パレステージ京王よみうりランドⅡ【ひっさびさのよみうりランド物件】66㎡4,790万円（坪単価239万円）

パレステージ京王よみうりランドⅡ。

所在地：（従前地）東京都稲城市大字矢野口字榎戸1547-4他（地番）、（仮換地）多摩都市計画事業稲城榎戸土地区画整理事業施行地区内23街区符号大字矢野口字榎戸1547-4他
交通：京王よみうりランド駅徒歩9分、矢野口駅徒歩9分
用途地域：準住居地域
階建・総戸数：7階建、41戸

京王よみうりランド駅を最寄りとする分譲マンションの供給は、2011年に同日神不動産のパレステージ京王よみうりランドが分譲されて以来、約11年ぶりのことになります。

南武線京王稲田堤駅徒歩9分（川崎市）では昨年ミオカステーロ京王稲田堤Ⅱ（京王よみうりランド駅も徒歩11分）が分譲されていますし、京王相模原線の隣駅稲城駅側では南山東部土地区画整理事業地内にプラウドシティ南山、オーベル稲城南山、エクセレントシティ稲城南山ヒルズなどがここ数年のうちに誕生しているのでご存じの方も多いかと思います。

しかしながら、この京王よみうりランド駅周りは忘れられていたかのようなマンション空白地帯となっており、個人的には不思議な思いでいました（よみうりランドを挟み真逆のエリアにはなりますが、小田急線のよみうりランド前駅周りも同様に分譲マンションが供給されていません）。

そういった状況の中、最近になってようやくその稲城開発エリアの未整備部分（よみうりランド寄りの部分）につながる読売ランド線の整備が完了し（急こう配でカーブがきつかった部分を解消）、その空白地帯には商業施設を伴う「東京ジャイアンツタウン」構想が公になっていますので、それらの進行に伴いこういった周辺地域にも分譲マンションがボチボチ出てくるのではないかと思っています。

こちらは駅の北側、鶴川街道沿いのポジションになりますので、開発エリアまでは近いとは言えないですし、今後の開発への期待の高まりに先んじてデベロッパーが仕込んだという印象はありません。

ただ、買物便は徒歩5分のところにアメリア稲城ショッピングセンターがあるのが大きいですし、そういった"開発への期待"とかではなく、2駅2路線徒歩10分圏内の交通利便性と大型商業施設徒歩5分の利便性は少なからずポイントになるでしょうね。

アメリアはスーパー三和の他、ダイソー、マツキヨなどといった複数店舗が入居、また、いなげやも徒歩9分のところにあります。

また、通学区は稲城第七小学校で徒歩8分の距離感です。

設計はクレオ、施工は大木建設になります。

敷地面積1,100㎡ちょっとの一般的な大きさの物件ですし、パレステージ（日神不動産）は特段デザイン面に力を入れるデベロッパーでもありませんので、とりわけ目立つ印象はありません。

ただ、外壁はシックなトーンを採用すると共に階間の水平スラブラインを白としたことでコントラストが美しいですし、バルコニー戸境などの要所要所にマリオンを施したデザインもそういった近年ほとんど分譲マンションが誕生していないエリアでは目立つものになりそうです。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は3階建ですが、南側は2階建（戸建）、その先も同様に戸建を中心とした低層住宅街になっているので、日照だけでなく三沢川（三沢川親水公園）方面の視界抜けも心地よいポジションになります。
南側は接道してはいませんが、小さな土地なので高い建物に変わることはないでしょうし、その先、道路の向かいからは高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域（第1種高度地区）にもなるので日照はもちろんのこと景色が変わる可能性も低いでしょう。

間取りは3LDKとしては小ぶりな方にはなるものの、その良好なポジションなりの物件内で最も大きなものになっており、開口部的な魅力も高いものになります。

玄関廊下は一直線ながら短い方ではなく、60㎡台中盤の3LDKであることを考えればさらに効率性に重きを置いて欲しかった印象もあります。
ただ、南面ワイドなLDKはとても魅力的で、東面（妻面）やキッチンにも開口部が設けられているのは大きなポイントになるでしょう。バルコニーもしっかりとした大きさがありますし、洋室3のウォールドアを開け放つとかなり大きな空間にもなりますね。

1418ではなく1317と小さ目の浴室はちょっと残念ですが、玄関前には門扉付の大きなポーチがありますし、全体として専有面積以上の使い勝手が期待できるプランです。

坪単価は239万円。

当物件は40～50㎡台のコンパクト目のものもあり、そういったものは60㎡の3LDKに比べ幾らか単価が強めの設定になっています。平均は245万円ぐらいになるようで、コンパクトプランの影響を加味してもしっかりとした水準と感じますね。
2駅2路線利用可能とはいえ、駅は近くはなく、開発エリアが至近となるようなポジションでもないので思っていたよりもやや強かったです。

稲城駅側のオーベル稲城南山（2017年分譲/平均坪単価約185万円）やエクセレントシティ稲城南山ヒルズ（2018年分譲/平均坪単価約195万円）とは分譲時期（相場）がかなり異なるので、それ相応の差があってしかるべきではありますが、その2021年分譲のミオカステーロ京王稲田堤Ⅱ（平均坪単価約215万円）との差も小さくありません。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、この単価帯で食洗機に加えトイレ手洗い器があるのは良い点でしょう。キッチンの水栓が「マットブラック」のタイプになっており、そこだけ不自然（？）なぐらい高級感があるのがちょっと面白いですね。

管理費は160円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、40～50㎡台もある総戸数41戸という小ぶりなスケールを考えればリーズナブルな水準ですね。

駐車場は身障者用を含む全18台になります。