サンウッドフラッツ神田神保町【都心駅徒歩2分のわりにはまずまずの間取り】12階42㎡7,370万円（坪単価587万円）

サンウッドフラッツ神田神保町。

所在地：東京都千代田区神田神保町2-10-15他（地番）
交通：神保町駅徒歩2分、九段下駅徒歩6分、水道橋駅徒歩9分、竹橋駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上14階地下1階建、45戸（うち地権者住戸18戸。他事務所2戸、店舗1戸）

言わずもがな神保町駅徒歩2分、徒歩10分圏内で4駅5路線利用可の高交通利便性が最大の魅力になる物件なのですが、それに加え駅前でありながら靖国通りや白山通りから内に入った立地条件も悪くありません。小さな敷地ではありますが、三方接道（私道含む）でもあります。

以前は神保町マンションのあったところで下部には店舗などもあったため、地権者住戸の他、事務所・店舗なども予定されてはいますが、大通り沿いの喧騒はなく、周囲は小さ目のビルやマンションが多くなっています。そのため、いわゆる神田エリアの昔ながらの商業地域の一画という印象になるでしょうか。
もちろん、近年は神田エリアでも再開発が行われるようになってきてはいますが、こちらの敷地も370㎡弱しかないですし、そのように小さなビルやマンションが多いエリアになるので土地を纏めるのは容易ではないのでしょうね。

とはいえ、神田小川町三丁目西部南地区再開発（住宅・オフィス・店舗のタワー型の複合開発）や三省堂書店本社ビル建替えなどが駅の向こう側で予定されており、小さなものも含めれば老朽化した建物の多いこの界隈は日々新しいものが生まれるのが自然な状況下にありますのでそういった楽しみも少なくないエリアと言えるでしょう。

スーパー事情で言うと、都心部の例に漏れずまいばす（徒歩3分）とマルエツプチ（徒歩4分）ぐらいかと思いきや成城石井も同じぐらいの距離感にありますね。また、一昨年再開発により誕生した神田スクエアのサミットストアも徒歩12分にあります。

公式ホームページ

お部屋42㎡の1LDK、北西角住戸です。神保町の駅前ですので、靖国通りや白山通りなどの大通り沿いでなくとも近隣にはこのぐらいの建物はあります。そのため、眺望と言うほどの魅力的な視界が広がるわけではないのですが、前建は北側が6階建、西側が5階建という低めのものになっており、都心部駅徒歩2分ということを考えれば上々のものになるでしょう。

間取りは物件内で最も大きなものになっており（地権者住戸除く）、近年の都心部1LDKとしては意外にも大きなものになりますね。

当物件の分譲タイプは20～40㎡台で構成されており、25㎡のスタジオタイプもありはするものの、30㎡台前半～中盤の1LDKが中心になっています。

そのため、こういった40㎡台ならば2LDKを採用されていても何らおかしくなかったように思いますし、そもそもこの41.54㎡では住宅ローン控除も適用対象外（内法面積で40㎡以上ないですよね？柱の食い込み加減にもよりますが一般的には壁芯面積（41.54㎡）に比べ5％程度低いものです）になってしまいます。
※40㎡以上～50㎡未満の場合は「所得1,000万円以下」という要件があるので、この単価帯の1LDKではほぼほぼ適用できる方がいないということも言えますが…。

間取りはそのようなゆとりある1LDKで、都心部の商業地域（建蔽率・容積率が高い）の小さな敷地に建てられる物件にしては柱の食い込みが抑えられているあたりに好感が持てます。

柱の位置関係でスパンのわりに西側の開口部がイマイチなのは残念なのですが、玄関周りも効率的、かつ、プライバシー面への配慮がなされているあたりも上手ですね。

一方で、この面積帯の1LDKで浴室が1216というのは残念ですね。せめて1317であって欲しかったのですが、パークコート神宮北参道ザ・タワーの40㎡台ですら1216がありましたし、一昔前に比べると浴室が小さいケースが増えているなぁ…と。

坪単価は587万円。低層階は500万円台前半、また、25㎡のスタジオタイプだけは気持ち強めではあるものの、それ以外のプランには大きな単価差が見られないため平均では550万円といったところでしょうか。

丘上のプラウド神田駿河台（2020年分譲/平均坪単価約580万円（定借））やパークコート千代田駿河台ヒルトップ（2018年分譲/平均坪単価約630万円）は、立地も含め似ても似つかない物件なので比較対象として適切ではないでしょう。
また、立地や物件のタイプ的には、その前のアトラス千代田御茶ノ水（2016年分譲/平均坪単価約440万円）やルジェンテ千代田神保町（2016年分譲/平均坪単価約375万円）が参考にはなるものの、今とは相場がかなり違っています。

ただ、同じ神田エリアというところで言うと、パークリュクス神田（2021年分譲/神田駅徒歩3分/平均坪単価約540万円）、クラッシィハウス大手町（2021年分譲/大手町駅徒歩4分/平均坪単価約575万円）といった感じの状況ですので大きな違和感はないのでしょうね。