大宮スカイ＆スクエアザ・タワー【直結ではないが最も駅に近いタワマン】9階84㎡9,810万円（坪単価388万円）

大宮スカイ＆スクエアザ・タワー。

所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町2-902（地番）
交通：大宮駅徒歩5分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上28階地下2階建、522戸（一般販売対象住戸398戸。他店舗・事務所区画23戸）

大宮駅では2010年分譲のグランドミッドタワーズ大宮以来のタワマンらしいタワマンになります。2013年には同徒歩5分にプラウド大宮（22階建168戸）も供給されてはいますが、当物件はそのグランドミッドタワーズの総戸数958戸に次ぐスケールを有した住商複合再開発プロジェクトで、あちらの駅徒歩7分（東口）とは出口も異なり駅も近いという差別化要素も有しています。

昨年末のプラウド大宮桜木町（駅徒歩6分）の際にも言及したように、西口にはそのプラウド大宮、ザ・パークハウス大宮（共に駅徒歩5分）がありますし、当物件の南側隣接地の藤和シティホームズ大宮桜木町エスフレンテ（駅徒歩4分）など、徒歩5分圏内にもそれなりには分譲マンションがあるのですが、駅徒歩1～3分となるとパレステージ大宮シティ（駅徒歩3分）ぐらいのはずで、大宮ファーストプレイスタワー（駅徒歩5分）もしかりでタワマンであろうとも”少し駅距離がある”のは首都圏有数のターミナル駅である大宮駅ゆえの1つの特徴になるでしょう。

西口はわりと西側までデッキが伸びていることを考えればデッキ直結などにならないのは残念ではあるのでしょう（デッキ直結の分譲マンションはありません）。ただ、当再開発の敷地南東（商業棟部分）まではおそらく徒歩4分（※）になるはずで（その部分よりも遠い藤和シティホームズが徒歩4分）、東口のものも含め"最も駅に近いタワマン"と言っても過言ではないでしょう。
※当物件のエントランスは商業棟（3階建。2～3階建部分がマンション部分とつながっている）の北側となるマンション部分の東側にあり、敷地南東部（最も駅に近い部分）の商業棟とマンション下部を連結し、マンションエントランスを商業棟側に設けられていたら徒歩4分表示になっていたと思われます。

なお、そのネーミングからお分かりのようにJVプロジェクトになるのですが、デベロッパーは日鉄興和不動産、三井不動産レジデンシャル、丸紅都市開発の3社で、日鉄興和不動産主導の物件になります。
日鉄興和不動産（旧新日鉄興和不動産時代も含む）が主導する物件としては武蔵浦和スカイ＆ガーデンに次ぐスケール感を有しており、延床面積67,000㎡超というタワマンの中でも上位に入るスケール感も大きな特長の1つと言えるでしょう。

買物便は言わずもがなで、特にそごうの徒歩4分はターミナル駅徒歩5分の地ならではの魅力、スーパーに関しても足元の商業部分にマルエツ系のスーパーが入居予定、さらにそごうのザ・ガーデンやダイエー（ＤＯＭショッピングセンター）も近いですね。

また、通学区は桜木小学校で徒歩9分（通学路経由）の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK、南東角住戸です。南西方向にはその藤和シティホームズ大宮桜木町（13階建）がありますので視界への影響が残りますが（当物件の下部1～3階は商業施設なので一般的なマンションの9階よりも高い）、南側は当プロジェクトの3階建の商業棟になりますので、そこそこの視界抜けが得られます。東側も駅前のＤＯＭのところまでは比較的低い建物になっているためこの階でも日照が得られますし、けして悪いポジションではないでしょう。

間取りは最上階（100㎡超中心）を除けば最も大きなタイプで、そのような良好なポジションが加味された印象になります。東西に長いフロア形状のタワマンにはなるのですが、南側正面方向には超高層のソニックシティがあるので、南向き住戸の視界は芳しくなく、ソニックシティが少しズレてくる南東角や南西角の魅力が中住戸に比べ大きな物件とも言えますからね。

間取り面での最大のポイントとなるのは、その南東方向の眺望を考慮したコーナーサッシでしょう。コーナーサッシはけして幅のあるおのではありませんが、柱を頂点からズラすことでL字のダイレクトサッシを実現出来ていますし、LDやキッチンにはバルコニー側にも窓が設けられているので開放感は高いでしょう。

窓際の下り天井高は2.05m、サッシ高は2.1mで下り天高はもうひと頑張り欲しかった印象にはなりますが、コーナー部の梁は見ての通りほとんど外側（屋外側）に出せているので室内の梁のデッパリが抑えられているのも良い点ですね。

一方で、当物件はタワマンにありがちな全方位に住戸が設けられたフロアプランのため、玄関がかなり北西側に引っ張られており、廊下は長いです。
ただ、タワマンにおいてはとりわけ長いレベルではなく、洋室3室中2室がノンリビングインであれば仕方ないところと言えるのかなと。

洋室3をリビングイン設計にするのであればキッチン側にも引き戸が開く形になっていた方が良かったとは思いますけれども…。西側の梁（柱と柱を結ぶライン上）がギリギリまで引き戸とすることを難しくしているはずですが、少しでもキッチン側に開けた方が良いはずです。

なお、トイレが玄関前すぐのところにあるのはちょっと気になりますし、トイレがここにあることで玄関下足スペースが小さ目になっているのも残念な点でしょうか。

坪単価は388万円。同プラン高層階でも400万円台前半で済んでおり、そのように高層階でもソニックシティの影響があるためか上下差は思っていたよりも小さかったですね。ただ、やはり藤和シティホームズの影響が大きな低層階南向き中住戸（330～340万円台）と比べるとしっかりとしたお値段にはなっています。

最上階住戸（南東角や南西角は非分譲）は最も高いものだと600万円超まであり、同タイプの400万円台前半の高層階角住戸は魅力を感じやすい水準なのかなと（最上階でも天井高は10cm高い2.6mでとりわけ豊かな設計になっているわけではありません）。
プラウド大宮桜木町（2021年分譲/平均坪単価約350万円）の最上階角住戸（ルーバルなしの一般プラン）が400万円弱だったことからもお分かりのように、タワマンの高層階で400万円前後ならばより魅力的でしょう。

当物件は総戸数522戸ということで1,000戸程度の物件も存在するタワマンの中ではそこまで大きな印象がないかもしれませんが、複数棟構成や40～50階台でのものではなく、28階建の1本で総戸数522戸を実現していることからお分かりのように1フロアあたり概ね20戸以上あるフロアスケールの大きな物件になりますので角住戸率は低いです。
それ相応の角住戸プレミアムを加味しても高層階角住戸は希少性が高く人気を保ちやすいでしょうね。