エクセレントシティ東船橋グラン【敷地面積3,300㎡超のひな壇ポジション】4階58㎡4,099万円（坪単価235万円）

続けて、エクセレントシティ東船橋グラン。

設計・施工は、デベロッパーの新日本建設です。

「グラン」を冠していることからもお分かりのように、総戸数98戸というそこそこのスケールを有した物件で、特に3,300㎡超の敷地面積が生み出すランドプランに特徴がありますね。

西側に市立船橋高校が隣接する傾斜の途中、ちょっとしたひな壇上ポジションとなる物件で、南や東は擁壁（隣地側の方がグラウンドレベルが高くなっているため）が隣接していることから敷地周囲には緑地帯が施されます。また、空地率は約64％と高めでエントランス脇に自主管理公園が設置されるあたりも魅力になってくるでしょうか。

デザインや借景的な魅力の高い居住者専用のガーデンなどがないのは残念ではあるものの、エントランスアプローチ～エントランスホールにかけての空間設計は総戸数98戸なりのゆとりを感じますし、共用施設としてラウンジ（エントランスホール脇ではあるがエントランスホールとは区切られたスペース）に加え、リモートワークなどを想定したスタディルームがあるあたりもスケールなりの魅力になるでしょう。

また、いずれも細い道路ではあるものの、北東部と北西部の二方向で接道しており、それなりに歩車分離出来ているのもポイントの1つと言えるでしょうね。

外観デザインはこのシリーズらしくバルコニー戸境をしっかりとコンクリ壁で仕切っており重厚感はそれなりですが、外壁は一般的なアースカラーであり全体的にやや地味な印象にはなります。

前回のエクセレントシティ東船橋グラン。

公式ホームページ

お部屋は58㎡の2LDK、東向き中住戸です。東側はそのように道路及び前建（戸建）が一段高いグラウンドレベルにありますが、この階だとギリギリ視界が抜けてくるぐらいの位置関係になるでしょうか。気持ち程度ではありますがやや南東に傾いた東向きなので日照もそこそこには得られるはずです。

間取りはやや大き目の2LDKにはなるのですが、スパンがナロー気味で、奥行（玄関からバルコニーまでの距離）があるため、廊下が長めなのは残念ですね。LD入口付近の実質的な廊下部分がかなり大きくなっており、お世辞にも効率的なものとは言えません。

そもそも当物件はこのプランのある東向きの棟と先ほど取り上げた南向きの棟が南北に並んでいるのですが、こちらの東向きの棟に関しては、中央部分の南北に共用廊下を通すことで、"東と西の両面に住戸を設ける"とプラン的な魅力が増したのではないでしょうか。

"両面"にすることで各プランがワイドスパンに出来ますし、そもそも西傾斜の地ですので西側（市立船橋高校側）の方がむしろ視界条件が良いわけですからね（高校側からの音の影響などを考慮しての配棟なのでしょうか？？？）。

"両面"のフロアプランにしていまうと共用廊下側に開口部を確保するのが難しくなり、3LDKプランが「2LDK+S」などになってしまうことが考えられますし、総合的な判断でこのような配棟になっているのだとは思います。とは言え、その代わりにワイドスパンを実現できればバルコニー側に3室（LD＋洋室2室）、そしてもう1室をリビングインとすることでLDと一体で建築基準法上の採光基準（居室要件）を満たせば晴れて3LDKになるわけですので、その方が魅力的なプランが増えていたのではないでしょうか。

そもそもこういった2LDKならば「ワイドスパン＝全室がバルコニー側」というのも可能だったでしょうし、このフロアプランはちょっと勿体ない気がしてしまいます。

坪単価は235万円。先ほどの南東角と同じ水準で、中住戸、かつ、東向き、さらに、そういったナロースパン気味なところからするとやや強く感じてしまいます。

もちろん50㎡台でグロスの嵩みが抑えられているというあたりも影響してはいるのでしょうが、立地的にはやはりファミリーニーズ（3LDKニーズ）が最も旺盛なはずですしね。

設備仕様面は、スケールを生かしディスポーザーが付いています。水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターが備わっており、近年のこの単価帯の物件の中では充実している方になります。

管理費は260円/㎡。外廊下でもディスポーザー付での水準ですので大きな違和感はないでしょう。総戸数98戸というスケール感があるわりにやや高く感じるのは確かで、以下のように維持費のかかる機械式駐車場が多いこと（しかも利用料が8,000～12,000円と控えめな設定）が影響しているのではないでしょうか。

駐車場は全58台で全て機械式、別途来客用が1台あります。