バウス上中里【高台住居系地域の穴場的な駅徒歩2分】6階71㎡9,198万円（坪単価427万円）
バウス上中里。
所在地：東京都北区上中里1-27-27
交通：上中里駅徒歩2分、西ヶ原駅徒歩8分、尾久駅徒歩10分、駒込駅徒歩13分（東京メトロ。JRは徒歩14分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上8階地下1階建（建築基準法上は地上7階地下2階建）
23区内のJR駅では2020年度乗車人員ランキングワースト2位という超マイナーな上中里駅前に誕生する物件になります（ちなみに1位は越中島駅です）。
上中里駅をご存じの方は駅前にそんなマンションが立つような土地あったっけ？と思うはずなのですが、それもそのはず当物件はもともとは瀧野川女子学園だったところ（北西部の一部分が売却されただけでこの物件の東側は瀧野川女子学園）に誕生する物件で、線路沿いながらも丘上の第一種中高層住居専用地域というちょっとした特等席になります。
上中里の駅前（線路の南側エリア）の多くは平塚神社や滝野川公園・体育館になっていますし、跨線橋を渡った先の低地側（線路の北側の準工業地域）を含めても駅前に分譲マンションはほぼありません。
当物件の隣にある大林フローラ上中里（1974年築/13階建※こちらの敷地とは異なり第一種住居地域なので13階建が可能）は一般的にはけして大きなマンションではないものの、上中里駅では群を抜いて存在感のあるものになっている、と言えば上中里駅付近の様子が伝わるはずです。
当物件は線路（北側）の影響はあるものの、全戸南向きで、南側に高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域の戸建街を望む良好なポジションですし、西ヶ原駅（東京メトロ）が利用しやすいあたりも潰しが効いていてとても良いと思います。
※大林フローラのように第一種住居地域であれば十数階建に出来ていたのでそこはちょっと残念な点ではあります。とはいえ、第一種住居地域側は容積率300%とこちらの倍になるので、より高さが出せても必然的に空地率は低くなりますし、おそらくこの物件のようなゆとりあるランドプラン（次の記事で言及します）にはならなかったでしょう。
周辺環境という点でも駅前徒歩5分にある滝野川公園に加え、旧古河庭園も徒歩6分、さらに飛鳥山公園も徒歩14分であり、住宅が少ない（ニアイコール乗車人員が少ない）エリアなりの魅力は十分ですね。
反面、ネックはASUKAYAMA RESIDENCEがそうであったように買物環境になるのですが、スーパーに関しては隣の大林フローラの1階にマルエツプチがあるのでなんとかなります。他ではスーパーたじまやスーパーサカガミもギリギリ徒歩10分ですし、スギドラッグが徒歩7分、霜降銀座商店街も徒歩10分となるなど思っていたよりも悪くはないですね。
通学区は滝野川小学校の徒歩6分というあたりも魅力の1つでしょう。隣が瀧野川女子学園、さらに、徒歩9分に聖学院があるなど文教色が窺えるエリアでもあります。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。南側はそのように第一種中高層住居専用地域の戸建住宅街が連なっており（当物件がそこそこの高さに出来ているのは北側が道路及び線路で第2種高度地区の斜線制限の影響が小さくなるため）、高いものでも3階建になっています。そのため、この上層階は日照はもちろん視界抜けも得られますし、西側も大林フローラが正面から外れているので平塚神社や滝野川公園周りの緑の借景も見えてくるでしょう。
北側はもの凄い数の線路に加え、新幹線の高架も走っているため南側開口部以外は二重サッシを採用するぐらいでも良かったような気がしますし、さらに言うならば北側を内廊下設計として防音性を高めつつ、エレベーターを2基設け（共用廊下を分断する）中住戸にも両面バルコニー住戸を設けるぐらいの配慮がなされていたら完璧だったとも思いますが、こういった共用外廊下から望む低地側を望む開放感抜群の北側眺望も魅力の1つではありますね。
間取りは全く同じ専有面積の南東角住戸と共に物件内で最も大きなものになります。
7分の5が3LDK（残りは50㎡台の2LDK）となった物件で、エリア・ポジションを考慮したファミリータイプ中心の構成ではあるのですが、そこそこの価格水準になるということもあるのか思っていた以上に面積を絞っていますね。
地味な上中里駅とはいえ、駅前でこのような南面条件はそうそうお目にかかれるものではないですし、最上階だけでも80㎡超やルーバル付（北側）のプレミアム住戸を設けたらニーズは少なくなかったでしょう。デベロッパーとしても単価が伸ばせて潤った気はしますけれどもね。
とはいえ、こちらの70㎡そこそこのプランもなかなかです。
柱を完全アウトフレーム化しているので効率性は抜群ですし、角住戸ながら玄関廊下を一直線としつつ（効率性を高めつつ）も下足スペースから廊下にかけての一部分の幅をしっかりと確保しているあたりも気が利いています。
シューズインクロークはかなり奥行があるので大きさほどの収納力がなさそうなのは玉に瑕ですし、収納重視の設計のためかLDが10.7畳とこのぐらいの専有面積の3LDKにしては小さくなってしまっているのは気になる点です。
ただ、そのように効率性自体は最高レベルですし、連窓サッシや洋室3の引き戸設計もありますので空間的な広がりも得やすいですね。
坪単価は427万円。半永久的に日照だけでなく視界抜けも保たれる可能性の高いポジションなりのしっかりとした水準です。
とはいえ、ASUKAYAMA RESIDENCEの飛鳥山公園ビューの上層階角住戸に比べればまだ抑えられていますし、完全アウトフレームの効率性やその後のさらなる相場上昇を鑑みれば現実的な設定という印象になりますね。
もちろん最寄駅が地味～な上中里駅ということも影響しているのだとは思いますけど、ちょっとした穴場的な雰囲気に心がくすぐられるところもありますし、それこそ最上階にルーバル付のプレミアム住戸を用意することが出来ていたら500万円超でも全然いけたのではないでしょうか。
所在地：東京都北区上中里1-27-27
交通：上中里駅徒歩2分、西ヶ原駅徒歩8分、尾久駅徒歩10分、駒込駅徒歩13分（東京メトロ。JRは徒歩14分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上8階地下1階建（建築基準法上は地上7階地下2階建）
23区内のJR駅では2020年度乗車人員ランキングワースト2位という超マイナーな上中里駅前に誕生する物件になります（ちなみに1位は越中島駅です）。
上中里駅をご存じの方は駅前にそんなマンションが立つような土地あったっけ？と思うはずなのですが、それもそのはず当物件はもともとは瀧野川女子学園だったところ（北西部の一部分が売却されただけでこの物件の東側は瀧野川女子学園）に誕生する物件で、線路沿いながらも丘上の第一種中高層住居専用地域というちょっとした特等席になります。
上中里の駅前（線路の南側エリア）の多くは平塚神社や滝野川公園・体育館になっていますし、跨線橋を渡った先の低地側（線路の北側の準工業地域）を含めても駅前に分譲マンションはほぼありません。
当物件の隣にある大林フローラ上中里（1974年築/13階建※こちらの敷地とは異なり第一種住居地域なので13階建が可能）は一般的にはけして大きなマンションではないものの、上中里駅では群を抜いて存在感のあるものになっている、と言えば上中里駅付近の様子が伝わるはずです。
当物件は線路（北側）の影響はあるものの、全戸南向きで、南側に高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域の戸建街を望む良好なポジションですし、西ヶ原駅（東京メトロ）が利用しやすいあたりも潰しが効いていてとても良いと思います。
※大林フローラのように第一種住居地域であれば十数階建に出来ていたのでそこはちょっと残念な点ではあります。とはいえ、第一種住居地域側は容積率300%とこちらの倍になるので、より高さが出せても必然的に空地率は低くなりますし、おそらくこの物件のようなゆとりあるランドプラン（次の記事で言及します）にはならなかったでしょう。
周辺環境という点でも駅前徒歩5分にある滝野川公園に加え、旧古河庭園も徒歩6分、さらに飛鳥山公園も徒歩14分であり、住宅が少ない（ニアイコール乗車人員が少ない）エリアなりの魅力は十分ですね。
反面、ネックはASUKAYAMA RESIDENCEがそうであったように買物環境になるのですが、スーパーに関しては隣の大林フローラの1階にマルエツプチがあるのでなんとかなります。他ではスーパーたじまやスーパーサカガミもギリギリ徒歩10分ですし、スギドラッグが徒歩7分、霜降銀座商店街も徒歩10分となるなど思っていたよりも悪くはないですね。
通学区は滝野川小学校の徒歩6分というあたりも魅力の1つでしょう。隣が瀧野川女子学園、さらに、徒歩9分に聖学院があるなど文教色が窺えるエリアでもあります。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。南側はそのように第一種中高層住居専用地域の戸建住宅街が連なっており（当物件がそこそこの高さに出来ているのは北側が道路及び線路で第2種高度地区の斜線制限の影響が小さくなるため）、高いものでも3階建になっています。そのため、この上層階は日照はもちろん視界抜けも得られますし、西側も大林フローラが正面から外れているので平塚神社や滝野川公園周りの緑の借景も見えてくるでしょう。
北側はもの凄い数の線路に加え、新幹線の高架も走っているため南側開口部以外は二重サッシを採用するぐらいでも良かったような気がしますし、さらに言うならば北側を内廊下設計として防音性を高めつつ、エレベーターを2基設け（共用廊下を分断する）中住戸にも両面バルコニー住戸を設けるぐらいの配慮がなされていたら完璧だったとも思いますが、こういった共用外廊下から望む低地側を望む開放感抜群の北側眺望も魅力の1つではありますね。
間取りは全く同じ専有面積の南東角住戸と共に物件内で最も大きなものになります。
7分の5が3LDK（残りは50㎡台の2LDK）となった物件で、エリア・ポジションを考慮したファミリータイプ中心の構成ではあるのですが、そこそこの価格水準になるということもあるのか思っていた以上に面積を絞っていますね。
地味な上中里駅とはいえ、駅前でこのような南面条件はそうそうお目にかかれるものではないですし、最上階だけでも80㎡超やルーバル付（北側）のプレミアム住戸を設けたらニーズは少なくなかったでしょう。デベロッパーとしても単価が伸ばせて潤った気はしますけれどもね。
とはいえ、こちらの70㎡そこそこのプランもなかなかです。
柱を完全アウトフレーム化しているので効率性は抜群ですし、角住戸ながら玄関廊下を一直線としつつ（効率性を高めつつ）も下足スペースから廊下にかけての一部分の幅をしっかりと確保しているあたりも気が利いています。
シューズインクロークはかなり奥行があるので大きさほどの収納力がなさそうなのは玉に瑕ですし、収納重視の設計のためかLDが10.7畳とこのぐらいの専有面積の3LDKにしては小さくなってしまっているのは気になる点です。
ただ、そのように効率性自体は最高レベルですし、連窓サッシや洋室3の引き戸設計もありますので空間的な広がりも得やすいですね。
坪単価は427万円。半永久的に日照だけでなく視界抜けも保たれる可能性の高いポジションなりのしっかりとした水準です。
とはいえ、ASUKAYAMA RESIDENCEの飛鳥山公園ビューの上層階角住戸に比べればまだ抑えられていますし、完全アウトフレームの効率性やその後のさらなる相場上昇を鑑みれば現実的な設定という印象になりますね。
もちろん最寄駅が地味～な上中里駅ということも影響しているのだとは思いますけど、ちょっとした穴場的な雰囲気に心がくすぐられるところもありますし、それこそ最上階にルーバル付のプレミアム住戸を用意することが出来ていたら500万円超でも全然いけたのではないでしょうか。