ライオンズ中浦和フォレストフォート【志木街道沿い（都市計画道路沿い）とスケールを活かしたランドプラン】3階76㎡5,350万円（坪単価232万円）

ライオンズ中浦和フォレストフォート。

所在地：埼玉県さいたま市南区関2-2他（地番）
交通：中浦和駅徒歩7分、武蔵浦和駅徒歩18分
用途地域：第一種住居地域、第二種住居地域
階建・総戸数：7階建、111戸

中浦和駅からは南西方向、志木街道沿いに誕生する物件になります。

志木街道沿いも一応住居系地域（第二種住居地域）ではあるものの、志木街道はそこそこの交通量がありますし、向かいには富士倉庫や扶桑薬品工業の配送センターがあるなど、住居系地域感らしからぬ印象を受けるポジションです。

ただ、最近まで分譲していたオハナ中浦和のような高架沿い（JR武蔵野貨物線）ではないですし、より駅に近くスケール的にもオハナを上回るものになるなどといった点では注目出来る物件でしょう。スケールを活かした共用面やデザインなどにも工夫を感じることが出来ます。

また、西口物件になるので浦和駅側へは距離がありますが、最寄り徒歩2分の田島バス停から浦和駅界隈へのアクセスがしやすいという特徴もありますね。

スーパー事情で言うと、中浦和駅前の西友が徒歩6分、フレッシュ市場マルフクが徒歩9分、さらに業務スーパーやスーパーバリューも徒歩10分圏内になるため潰しが効いています。

一方、ファミリータイプ中心の物件としては通学区がネックになるでしょうか。通学区は武蔵浦和駅前の浦和大里小学校で徒歩16分になるので低学年だとちょっと大変そうですね。ちょうど学区の境付近に位置した物件になります。

なお、西口物件ですので別所沼公園は近いとは言えないものの、近隣には田島氷川公園（徒歩4分）、さらに、荒川沿いの秋ヶ瀬公園も徒歩圏となる自然環境は魅力的ですね。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東端、志木街道からしっかりと内に入ったポジションで、第一種住居地域の住宅地側を向いているので日照はもちろん視界的にも悪くありません。

少し先には武蔵野貨物線の高架があり、高い建物がないがゆえに遮るものがなく音の影響はあるでしょうが、オハナのような隣接ポジションではないため神経質な方でない限りは問題ないはずです。ただ、カーブを描く部分で、一般的に直線部分に比べ音が発生しやすいところにはなるのでそのあたりを意識しつつ現地で確認してみると良いかもしれません。

間取りは大きなものだと80㎡台半ばまである物件内では目立った大きさではないのですが、そういった4LDKとは異なり3LDKでの76㎡ですので狭小プランが幅を利かせるこのご時世においてはゆったりとした印象のものになります。

柱のアウトフレームが良好なプランなので居室形状もきれいですし、玄関をくぼんだ位置に設計したことで角住戸にしては廊下が短め、かつ、玄関前にしっかりとしたアルコーブスペースを設けることが出来ているあたりも◎でしょう。

細い道路ではありますが、東面が接道していることを考えれば東面（妻面）の開口部はもう少し充実させて欲しかった印象にはなりますけど…。

坪単価は232万円。低層階ながら南東角という日照的に最も人気なポジションにあるため物件内でもしっかりとした水準になっています。一方で、物件自体はいわゆるコの字配棟で東向きや西向きもあり、そういったノン南向きには200万円そこそこの水準のものもありますね。

中浦和駅の直近の分譲はエクセレントシティ中浦和（2021年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約260万円※分譲中のため暫定）があり、ややコンパクト目（平均専有面積約59㎡）ということも影響してかしっかりとした水準なのですが、一方でその前のオハナ中浦和（2020年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約180万円）は高架沿いであることもあり控えめな設定になっていました。そのため、当物件はそのちょうど中ほどという印象になるでしょうか。

もう1つ前のグローベルザ・中浦和日向ノ杜（2019年分譲/駅徒歩10分/平均坪単価約225万円）と近い水準でもあり、その後の相場上昇などを加味すればこのご時世なりに検討しやすい水準と言えると思います。志木街道沿いのポジションとはいえデザインや共用部に拘りを感じることのできる物件ですしね。

志木街道は都市計画道路による拡幅計画があり、それがベースとなったランドプラン（特長である豊かなエントランスアプローチがなくなってしまう可能性）なので将来的な不確実性が伴うのは確かですが、スケール以上の魅力があり少なからず付加価値にはなるはずです。