サンウッドフラッツ神田神保町【小規模ながらも三方接道の全戸角住戸】2階31㎡4,960万円（坪単価531万円）

続けて、サンウッドフラッツ神田神保町。

設計はサンウッド、施工は南海辰村建設です。

デベロッパーであるサンウッドが設計も行うケースは初めてお目にかかります。サンウッド瀬田一丁目の際に言及したように、サンウッドは昨年末の株式譲渡により以前のタカラレーベン傘下から京王電鉄傘下に立ち位置が変わっているのですが、そういったところとの兼ね合いもあってのものなのでしょうか。

当物件は敷地面積370㎡弱に過ぎない小規模物件な上、20～40㎡台のみ（地権者住戸除く）で構成されたコンパクトな「サンウッドフラッツ」シリーズ（これまではサンウッド●●フラッツというネーミングがなされていました）ですので、おのずとやれることは限られるのですが、そのようにデベロッパー自身が設計に携わっていることもあってか随所に拘りが感じられます。

最も特徴的なのはバルコニーの縦格子手摺で、部分部分で色味の異なる茶系のグラデーション的な設えにしているので、遠目に見ても存在感のある仕上がりですね。上下階のバルコニーを結ぶように施された不規則なマリオン状の意匠もそれに華を添えています。

また、エントランスは物件スケールなり（その上当物件は1階に事務所・店舗スペースが3区画入るため余計に共用部に割ける面積が限られる）に小ぶりではあるのですが、質感の良い上品な石調のマテリアルに加え、木目調素材を用いた軒裏など、その外観デザインとの連動という点でも評価出来る物件になります。

前回のサンウッドフラッツ神田神保町。

公式ホームページ

お部屋は31㎡の1LDK、南東角住戸です。東側は唯一接道していない方角で前建の影響があるため、開口部自体が設けられていません。しかしながら、南側はおよそ半分（西側）が接道、残りの半分（東側）も小さなコインパーキングということで、低層階でも悪いポジションではありません。
※南側道路の向かいは靖国通り沿いのビル群がありますので、日照はほぼ得られません。

間取りは30㎡そこそこながらそのような立地条件を逆手にとったワイドスパンタイプで、全方位に住戸を設けたことが功を奏したケースと言えるでしょう。

当物件の敷地は三方が接道しており（私道も含む）、そのように敷地面積が小さいことを考えると珍しいケースになるわけです。

ワイドスパンであることで開口部が充実しているだけでなく、廊下を短くした効率的な居室配置が出来ていますし、前回の記事でも述べたようにフロアプランが窮屈になることの多い都心部の小規模物件としては間取りが整った印象を受ける物件でもあります。

とはいえ、30㎡そこそこの1LDKということでベッドルームは3畳と小さいですし、浴室の1116あたりももう少しなんとかして欲しかったという思いはありますね。

坪単価は531万円。先ほどの40㎡超に比べればグロスがかなり抑えられ、5,000万円を切っていることを考えればこのご時世なりに違和感のないまずまずの水準ではあるでしょう。

やはり前回の記事で述べたように、近隣物件などと比較して安く感じるような類の物件ではないですし、賃貸を想定した場合の利回りに魅力を感じるようなこともありませんが（9割以上の物件がそうであり、”月並み”ということ）、今後も再開発が進んでいく都心立地の駅徒歩2分ですので、この面積帯（単価が高くなりがち）のものが500万円そこそこであればニーズはあるでしょう。

この面積帯だと実需（半住含む）としてのニーズは少なくなりますし、投資として考えた場合にもリセール時は実需ニーズがあった方が良い（高値で売りやすい）、という意味ではもう少し大きい方が無難だとは思いますが…。

設備仕様面は、少規模、かつ、コンパクトプランで構成された物件のためディスポーザーはなく、食洗機もありません（キッチンも小さくなるため）。

キッチン天板は天然石ですし、スタジオタイプにまで床暖房（※電気式）が付いているのは良いのですが、コンパクトとは言えども500万円台の物件ですのでトイレ手洗いカウンターがないのは残念ですね。

管理費は362円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下を採用した小規模物件ですのでこの水準ならば御の字でしょう。

駐車場は身障者用を含む全2台で平置になります。