ピアース用賀【賑やかだけどまたまた駅前立地】5階79㎡11,390万円（坪単価478万円）
ピアース用賀。
所在地：東京都世田谷区玉川台1-233-1他（地番）
交通：用賀駅徒歩2分
用途地域：第一種住居地域、第二種低層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、35戸（募集対象外住戸4戸含む）
用賀駅徒歩5分圏内でのモリモトの供給は実に6物件目になります。
特に近年は2018年のディアナコート用賀（駅徒歩1分）、2020年のピアース用賀レジデンス（駅徒歩4分×低層住居専用地域）、そしてこの駅徒歩2分×住居系地域ということで「用賀＝モリモト」と言っても過言ではないぐらいの存在感を放っています。
こちらの立地は、駅から続く瀬田貫井線沿いで、首都高の高架もほど近いポジション、そして南側隣接地には消防署ということで、住居系地域らしからぬ賑やかさがあります。しかしながら、やはり駅徒歩2分はこういったコンパクト中心の物件にとっては大きな魅力になりますし、「ピアース」にはお誂え向きな立地という印象になりますね。近年のモリモトは、ディアナコートでも行けそうな立地でピアースを供給しているケースも少なくなく、コンパクトで比較的売りやすい（つまり、グロス価格が嵩まない）ピアースに傾倒している印象があるのですが、こちらの立地は"まさにピアース向け"でしょう。
なお、東西に長い敷地形状で、瀬田貫井線の内側となる敷地東側半分は第二種低層住居専用地域なりの環境面も魅力ではあるのですが、消防署（瀬田貫井線沿いの南側）の影響を鑑みてかほぼほぼ北向き（共用廊下が南側。※角住戸には南側の開口部もあります）のランドプランとなった珍しいタイプの物件でもあります。
買物便は駅前ですのでやはり便利ですね。駅前にオーケー、東急ストアフードステーション、フジがあります。
一方、通学区は桜町小学校で徒歩13分と少々距離感があります。京西小学校や瀬田小学校の方が近くなるポジションで、そういった点からもコンパクトに向いた立地と感じます。
公式ホームページ
お部屋は80㎡弱の1LDK+S、北と東をメインとしたメゾネットの四方開口プランになります。最上階（6階）にはこのプランの上階部分のみしか存在していないちょっとした特等席（※）にはなるのですが、北側は数軒先を首都高（高架）が走るポジションになります。
※瀬田貫井線沿いの第一種住居地域は内側の第二種中高層住居専用地域よりも高さ制限が緩いため5～6階部分を設けることが出来ています。
間取りはメゾネットのため階段による面積消費が大きく、80㎡近い専有面積がありながら実質2LDKになっています。
上述のようにけして”ファミリーに適した立地”という印象にはないため、ゆとりの2LDKという設定自体に違和感はないのですが、階段・廊下という動線部にしっかりとした面積を割きながらも洋室2室が思い切りリビングインという設計は気になりますね。
入口階（下階部分）がかなり小さな設計になっているので階段の位置が限定され、上階の居室配置の制限が大きくなってしまっているのは言うまでもありませんが、その入口階の設計も含めもう少し配慮（工夫）があっても良かったのかなと。
上階南側にランドリールームとルーバルを設けているあたりは面白いですし、南側の消防署に配慮した設計でもあるのでしょうが、下階の玄関前に洗面・浴室ってのもどうなのよ…。
坪単価は478万円。唯一の最上階、かつ、物件内で最も面積の大きなプランということからすればこなれた単価設定と感じます。メゾネットタイプではない上層階住戸には500万円台中盤～600万円ほどのものもありますので、メゾネットの非効率性が考慮されたお値段設定と言えます。
メゾネットタイプなので実質坪単価は少なくとも1割は上と見るべきでしょう。ただ、それでも500万円台前半ですので、このご時世の用賀駅徒歩2分の最上階住戸であれば御の字でしょう。
2室共にリビングイン及び玄関前に洗面浴室という設計が気にならない方にはかなり面白い物件と言えると思います。
所在地：東京都世田谷区玉川台1-233-1他（地番）
交通：用賀駅徒歩2分
用途地域：第一種住居地域、第二種低層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、35戸（募集対象外住戸4戸含む）
用賀駅徒歩5分圏内でのモリモトの供給は実に6物件目になります。
特に近年は2018年のディアナコート用賀（駅徒歩1分）、2020年のピアース用賀レジデンス（駅徒歩4分×低層住居専用地域）、そしてこの駅徒歩2分×住居系地域ということで「用賀＝モリモト」と言っても過言ではないぐらいの存在感を放っています。
こちらの立地は、駅から続く瀬田貫井線沿いで、首都高の高架もほど近いポジション、そして南側隣接地には消防署ということで、住居系地域らしからぬ賑やかさがあります。しかしながら、やはり駅徒歩2分はこういったコンパクト中心の物件にとっては大きな魅力になりますし、「ピアース」にはお誂え向きな立地という印象になりますね。近年のモリモトは、ディアナコートでも行けそうな立地でピアースを供給しているケースも少なくなく、コンパクトで比較的売りやすい（つまり、グロス価格が嵩まない）ピアースに傾倒している印象があるのですが、こちらの立地は"まさにピアース向け"でしょう。
なお、東西に長い敷地形状で、瀬田貫井線の内側となる敷地東側半分は第二種低層住居専用地域なりの環境面も魅力ではあるのですが、消防署（瀬田貫井線沿いの南側）の影響を鑑みてかほぼほぼ北向き（共用廊下が南側。※角住戸には南側の開口部もあります）のランドプランとなった珍しいタイプの物件でもあります。
買物便は駅前ですのでやはり便利ですね。駅前にオーケー、東急ストアフードステーション、フジがあります。
一方、通学区は桜町小学校で徒歩13分と少々距離感があります。京西小学校や瀬田小学校の方が近くなるポジションで、そういった点からもコンパクトに向いた立地と感じます。
公式ホームページ
お部屋は80㎡弱の1LDK+S、北と東をメインとしたメゾネットの四方開口プランになります。最上階（6階）にはこのプランの上階部分のみしか存在していないちょっとした特等席（※）にはなるのですが、北側は数軒先を首都高（高架）が走るポジションになります。
※瀬田貫井線沿いの第一種住居地域は内側の第二種中高層住居専用地域よりも高さ制限が緩いため5～6階部分を設けることが出来ています。
間取りはメゾネットのため階段による面積消費が大きく、80㎡近い専有面積がありながら実質2LDKになっています。
上述のようにけして”ファミリーに適した立地”という印象にはないため、ゆとりの2LDKという設定自体に違和感はないのですが、階段・廊下という動線部にしっかりとした面積を割きながらも洋室2室が思い切りリビングインという設計は気になりますね。
入口階（下階部分）がかなり小さな設計になっているので階段の位置が限定され、上階の居室配置の制限が大きくなってしまっているのは言うまでもありませんが、その入口階の設計も含めもう少し配慮（工夫）があっても良かったのかなと。
上階南側にランドリールームとルーバルを設けているあたりは面白いですし、南側の消防署に配慮した設計でもあるのでしょうが、下階の玄関前に洗面・浴室ってのもどうなのよ…。
坪単価は478万円。唯一の最上階、かつ、物件内で最も面積の大きなプランということからすればこなれた単価設定と感じます。メゾネットタイプではない上層階住戸には500万円台中盤～600万円ほどのものもありますので、メゾネットの非効率性が考慮されたお値段設定と言えます。
メゾネットタイプなので実質坪単価は少なくとも1割は上と見るべきでしょう。ただ、それでも500万円台前半ですので、このご時世の用賀駅徒歩2分の最上階住戸であれば御の字でしょう。
2室共にリビングイン及び玄関前に洗面浴室という設計が気にならない方にはかなり面白い物件と言えると思います。