ヴェレーナグラン門前仲町【門仲では貴重な駅徒歩3分×総戸数75戸】11階73㎡10,698万円（坪単価486万円）

ヴェレーナグラン門前仲町。

所在地：東京都江東区牡丹2-17-1他（地番）
交通：門前仲町駅徒歩3分（東京メトロ。都営線は徒歩7分）、越中島駅徒歩8分
用途地域：近隣商業地域、準工業地域
階建・総戸数：12階建、75戸

いわゆるワンルーム投資マンション（ザ・パークワンズ門前仲町含む）を除き門前仲町駅界隈での分譲マンションの供給は、2017年のリリーゼ門前仲町、プラウドシティ越中島（門前仲町駅徒歩11分、最寄駅は越中島駅であり門仲っぽくはない…）以来のことになります。
※「門前仲町駅徒歩5分圏内×平均専有面積60㎡以上」は約10年ぶり

門前仲町駅界隈はそれ以前もファミリータイプの供給が多いエリアとは言えず（いわゆる下町で大き目の土地が出にくいということが影響しているのでしょう）、スケール感のある物件（ファミリータイプ中心の総戸数100戸超）はプラウド門前仲町、ライオンズマンション門前仲町古石場パークサイド、ライオンズステージ門前仲町冬木ぐらいになります。
少し駅距離のあるものを含めてもウエルタワー深川、プラウド門前仲町ディアージュといった感じなので当物件のような「駅徒歩3分×総戸数75戸（そこそこのスケール）」、さらに大横川のリバーフロントポジションは貴重なものになるでしょう。

ただ、その直近のリリーゼ同様に大横川のリバーフロントとはいえ、日照とは両立しない北側が大横川となるポジションですし、同駅近には牡丹町公園を南に望むライオンズマンション門前仲町古石場パークサイドやレジデンシャル門前仲町などといったさらに希少性を感じる立地の物件もあるにはありますね。

やはり定期借地権（約72年。建設期間や解体期間含む）も気になる点でしょう。
定期借地権物件は貴重な立地のものが多いですし、”貴重な立地だからこその定期借地権”というのも確かです。しかしながら、ここはエリア的にはスケールが大きめとはいえ、一般的な範疇ではありますし、そういったそもそもの"門前仲町駅界隈のマンション供給が十分でないことが当物件の希少性に拍車をかけている”ところがあるはずで、門前仲町に地縁があるなど特別な事情のない方（他駅や広域エリアでの検討が可能な方）には価格面も含め悩ましい物件にはなるのかなと。
ちなみに、地主は東側の区画に本社がある前川製作所のグループ会社になります。

ヴェレーナグラン赤羽北フロント、ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス、ヴェレーナグラン茅ヶ崎東海岸などでその出色な存在感を放つ「ヴェレーナグラン」シリーズとしたことで、この物件にしかない魅力（アクセント）を加え”検討者の裾野を広げている”あたりは上手いですし、そこにハマる方にとっては代えが効きづらい物件になるのだとは思うのですが…。

なお、門仲の駅徒歩3分ですので買物便の高さは言うまでもなく、オオゼキ徒歩3分に加え、まいばす徒歩5分、赤札堂徒歩7分、イトーヨーカドーも入る深川ギャザリアが徒歩10分、さらに近隣には複数の商店街といった至便さがあります。

通学区は富岡八幡宮の北側にある数矢小学校で徒歩6分、また、徒歩5分圏内に牡丹町公園や深川公園などそこそこの大きさのある公園環境も申し分ないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。両面共に接道したポジションで、東側は向かいに6階建、南側は向かいに3～4階建といった感じなのでこのほぼ最上階住戸（12階部分は11階のメゾネットの上階があるだけ）からは眺望的な魅力も高いですね。

南側・東側は共に当敷地同様の第三種高度地区なのでこのような大きな敷地であればそこそこの高さのものが可能なのですが、この物件は北側に大横川があることでより高い12階建が可能になっているため、この物件の南側のような”内側”ではこのレベルのものはかなり敷地が大きくないと難しいでしょうね（つまり、上層階からは半永久的に視界抜けが得られる可能性が高い）。

また、上述のように「全戸南向き」の物件ですので、北側の大横川ビューが望みづらくはあるのですが、角住戸に関しては話は別で、これでもかというぐらい設けられた東側の開口部から望む北東方向の格別でしょうね。

間取りは70㎡そこそこの角住戸ということで、そのような条件の良いポジションのわりには面積が小さ目の印象になるのですが、これでも最上階の100㎡超メゾネットタイプの4戸に次いで大きなもの（南西角も同じ大きさ）になります。

共用廊下側の柱はガッツリ食い込んでいますし、このような立派な価格帯ならばそういった基本的な部分はもう少し頑張って欲しかったという思いは小さくないですが（70㎡そこそこの面積帯とはいえ、田の字ベースというのも…）、やはり東面（妻面）の造りはスペシャルですね。

ダイレクトサッシは柱の外側にあるので、梁の影響を抑えたハイサッシに出来ていますし、キッチンと洋室1の間にあるバルコニーもとってもいいですよね。



このように100㎡超メゾネットプランは角住戸でもLDからは大横川方向が望めない（上部の妻面には開口部がありますが、下階部分は一面採光でしかない）ので、余計に魅力的なものと言えるでしょう。

70㎡そこそこの3LDKですので居室畳数はけしてゆとりあるものではないのですが、奥行2mのオープンエアデッキに加え、アイランドキッチンも採用したことでLDK周りの空間的な広がりにも期待出来そうです。

なお、価格帯や雰囲気からしたら内廊下が相応しかった印象もありますが、見ての通り外廊下になっています。中住戸に関しては外廊下からでないと大横川方向が望めない形になりますし、中住戸も3LDK中心になっていることを考えると外廊下にしないとベッドルームの採光が確保しづらかったのだと思いますが、こういった角住戸に関してはやはり内廊下だったら良かったという思いは小さくないですね。

坪単価は486万円。低層階でもおよそ400万円という水準で、定借ということを考えるとしっかりとしたお値段でしたが、こういった角住戸は日照と眺望（大横川ビュー）を両立できる特に貴重なタイプになりますし、大きな違和感はないでしょうか。月額地代（解体積立金含む）も143円/㎡と安いです。
※分譲価格には権利金がガッツリ乗っかっていて、価格の約57％が権利金になるようです。専有面積（借地権持分）比例ではないのですね。

リリーゼ門前仲町（2017年分譲/平均坪単価約290万円）、プラウドシティ越中島（2017年分譲/平均坪単価約300万円）、ザ・パークワンズ門前仲町（2019年分譲/平均坪単価約405万円※平均専有面積約31㎡のコンパクト物件のため単価が高めに出ている）などちょいと前の物件と比べ高くなるのは当然で、中層階中住戸がおよそ400万円（9掛け換算で所有権だと約445万円想定）であれば違和感はないでしょう。

まぁ、100㎡超メゾネットの最高額住戸に関しては階段による面積消費がありながら坪単価約550万円という水準ですのでちょっと驚きましたが、たった4戸の代えが効かないタイプですから仕方ないですし、引き合いも強いようですね。