ新松戸グランに次いで2件目になるでしょうか。
ネーミングの意図や真意は分かりかねるのですが、そこそこのスケール感があることが前提にはなっているようでこちらも敷地面積約3,334㎡×総戸数98戸という大き目の物件になっています。
立地としては、市立船橋高校の東側隣接地で、駅近という感じではないものの、東船橋駅というのは駅周りの分譲マンションの供給が非常に限られていますので、地縁のある方にとっては面白いポジションになるでしょう。
東船橋駅は駅周りの商業エリアが小さく、用途地域で言うとそのわずかな近隣商業地域の周囲360度に第一種低層住居専用地域が広がっています。そのため、駅周りは戸建や低層アパート・マンション（要するに規模の小さな共同住宅）が多くなっており、分譲マンションらしい分譲マンションは見当たらないのです。
当物件はその第一種低層住居専用地域から第一種住居地域に入ってまもないところにあり（2016年分譲で同じ駅徒歩6分のパークホームズ船橋宮本ヒルトップと共通点が少なくありません）、分譲マンションの中では東船橋駅への良好なアクセスと環境面のバランスが取れたポジションになりますね。
近年、船橋駅側では駅前再開発の具体化の影響もあるのか徒歩10分圏内の物件がわりと供給されていますが、相場高騰によりかなりの金額になっています。こちらのようなポジションは、利便性ではかなわなくとも住居系エリアの落ち着きという点では船橋駅にほど近い物件ではなかなか得にくいものと言えるでしょう。自転車を利用すれば船橋駅界隈へのアクセスもしやすいポジションというのもポイントの1つになります。
一方、日常的な視点で言うとスーパー便は良いとは言えません。もちろんそのように自転車などを使って船橋駅前へ繰り出せば選択肢は豊富ですし、昨今はネットスーパーという選択もありますが、あくまで徒歩圏ということになると東船橋駅前徒歩9分のワイズマート一択になるでしょうか。
通学区は市場小学校で徒歩10分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地は西傾斜のちょっとしたひな壇ポジションにあり、東側（細い道路の向かいに戸建エリア）はもちろんのこと、南側（東船橋和光台ハイツ）も当物件の敷地よりも一段高くなります。そのため、こういった低層階ではやや囲まれ感があるのですが、一方で南西方向はこちらよりも標高の低いポジションになるのでそちら方向からの日照は得られますね。
間取りは角住戸ながら70㎡にギリギリ乗せた程度のもので、けして大きなものではありません。しかしながら、正方形に近い専有部形状（南面ワイドスパン）で、南面3室、かつ、LDの南側開口部が充実しているのは大きなポイントの1つになるでしょう。
洋室3の引き戸がわりときれいに開け放てるようになっていることで二面採光の大きな空間としての利用も可能です。
共用廊下側に柱の食い込みが見られますが、一般的な範疇ですし、その良好な専有部形状が功を奏し廊下を短めに出来たことで効率性も上々でしょう。
収納を充実させつつも、LDの傍らにカウンター付のライブラリースペースを設けているのも面白い点になるでしょうね。
坪単価は235万円。上層階のルーバル付のものになると流石に250万円を超えてはきますが、思っていたよりも上下差が小さい印象になります。
相対的に単価がやや高めの設定となった40～50㎡台などもあるので平均坪単価を計りづらいところはあるものの、平均でも240～250万円程度になると思われ、2016年分譲のそのパークホームズ船橋宮本ヒルトップ（駅徒歩6分/平均坪単価約220万円）との差は6年もの月日を考えると意外にも小さいですね。
その後2018年にメイツ東船橋（駅徒歩11分）が分譲されており、そちらは平均坪単価約185万円にとどまっていましたが、やはり駅距離の差が大きいですし、通り沿い（成田街道・船取県道）でもありましたからね。
なお、直近の船橋駅徒歩圏においては、ルピアコート船橋本町（2021年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約285万円）、エクセレントシティ船橋本町（2021年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約310万円）、エクセレントシティ船橋グランライズ（2022年分譲/駅徒歩10分/平均坪単価280万円ぐらい？）といった感じの供給があり、やはりそこいらあたりの物件との価格差はしっかりと設けられています。
2020年分譲のリビオ船橋夏見（船橋駅徒歩11分/平均坪単価約230万円）、2019年分譲のライオンズ船橋シーズンフォート（船橋駅徒歩13分/平均坪単価約220万円）ぐらいまで遡ると、"もう少し"という思いも出てはきますが、東船橋駅とはいえ最寄駅が徒歩6分になることを考えれば大きな違和感はないでしょう。
所在地：千葉県船橋市市場4-1682-1の一部他（地番）
交通：東船橋駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上9階地下1階建、98戸
現在分譲中のエクセレントシティ船橋グランライズやそれ以前にもエクセレントシティ千葉グランクラスなどといったネーミングのものもありますが、「エクセレントシティ～グラン」というのは昨年分譲されたエクセレントシティ新松戸グランに次いで2件目になるでしょうか。
ネーミングの意図や真意は分かりかねるのですが、そこそこのスケール感があることが前提にはなっているようでこちらも敷地面積約3,334㎡×総戸数98戸という大き目の物件になっています。
立地としては、市立船橋高校の東側隣接地で、駅近という感じではないものの、東船橋駅というのは駅周りの分譲マンションの供給が非常に限られていますので、地縁のある方にとっては面白いポジションになるでしょう。
東船橋駅は駅周りの商業エリアが小さく、用途地域で言うとそのわずかな近隣商業地域の周囲360度に第一種低層住居専用地域が広がっています。そのため、駅周りは戸建や低層アパート・マンション（要するに規模の小さな共同住宅）が多くなっており、分譲マンションらしい分譲マンションは見当たらないのです。
当物件はその第一種低層住居専用地域から第一種住居地域に入ってまもないところにあり（2016年分譲で同じ駅徒歩6分のパークホームズ船橋宮本ヒルトップと共通点が少なくありません）、分譲マンションの中では東船橋駅への良好なアクセスと環境面のバランスが取れたポジションになりますね。
近年、船橋駅側では駅前再開発の具体化の影響もあるのか徒歩10分圏内の物件がわりと供給されていますが、相場高騰によりかなりの金額になっています。こちらのようなポジションは、利便性ではかなわなくとも住居系エリアの落ち着きという点では船橋駅にほど近い物件ではなかなか得にくいものと言えるでしょう。自転車を利用すれば船橋駅界隈へのアクセスもしやすいポジションというのもポイントの1つになります。
一方、日常的な視点で言うとスーパー便は良いとは言えません。もちろんそのように自転車などを使って船橋駅前へ繰り出せば選択肢は豊富ですし、昨今はネットスーパーという選択もありますが、あくまで徒歩圏ということになると東船橋駅前徒歩9分のワイズマート一択になるでしょうか。
通学区は市場小学校で徒歩10分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地は西傾斜のちょっとしたひな壇ポジションにあり、東側（細い道路の向かいに戸建エリア）はもちろんのこと、南側（東船橋和光台ハイツ）も当物件の敷地よりも一段高くなります。そのため、こういった低層階ではやや囲まれ感があるのですが、一方で南西方向はこちらよりも標高の低いポジションになるのでそちら方向からの日照は得られますね。
間取りは角住戸ながら70㎡にギリギリ乗せた程度のもので、けして大きなものではありません。しかしながら、正方形に近い専有部形状（南面ワイドスパン）で、南面3室、かつ、LDの南側開口部が充実しているのは大きなポイントの1つになるでしょう。
洋室3の引き戸がわりときれいに開け放てるようになっていることで二面採光の大きな空間としての利用も可能です。
共用廊下側に柱の食い込みが見られますが、一般的な範疇ですし、その良好な専有部形状が功を奏し廊下を短めに出来たことで効率性も上々でしょう。
収納を充実させつつも、LDの傍らにカウンター付のライブラリースペースを設けているのも面白い点になるでしょうね。
坪単価は235万円。上層階のルーバル付のものになると流石に250万円を超えてはきますが、思っていたよりも上下差が小さい印象になります。
相対的に単価がやや高めの設定となった40～50㎡台などもあるので平均坪単価を計りづらいところはあるものの、平均でも240～250万円程度になると思われ、2016年分譲のそのパークホームズ船橋宮本ヒルトップ（駅徒歩6分/平均坪単価約220万円）との差は6年もの月日を考えると意外にも小さいですね。
その後2018年にメイツ東船橋（駅徒歩11分）が分譲されており、そちらは平均坪単価約185万円にとどまっていましたが、やはり駅距離の差が大きいですし、通り沿い（成田街道・船取県道）でもありましたからね。
なお、直近の船橋駅徒歩圏においては、ルピアコート船橋本町（2021年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約285万円）、エクセレントシティ船橋本町（2021年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約310万円）、エクセレントシティ船橋グランライズ（2022年分譲/駅徒歩10分/平均坪単価280万円ぐらい？）といった感じの供給があり、やはりそこいらあたりの物件との価格差はしっかりと設けられています。
2020年分譲のリビオ船橋夏見（船橋駅徒歩11分/平均坪単価約230万円）、2019年分譲のライオンズ船橋シーズンフォート（船橋駅徒歩13分/平均坪単価約220万円）ぐらいまで遡ると、"もう少し"という思いも出てはきますが、東船橋駅とはいえ最寄駅が徒歩6分になることを考えれば大きな違和感はないでしょう。