ガレリアドゥエル神田岩本町【やっぱり「ガレリア」は一味違う】14階60㎡9,540万円（坪単価530万円）

ガレリアドゥエル神田岩本町。

所在地：東京都千代田区岩本町2-164-1他（地番）
交通：岩本町駅徒歩4分、小伝馬町駅徒歩5分、神田駅徒歩6分（JR。東京メトロは徒歩7分）、新日本橋駅徒歩7分、秋葉原駅徒歩8分（東京メトロ。JRは徒歩10分、つくばEXPは徒歩11分）、馬喰町駅徒歩9分、三越前駅徒歩11分、東日本橋駅徒歩11分、馬喰横山駅徒歩11分、小川町駅徒歩13分、淡路町駅徒歩13分、人形町駅徒歩13分、大手町駅徒歩15分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、52戸

17駅14路線（JRと東京メトロが運行しているようなケースでは同じ名称でも2駅としてカウント）が徒歩圏内となる岩本町アドレスらしい高交通利便を享受できるポジションに誕生する物件です。

ネーミングからお分かりのようにプロパストによるもので、近年のプロパスト物件の例に漏れず小規模なものになるのですが、2008年分譲のガレリアヴェール以来の「ガレリア（※）」を付した物件で、それだけでもちょっと嬉しくなってしまうのがオタクの性（さが）というものでしょう。汗
※プロパストはマンションデベロッパーにありがちな「ブランド」を掲げず、その物件なり（？）のネーミングをするところがまた素敵なのですが、ガレリアグランデやガレリアサーラなどに代表される「ガレリア」はそういった大規模物件や好立地物件のいくつかで用いられており、デベロッパー的にも特別な位置づけや想いのあるものと言えるでしょう。

この物件の界隈は、分譲マンションが多く存在しており、特段の希少性を感じることはありません。しかしながら、そのような高い交通利便性が享受できる千代田区アドレスというだけでも十分に魅力的なものと言えますし、昭和通りから1本入っているあたりも良い点でしょう。

敷地面積は500㎡弱と小さいものの、無理なく全戸南向きと出来た南東角地で、南側の前建もここいらあたりの商業地域内では低め（とはいえ8階建）というあたりも悪くはないでしょうね。

スーパー事情は、神田平成通りのまいばすが徒歩4分、また、小伝馬町駅前の成城石井とマルエツプチが徒歩6分、さらに肉のはなまさが徒歩7分になるので良い方になるでしょう。

なお、通学区は千代田小学校で徒歩13分ほどの距離感と少々距離がありますが、39～60㎡の1LDK～2LDKで構成された物件なのであまり関係なさそうです。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の2LDK、南東角住戸です。そのように両面共に接道しており、南側は8階建、東側は5～6階建ほどの建物が連なる感じになるので、この最上階住戸は抜群の日照とそこそこの離隔（視界）が望めますね。

間取りはそのように30～50㎡台のみ（当プランは四捨五入した結果60㎡）で構成された物件内で最も大きなもので、この物件に限らず2LDKとしては大きなものになります。

間取り面では1フロア4戸の小ぶりな物件ゆえに柱を逃がすのが難しかったようで、柱による凹凸が目立つのは気になる点でしょう。角住戸にしては廊下も長い方ではありませんが、玄関からLDに至る曲がりが”1つ”多い印象で、柱位置との兼ね合いがあるとはいえ、ホールの西側正面が玄関に出来ていたら良かったのになぁ…とは思いますね。
※その場合、現状の玄関下足スペースはまるっと収納に出来るというわけです。

ただ、開口部は角住戸なり眺望なりの充実したもので、特に東面（妻面）が素晴らしいですね。足元付近から梁下までの高さあるダイレクトサッシ状になっています。
また、南面は逆梁工法が採用されており、柱と柱を結ぶライン上の下部には梁（カウンター）があるのですが、半分を掃き出し窓とし天井付近までの2.3mのハイサッシに出来ているので三次元的な開放感の高いプランになります。

リモートワークなどへの活用を意図し、マスターベッドルームにユーティリティデスクが備わっているのも1つの特徴になるでしょうね。

坪単価は530万円。近隣岩本町アドレスの近年の供給事例で言うと、リビオレゾン千代田岩本町ルジェンテ（2019年分譲/平均坪単価約415万円）、サンクレイドル千代田岩本町（2017年分譲/平均坪単価約415万円）、ライオンズ千代田岩本町ミレス（2017年分譲/平均坪単価約400万円）といったところで"ちょっと前"になるのでその後の相場上昇を加味する必要があるでしょう。

ここは平均で500万円ほどと思われ、その後の相場上昇を加味したしっかりとした水準ではあるのですが、少し南方向に向かった中央区（日本橋本町）側で分譲されたパークホームズ日本橋本町（2021年分譲/平均坪単価約495万円）、パークホームズ日本橋時の鐘通り（2021年分譲/平均坪単価約485万円※特にこちらは低層階にパンダ部屋があったことで平均が伸びていません）の水準からしても違和感はないでしょう。

ここ1～2年の千代田区の端っこ物件で言うと、ピアース千代田東神田（2020年分譲/平均坪単価約455万円）、グレーシア千代田秋葉原（2020年分譲/平均坪単価約405万円）といった感じなので、気持ち値上がりが大きい印象もありますが、プロパスト物件なりのデザイン性や共用部及び専有部のグレード感（デザイン性含む※次の記事で言及します）という＋αを考えれば納得でしょうか。