プレシャスレジデンス小岩【52㎡のスカイテラス】8階50㎡4,800万円台（予定）（坪単価約316万円）

プレシャスレジデンス小岩。

所在地：東京都江戸川区西小岩5-14-11
交通：京成小岩駅徒歩5分、小岩駅徒歩12分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：9階建、14戸

敷地面積200㎡に満たないほぼ1フロア2戸の超小規模物件なのですが、まだまだ再開発が控えている小岩駅が徒歩圏となるポジション、また、最上階にはちょっと面白いプランも設けられた物件になります。

昨年から分譲中のサンクレイドル小岩Ⅱの近所で、最寄りの京成小岩駅は徒歩5分とサンクレイドル（徒歩3分）ほど近くはないものの、やはり最寄駅が徒歩5分圏内は魅力的ですし、こちらの方が小岩駅も近いですね。

スーパー事情で言うと、京成小岩駅前の徒歩5分前後にダイエーやまいばす、さらに徒歩10分圏内にライフやサミットもあり、小岩駅前のイトーヨーカドーを抜きにしても選択肢が豊富なポジションになります。

設計は共同設計事務所、施工は建研になります。
デベロッパーはプレシャスホームズで、この「プレシャスレジデンス」を取り上げるのも初めてのことになります。

敷地面積200㎡に満たない超の付く小規模物件で、エントランス周りはそのスケールなりに非常にこじんまりとしたものになってはいますが、奥ゆかしいアプローチ動線は悪くないですし、デザイナーズを謳っているだけあってデザインへの拘りは感じますね。

最大の特徴は、外壁の北東部分だけ打ち放しとしている点でしょうか。他の部分は基本的にタイル貼になっているので面白いですね。

一方で、以下のプランにもあるダイレクトサッシ部分がサッシ高の低いタイプの腰高窓になっており、全体的に開口部的な魅力に欠ける設計になってしまっているのは残念な点でしょう。開口部を大きくすることで外観上のアクセントにもなりますからね。

公式ホームページ


お部屋は50㎡の1LDK+S、北東角住戸です。南東側にはマンションが立っていますがそれでも7階建で、両面共に高い建物のない最上階という視界的な魅力の高いポジションです。東側はわりと大きな青空駐車場があるので将来的なリスクがないとは言えませんが、以下の屋上テラスから四方の眺望も得られます。

間取り面での特長はなんといっても屋上を独り占めできるスカイルーフテラスであり、上述のように当物件を取り上げた理由の1つがこの屋上テラスです。

52㎡もの大きさのある空間でそこへの動線は共用階段経由（住戸内からではない）という独特のものになります。

欲を言えば住戸内からのアクセスが望ましかったとは思うものの、西側には富士山やスカイツリーも望める気持ちの良い空間になりますね。ホームページ等にあるようにディナーを楽しんだり、ベランピングをしたりというのであれば尚更動線面をもっと良いものにして欲しかったという思いはありますが…。

なお、専有部分の造りは柱が少々邪魔に感じますし、上述のように開口部も地味です。また、歪な形状が影響し、この面積帯にしては廊下（LD内の実質的な廊下スペース含む）が長いのも残念ですね。

玄関や廊下に窓が設けられているのは良い点でしょう。

坪単価は予定価格で約316万円。こちらのプランを除くと一般的なプランで構成された全戸50㎡台の物件で、低層階は230～240万円台ですので、1戸だけの特殊プランなりのしっかりとした単価設定にはなるでしょう。

物件自体は全戸50㎡台なりにいわゆるファミリータイプ中心の物件に比べ多少単価が高めになっている印象です（平均では260万円ぐらい？）。

近年の近隣供給事例としてはサンクレイドル小岩Ⅱ（2021年分譲/平均坪単価約235万円※分譲中のため暫定）、プレシス小岩駅前（2018年分譲/平均坪単価約245万円）、サンリヤン小岩レジデンス（2018年分譲/平均坪単価約245万円）、ウィルローズ小岩（2018年分譲/平均坪単価約230万円）といった感じなので、特に違和感はないのですが、ブランド力に欠ける超小規模物件、かつ、間取りがイマイチなことを考慮するともう少し頑張って欲しかった印象にはなりますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターどころか食洗機もない簡素なものになります。床暖房も6～8階の上層階のみになるとのことです。

管理費は292円/㎡。「内廊下（一部開口あり）」という記載がなされており、それは外廊下と言うんじゃないかとツッコミたくもなりますが、かなりの小規模物件ですのでこのぐらいの水準になるのはやむなしでしょうか。

駐車場は3台になります。