ブランズ上目黒諏訪山【なかめのてっぺん、圧巻の平均専有面積150㎡超】2階188㎡53,000万円（坪単価930万円）

ブランズ上目黒諏訪山。

所在地：東京都目黒区上目黒3-1817-1他（地番）
交通：中目黒駅徒歩6分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、19戸

これぞ諏訪山、”なかめのてっぺん”と言っても過言ではないポジションに誕生する物件になります。
諏訪山エリアの中でも標高の高い30m弱のヒルトップにあり、その分駅へのアクセスは徒歩分数以上の労力が必要にはなるものの、中目黒駅徒歩6分の利便性がありながら閑静な第一種低層住居専用地域というのがこのエリアの最大の魅力・希少性であるのは言うまでもありません。

当物件は総戸数19戸ですので小ぶりな物件を思い浮かべる方もいらっしゃるかもしれませんが、平均専有面積150㎡超の19戸であり、3階建でのものですので敷地面積は2,100㎡超というそこそこの大きさがあります。
エリア内ではザ・諏訪山レジデンス、パークハウス諏訪山プレゼンスと並ぶぐらいのスケール感があり、第一種低層住居専用地域の住宅街なりに大きな土地が出にくい諏訪山エリア有数の物件になることは必至でしょうね。

当物件の最大の特徴になるのがその120～180㎡台のみ、平均専有面積150㎡超の豊かなプランなのですが、それに相応しい全台平置となった地下駐車場も大きなポイントになるでしょう。
※ザ・諏訪山レジデンス（平均専有面積80㎡弱）やパークハウス諏訪山プレゼンス（平均専有面積90㎡弱）は近年の分譲マンションほど面積を絞ってはいないものの、こちらの平均専有面積150㎡超のような超富裕層向けに特化した物件ではなく、駐車場も100％ではなく機械式がメインになります。

スーパー事情は、駅前のライフ（徒歩5分）とプレッセ（徒歩6分）があるので上々、また、通学区の烏森小学校が徒歩4分となるなど第一種低層住居専用地域ながらもバランスが取れているのもこのエリアの特徴と言えるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は188㎡の3LDK、南東角住戸です。東も南も同第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）で、この階では視界抜けらしい視界抜けは得られないものの、圧迫感などのない日照良好なポジションになります。

間取りの最大の特長はやはりスーパーワイドな南面でしょう。
逆梁工法を採用した物件ですので、長い長いカウンターのある腰高窓にはなりますが、この立地条件で足元付近からダイレクトサッシになっていたらプライバシー面で問題になるレベルですし、柱を除いたほとんどの部分をサッシに出来ているのも素晴らしいですね。

低層建ですので"壁式構造を採用し、柱や梁の凹凸をなくす"とさらに魅力的だったようにも思いますが、壁で支えるとなると柱幅以上に南面に壁を設けることになりますので、サッシ幅はこれよりも狭くなってしまっていたことでしょう。

また、動線面（PP分離）も優秀ですね。
框のないフラットな玄関からLD手前のホワイエに至るゆとりのアプローチはこのクラスのお部屋に相応しい優雅なもの、さらに、ベッドルーム1・2へ向かうホールとの境に扉1枚かました設計も申し分のないものです。

玄関～シューズインクローク～パントリー～給湯器室という流れも気が利いていますし、数あるデベロッパーの中でも大き目の面積帯で構成された物件を多く手掛けているだけのことはあると感じますね。
近年の東急不動産は、ブランズ永田町（平均専有面積108㎡）、ブランズ六本木ザ・レジデンス（平均専有面積約136㎡）、ブランズ六本木飯倉片町（平均専有面積約114㎡）、ブランズ六番町（平均専有面積約103㎡）といった実績があり、中でもブランズ永田町は小規模を逆手にとったプランが凄かったです。

気になる点を挙げるとするならば、バルコニーが小さい点でしょうか。これ以上ないぐらい環境良好なポジションではあるので、南側の一部をバルコニーにするなどして屋外空間の魅力を高めた方が良かったような気がするのです。当物件は「全戸のエアコン室外機を屋上に配置する」といった配慮もなされており、それがあってこそのこの小さなバルコニーではあるのですが、逆梁工法ゆえにバルコニー側の掃き出し窓のサッシ高を2.4m（LDに面している部分のみ2.4m。そのため、このプランには2.4mの箇所はありません）としているあたりからしてももっと積極的にバルコニーを設けても良かったように感じますよね。
また、戸境壁が乾式なのも少々気になる点でしょうか。

坪単価は930万円。その諏訪山エリア最高峰だったパークハウス諏訪山プレゼンス（2007年分譲）ですら平均坪単価約465万円でしたし、諏訪山ではなく東山にはなりますが、共通点が窺える2019年分譲のザ・パークハウス中目黒プレイス（平均坪単価約540万円）、ザ・パークハウス中目黒小川坂（平均坪単価約525万円）の水準とも大きく異なります。

ただ、やはり上述のようにこの物件は"なかめのてっぺん"を意識した平均専有面積150㎡超であり、共用面の高級感やその全戸分の地下平置駐車場などもあっての水準ですので、面食らうまではいかないですね。最寄駅は異なりますけどグランドヒルズ目黒一丁目で現在分譲中の約1,000万円のお部屋のような違和感はありませんし、プラウドタワー目黒マーク（目黒駅徒歩9分）の最上階プレミアム住戸が1,000万円前後というあたりからすれば納得の水準だと思います。