オープンスクエア南栗橋【新たな街づくり、新たなオープンハウス】3階84㎡3,998万円（坪単価158万円）

オープンスクエア南栗橋。

所在地：埼玉県久喜市南栗橋4-10-1他9筆（地番）
交通：南栗橋駅徒歩2分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：10階建、107戸

5月28日にイオンスタイル南栗橋がオープンする南栗橋駅前に誕生する物件で、”色んなことが新しい”物件になります。

南栗橋駅前においては、昨年末に久喜市、東武鉄道、トヨタホーム、イオンリテール、早稲田大学大学院により産官学連携による次世代の街づくり推進プロジェクト「BRIDGE LIFE Platform（ブリッジライフプラットホーム）構想」が発表されており、今月のイオンスタイルの開業を皮切りに駅前約16.7haの範囲において、商業街区、戸建街区、生活利便街区、公園など4つの地区からなる街づくりが進められます。
ウェルネスゾーンとして、保育施設や福祉・医療施設なども予定されており（一部は完成済）、多世代に受け入れられる街づくり、持続性の高い街づくりを意識したものになるでしょう。

オープンハウスはその輪の中に加わっているわけではないのですが、当物件のポジションはそれらの開発街区よりもむしろ駅寄り（ロータリーが目と鼻の先）で、イオンスタイルも徒歩2分となる恰好のポジションになります。
現状の南栗橋駅前はなんもない感じ（それは言い過ぎ…）で、高い建物でも5階建程度になるので、駅前の10階建107戸の当物件はちょっとしたランドマーク的なものと言えるでしょう。

また、そもそも当物件は当初は長谷工が建築主となっていたもので、そのまま行けば「ブランシエラ」などになっていた可能性もあったのですが（いわゆる特命受注案件）、オープンハウスに譲渡され新ブランド「オープンスクエア」が掲げられているあたりも”新しい”点になります。

詳細はおいおい言及していきますが、名前に「オープン」が入っていなければ”オープンハウス感ゼロ”といっても過言ではない物件で（というか、長谷工らしさも薄い）、そのあたりにも注目して欲しいですね。

買物便についてはイオンスタイルはもちろんのこと、マルヤ（スーパーマーケット）やセキ（ドラッグストア）が徒歩3～4分にあるのも嬉しい点、また、通学区の栗橋南小学校が徒歩4分ということで「コンパクトシティ」なりの整ったものと言えるでしょう。

公園環境としても大沼公園と南栗橋近隣公園（豊田コミュニティプラザ）が徒歩6分、南栗橋スポーツ広場が徒歩5分という感じですし、南栗橋近隣公園の手前にも新たな公園が整備される予定ですね。広場や公園に隣接するポジションには有名な南栗橋桜並木（大排水路）があり、春はさらに魅力が増すでしょう。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の4LDK、東角住戸です。北東はコインパーキング、南東側の一部にも青空駐車場があるので順調に街づくりが進めば将来的に建物が立つ可能性（特に駅寄りの北東側）は小さくないでしょう。
ただ、メインとなる南東側正面方向は既に戸建街区になっていますし、そもそも南東側はこちら側の近隣商業地域ではなく、高さ制限の厳しい住居系地域（第二種中高層住居専用地域）になっているのも良い材料でしょうね。

間取りは物件内で最も大きなもので、80㎡台の4LDKになります。
一昔前の4LDKに比べるとやや小さくはあるものの、近年は80㎡台や4LDKを見かけることが少なくなりましたし、「東京に家を持とう！」のオープンハウスらしさは微塵も感じられません（そもそもここは東京じゃないし…）。

また、目ざとい読者の方々であれば既にお気づきかと思いますが、プランがもうとにかくオープンハウスらしくありません（というか長谷工らしくもありません）。

バルコニー側の柱ですらアウトフレームしないのが通例のオプレジとは似ても似つかない完全アウトフレームプランできれいなスクエア形状になります（※それが理由のオープンスクエアではありません。この後のオープンスクエア川口は完全アウトフレームではないので…）。

コの字バルコニーを採用し、開口部も南から東、そして北側に至るまでしっかりとしたものを確保するなど、申し分のないものです(LDの東側に開口部がないのはちょっと残念)。

廊下は一直線ながらも少々長めで、もう少し効率性を意識して欲しかったという思いはあるものの、コスト増のためか最近はあまり見かけなくなった玄関の窪みや玄関窓を採用しているあたりも素晴らしいですね。玄関窓は長谷工設計・施工のザ・ガーデンズ東京王子やパークホームズララ湘南平塚などといった話題性のある大規模物件で見られた魅力的なものになります。

2WAY設計の洗面室も良いですし、広域検討者の方であればあるほど当物件の間取りに魅力を感じやすいのではないでしょうか（そもそもこれまで南栗橋駅に分譲マンションはないはずで、戸建を検討していた近隣の方がこちらのマンションを見に行った場合、一般的なマンションの間取りに比べ優れていると言われてもピンとこないでしょう…）。

坪単価は158万円。そのように南栗橋駅には過去の供給事例がないどころか、かなり広域を見渡してもここ数年の供給がなく、比較対象になりそうな物件が見当たりません。
強いて挙げるならば、同東武線春日部駅のサーパス春日部ゲートレジデンス（2019年分譲/駅徒歩3分/平均坪単価約180万円）とサーパス春日部南レジデンス（2020年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約175万円）、他だとJR蓮田駅のブランズシティ蓮田（2019年分譲/駅徒歩1分/平均坪単価約170万円）とファインレジデンス蓮田ブランシエラ（2021年分譲/蓮田駅徒歩6分/平均坪単価約185万円）あたりになるでしょうか。

当物件の平均は170万円ぐらいになるはずで、駅力は低くともそのような街づくりが進行中、また、直近の相場高騰（首都圏全域）を加味すれば違和感はないでしょう。

ちなみに、土地勘のないエリアということもあり直近の戸建の近隣成約事例を見てみたところ（マンションの成約事例はありません）、駅前の築浅100㎡超（土地200㎡弱）約2,200万円というのがありました。駅近はその1件だけですしそれが相場とまでは言えないものの、戸建はマンションほど高騰していないのは今さら言うまでもないことで、こういった戸建中心のエリアでは特にその差は大きく感じますね。