シティハウス平井【抜群の眺望、抜群の開口部】4階75㎡7,600万円（坪単価334万円）
シティハウス平井。
所在地：東京都江戸川区平井６-1745（地番）、（ブリーズレジデンス）、東京都江戸川区平井６-1729-3（地番）（コンフォートレジデンス）、東京都江戸川区平井６-2375（地番）（アクアレジデンス）
交通：平井駅徒歩8分（コンフォートレジデンス）、徒歩10分（ブリーズレジデンス・アクアレジデンス）
用途地域：準工業地域（ブリーズレジデンス、アクアレジデンス）、第一種住居地域・近隣商業地域（コンフォートレジデンス）
階建・総戸数：12階建178戸（ブリーズレジデンス）、12階建73戸（コンフォートレジデンス）、8階建68戸（アクアレジデンス）
東洋亜鉛（ブリーズ・アクア）、光洋紙器（コンフォート）の工場跡地に誕生する3物件で、それぞれの土地は道路を挟んでおり独立しているのですが、共用施設や駐車場などを相互利用可能にしたことで計319戸のスケール感を売りとしています。
319戸のスケール感を売りにしながらも「シティテラス」ではなく「シティハウス」というあたりには少々の違和感があるでしょう。
ただ、一番大きなブリーズでも総戸数178戸なので既存物件シティテラス平井（総戸数357戸）の存在を考えれば「シティハウス」になるのも分かりますし、2020年にはシティハウス小金井公園（総戸数740戸。シティテラス小金井公園のお隣）、直近ではシティハウス八千代緑が丘（総戸数618戸。シティテラス八千代緑が丘の隣）が誕生していることからしても住不にとっては”物件属性に関係なくただ単に同エリアで複数物件を供給する場合のバリエーション”ぐらいの感覚になったのでしょうね…。
住不は分譲中に2度も名前を変えた前例があるぐらいですし（グローブテラス国立⇒グローブアベニュー国立⇒シティテラス国立）、その時々の気分（笑。上層部の鶴の一声なのでしょうか…）でネーミングしている感がありますよね…。
さて気を取り直してまずは立地。
ポイントは、やはり目の前にロピア・島忠ホームズ×旧中川のリバーフロントという点になるでしょう。
平井駅はけして近くはなく、南側道路はロピア・ホームズへの車動線の一部になるので、休日は賑やかです。しかしながら、人気のロピアが目の前というのはやはり大きな魅力になりますし、そのロピア渋滞や蔵前橋通りの喧騒の影響を受けにくいアクアレジデンスは旧中川のリバーサイドで河川敷の広場空間が隣接、さらに敷地北側が平井六丁目児童遊園になっているあたりからも”特別なポジション”という印象になるでしょうね。
※むろんハザードマップではガッツリ色が付くゼロメートル地帯ですが、平井駅前も大差ありません。
平井駅前（北口）では平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業（29階建タワマン。2024年完了予定）が控えており、駅距離やランドマーク性では遠く及ばないでしょう。しかしながら、スカイツリービュー（旧中川の先、西方向）もお誂え向きなポジションになりますし、「眺望×買物利便性×スケール」というタワマンにも似た特長を持った物件と言えるでしょう。
買物便で言うと、ロピアと島忠ホームズで大概のものはそろってしまいますが、営業時間が20時までというのは玉に瑕で、それをカバーするという意味でも駅前の西友（徒歩7～9分。24時間営業）などの存在は小さくないでしょう。
ファインスクェア平井の際に言及したように、平井駅は商店街の他、スーパーも充実している南口の物件の方が買物利便性が高くはあるものの、北口はそのように再開発が控えますし、こちらはロピア・ホームズのお膝元ということで普通の駅徒歩8～10分の物件とは同列には扱うべきではありません。
通学区は平井南小学校で物件にもよりますが、最も遠いアクアレジデンスでも徒歩10分内の距離感にはなるでしょう。
また、亀戸中央公園が徒歩5〜6分、大島小松川公園も自転車であればアクセスしやすいなどといった江戸川区らしい公園環境も子育て世代には特に魅力でしょうね。
公式ホームページ
お部屋はアクアレジデンスの75㎡の3LDK、南西角住戸です。低層階ながら旧中川のリバービュー、河川敷のパークビューを南～西まで最大限に享受できるポジションで、これは本当にスペシャルでしょう。物件のところで旧中川の流れが南西～南東へカーブしているため、当住戸を囲むように水辺・公園空間が広がっているのです。
上述のように、西方向にはスカイツリーも望めますし、低層階とは思えない「日照×眺望」が半永久的に保たれる稀なポジションになります。
また、もう1つのポイントになるのが間取りですね。
近年の住不物件は一部のタワマンや超高額物件を除くと”田の字のオンパレード”になることが多く、こういった板状ベースの物件においては妻面（このプランで言う西面）の造りが淡泊なものがほとんどなのですが、こちらはそのポジション（眺望）を考慮した設計になっているのが素晴らしいですね。
“この立地ならば当たり前”と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、デベロッパーは株式会社（営利企業）である以上、「利益の最大化」を目指すのは当然のことです。すなわち、このような立地ならば”普通の開口部”でも十分な引き合いがあるはずで「そこまでする必要はない」といったような結論に至ることも少なくないのが現実です（特にこういったエリアは都心一等地などとは違い予算青天井の方が限られるため、パフォーマンス（コスト）を落として価格も下がる意向になりがち）。
ましてコスト意識の強い住不ですので、板状の複数棟で構成されたここも”つまらないプラン”が多いんだろうなぁ…と思っていたので、良い意味で裏切られたというのが正直なところになります。
南面・西面共にこれ以上ないぐらいしっかりとした開口部が施されているだけでなく、両面共に奥行のあるバルコニーになっているあたりも（4階以上が透明ガラス手摺）とても良いですね。
LDの入口付近のデッドスペースも含め廊下は角住戸なりに長めではあるものの、柱の食い込みをほぼ回避したプランですし、柔軟な使い方が可能な洋室3の設計にも好感が持てます。
坪単価は334万円。上層階には350万円超もありますが（第1期。後半になればなるほど値上げすることが少なくない住不物件なのでいずれもっと上の単価帯になる可能性があります）、そのように低層階でもとっても条件の良いお部屋になるので単価差は大きくないですね。
ただ、島忠・ロピアの影響がありアクアレジデンスのような眺望的な魅力に欠けるブリーズレジデンスの中層階以下には270～280万円のものもありますので、デベロッパー的にもこのリバービュー×パークビューにはそれなりの付加価値を見込んでいるようですね。
上述のようにここまでの眺望はなかなかないのでどこまで付加価値を考慮すべきかの判断は難しいところではあるのですが、少なくともそのような一般的な住戸（270～280万円ほど）の水準に違和感はないでしょう。
近年の平井駅界隈での供給は、サンクレイドル平井Ⅱ（2020年分譲/駅徒歩4分/平均坪単価約290万円）、サンクレイドル平井Ⅲ（2021年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約285万円）、ファインスクェア平井（2021年分譲/駅徒歩7分×パークフロント/平均坪単価約295万円）といったところで、やや駅距離はあってもロピア隣接で日照良好な南向き中層階が270～280万円なら妥当なところで、殿様商売の住不物件にしてはむしろやや控えめなぐらいの印象になりますね。
所在地：東京都江戸川区平井６-1745（地番）、（ブリーズレジデンス）、東京都江戸川区平井６-1729-3（地番）（コンフォートレジデンス）、東京都江戸川区平井６-2375（地番）（アクアレジデンス）
交通：平井駅徒歩8分（コンフォートレジデンス）、徒歩10分（ブリーズレジデンス・アクアレジデンス）
用途地域：準工業地域（ブリーズレジデンス、アクアレジデンス）、第一種住居地域・近隣商業地域（コンフォートレジデンス）
階建・総戸数：12階建178戸（ブリーズレジデンス）、12階建73戸（コンフォートレジデンス）、8階建68戸（アクアレジデンス）
東洋亜鉛（ブリーズ・アクア）、光洋紙器（コンフォート）の工場跡地に誕生する3物件で、それぞれの土地は道路を挟んでおり独立しているのですが、共用施設や駐車場などを相互利用可能にしたことで計319戸のスケール感を売りとしています。
319戸のスケール感を売りにしながらも「シティテラス」ではなく「シティハウス」というあたりには少々の違和感があるでしょう。
ただ、一番大きなブリーズでも総戸数178戸なので既存物件シティテラス平井（総戸数357戸）の存在を考えれば「シティハウス」になるのも分かりますし、2020年にはシティハウス小金井公園（総戸数740戸。シティテラス小金井公園のお隣）、直近ではシティハウス八千代緑が丘（総戸数618戸。シティテラス八千代緑が丘の隣）が誕生していることからしても住不にとっては”物件属性に関係なくただ単に同エリアで複数物件を供給する場合のバリエーション”ぐらいの感覚になったのでしょうね…。
住不は分譲中に2度も名前を変えた前例があるぐらいですし（グローブテラス国立⇒グローブアベニュー国立⇒シティテラス国立）、その時々の気分（笑。上層部の鶴の一声なのでしょうか…）でネーミングしている感がありますよね…。
さて気を取り直してまずは立地。
ポイントは、やはり目の前にロピア・島忠ホームズ×旧中川のリバーフロントという点になるでしょう。
平井駅はけして近くはなく、南側道路はロピア・ホームズへの車動線の一部になるので、休日は賑やかです。しかしながら、人気のロピアが目の前というのはやはり大きな魅力になりますし、そのロピア渋滞や蔵前橋通りの喧騒の影響を受けにくいアクアレジデンスは旧中川のリバーサイドで河川敷の広場空間が隣接、さらに敷地北側が平井六丁目児童遊園になっているあたりからも”特別なポジション”という印象になるでしょうね。
※むろんハザードマップではガッツリ色が付くゼロメートル地帯ですが、平井駅前も大差ありません。
平井駅前（北口）では平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業（29階建タワマン。2024年完了予定）が控えており、駅距離やランドマーク性では遠く及ばないでしょう。しかしながら、スカイツリービュー（旧中川の先、西方向）もお誂え向きなポジションになりますし、「眺望×買物利便性×スケール」というタワマンにも似た特長を持った物件と言えるでしょう。
買物便で言うと、ロピアと島忠ホームズで大概のものはそろってしまいますが、営業時間が20時までというのは玉に瑕で、それをカバーするという意味でも駅前の西友（徒歩7～9分。24時間営業）などの存在は小さくないでしょう。
ファインスクェア平井の際に言及したように、平井駅は商店街の他、スーパーも充実している南口の物件の方が買物利便性が高くはあるものの、北口はそのように再開発が控えますし、こちらはロピア・ホームズのお膝元ということで普通の駅徒歩8～10分の物件とは同列には扱うべきではありません。
通学区は平井南小学校で物件にもよりますが、最も遠いアクアレジデンスでも徒歩10分内の距離感にはなるでしょう。
また、亀戸中央公園が徒歩5〜6分、大島小松川公園も自転車であればアクセスしやすいなどといった江戸川区らしい公園環境も子育て世代には特に魅力でしょうね。
公式ホームページ
お部屋はアクアレジデンスの75㎡の3LDK、南西角住戸です。低層階ながら旧中川のリバービュー、河川敷のパークビューを南～西まで最大限に享受できるポジションで、これは本当にスペシャルでしょう。物件のところで旧中川の流れが南西～南東へカーブしているため、当住戸を囲むように水辺・公園空間が広がっているのです。
上述のように、西方向にはスカイツリーも望めますし、低層階とは思えない「日照×眺望」が半永久的に保たれる稀なポジションになります。
また、もう1つのポイントになるのが間取りですね。
近年の住不物件は一部のタワマンや超高額物件を除くと”田の字のオンパレード”になることが多く、こういった板状ベースの物件においては妻面（このプランで言う西面）の造りが淡泊なものがほとんどなのですが、こちらはそのポジション（眺望）を考慮した設計になっているのが素晴らしいですね。
“この立地ならば当たり前”と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、デベロッパーは株式会社（営利企業）である以上、「利益の最大化」を目指すのは当然のことです。すなわち、このような立地ならば”普通の開口部”でも十分な引き合いがあるはずで「そこまでする必要はない」といったような結論に至ることも少なくないのが現実です（特にこういったエリアは都心一等地などとは違い予算青天井の方が限られるため、パフォーマンス（コスト）を落として価格も下がる意向になりがち）。
ましてコスト意識の強い住不ですので、板状の複数棟で構成されたここも”つまらないプラン”が多いんだろうなぁ…と思っていたので、良い意味で裏切られたというのが正直なところになります。
南面・西面共にこれ以上ないぐらいしっかりとした開口部が施されているだけでなく、両面共に奥行のあるバルコニーになっているあたりも（4階以上が透明ガラス手摺）とても良いですね。
LDの入口付近のデッドスペースも含め廊下は角住戸なりに長めではあるものの、柱の食い込みをほぼ回避したプランですし、柔軟な使い方が可能な洋室3の設計にも好感が持てます。
坪単価は334万円。上層階には350万円超もありますが（第1期。後半になればなるほど値上げすることが少なくない住不物件なのでいずれもっと上の単価帯になる可能性があります）、そのように低層階でもとっても条件の良いお部屋になるので単価差は大きくないですね。
ただ、島忠・ロピアの影響がありアクアレジデンスのような眺望的な魅力に欠けるブリーズレジデンスの中層階以下には270～280万円のものもありますので、デベロッパー的にもこのリバービュー×パークビューにはそれなりの付加価値を見込んでいるようですね。
上述のようにここまでの眺望はなかなかないのでどこまで付加価値を考慮すべきかの判断は難しいところではあるのですが、少なくともそのような一般的な住戸（270～280万円ほど）の水準に違和感はないでしょう。
近年の平井駅界隈での供給は、サンクレイドル平井Ⅱ（2020年分譲/駅徒歩4分/平均坪単価約290万円）、サンクレイドル平井Ⅲ（2021年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約285万円）、ファインスクェア平井（2021年分譲/駅徒歩7分×パークフロント/平均坪単価約295万円）といったところで、やや駅距離はあってもロピア隣接で日照良好な南向き中層階が270～280万円なら妥当なところで、殿様商売の住不物件にしてはむしろやや控えめなぐらいの印象になりますね。