セントガーデン海老名【全体1,000戸、敷地面積約36,500㎡のビッグスケール】13階84㎡6,038万円（坪単価237万円）

セントガーデン海老名（1000ドリームプロジェクト）。

所在地：神奈川県海老名市泉2-953-8/Ⅱ街区（地番）
交通：JR海老名駅徒歩7分（Ⅱ街区）、小田急・相鉄海老名駅徒歩9分（Ⅱ街区）
用途地域：工業地域
階建・総戸数：15階建、500戸（Ⅱ街区）

Ⅰ街区の販売が佳境を迎え、直近ではⅡ街区が始まりましたのであらためて取り上げます。

Ⅱ街区もⅠ街区と全く同じ500戸で、全体で1000戸（1000ドリーム）になる超の付くビッグプロジェクトなのですが、いつになっても正式名称「セントガーデン海老名」を前面に出さず、しつこいぐらいに「1000ドリームプロジェクト（仮称）」を押し出しているのはなぜなんでしょうね。いつまで「仮称」なんだと…。
セントガーデン海老名で風評被害（？）を受けるのが怖いのかね？？？

それはさておき、こちらⅡ街区の竣工は今年1月に竣工済のⅠ街区からおよそ2年遅れの2024年2月なので全体が出来上がるのはもう少し時間がかかります。ただ、2つの街区を合わせた敷地面積は約36,500㎡にもなりますし、敷地内数々のガーデンに加え、Ⅱ街区には街区間の泉第一公園（提供公園）のパークフロントになるお部屋もあるなど大規模開発ならではの魅力の詰まったものと言えるでしょう。

敷地がとても大きいためⅠ街区の北側にあるこちらⅡ街区は、駅距離が少々出てはくるのですが、北側隣接地にはスーパーエイビイが今年2月に開業しましたし、ロピアも入るららぽーとが徒歩3分というご近所ポジションですので、そんじょそこらの駅徒歩7～9分物件とは同列には語れないのは言うまでもないことです。

Ⅰ街区の分譲開始当時（2020年末）はコロナ禍当初の影響はもちろん、グレーシアタワーズ海老名やリーフィアタワー海老名の影響（それらが高価格帯の需要を奪った後）が大きかったので、「駅近でもない一般的な板状マンションの1000戸の供給」はどうなることか…と思いましたが、その後の急激な市況反転や需給要因の好転（目立ったライバル物件がない）により、Ⅰ街区の目途はたち好調なままにⅡ街区に入ることが出来ているように思います。

全体としてはまだまだ”道半ば”ではあるので、今後もこの好調な市況が続くことが前提にはなりますが、Ⅰ街区との単価差はほとんど感じないのでニーズは少なくないでしょう（※駅距離が2分増しましたし、Ⅱ街区はⅠ街区の影響で上層階でも視界抜けが限定的なので実質的には上がっている）。

前回までのセントガーデン海老名（1000ドリームプロジェクト）。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の4LDK、南西角住戸です。Ⅰ街区同様にⅡ街区も3棟に分かれているのですが、エキスパンションジョイントで東西横並びにつながってはいるので、純粋な角住戸は少ないです。そんな中で当角住戸は敷地西端に位置した角住戸らしいポジションになりますね。西側にリコーのテクノロジーセンターがあり、特に南西方向には高層棟が立っているため視界が妨げられてしまうのですが、西側正面方向にある5階建の建物は越える高さにあります。

また、南側はⅠ街区の敷地で同15階建、その手前には平置駐車場（Ⅰ街区）という感じにはなるのですが、この南西角住戸からの南側正面方向は、里山ガーデン、リンクガーデン、バーベキュースクエア、グランドエントランス（平屋建）、ゲートアベニューがあり、南側道路沿いからⅡ街区へ向かう動線部（Ⅱ街区は敷地東側にもサブエントランスがありますが、メインエントランスはⅠ街区のグランドエントランスをウォークスルーして、ガーデンを向けてたどり着く形）になっているため、パーシャルながらも視界抜けが望めますね。

間取りはそんなポジションが考慮されたのか80㎡台中盤のしっかりとした面積が確保された4LDKで、南東角と共に物件内（Ⅱ街区）で最も大きなものになります。

中住戸には75㎡ほどの4LDKも設けられた物件ですし、4LDKとはいえ駅近やタワマンでもないグロスでの6,000万円超は微妙なところという印象ではあるのですが、Ⅰ街区の最大面積とほぼ同じですし、500戸の供給であればこのぐらいの面積帯のバリエーションはあってしかるべきでしょうね。
全然違うエリアの余談ではありますが、シティタワー綾瀬の物件概要（総戸数427戸のスケールで最大72㎡）を初めて見た時は絶句しましたね…。住友不動産いい加減にしてくれ…と（笑）。

なお、こちらのプランはわりと奥行があるタイプなので角住戸なりに廊下が長めではあるのですが、収納はやや少なめ、また、浴室も1620ではなく1418としていることもあってか居室畳数は比較的大きいです。

玄関下足スペースは4LDKとしては小さ過ぎで、立派な価格帯の住戸でもありますのでもう少し”顔としてのゆとり”が欲しかったところではありますね。洋室2の配置（入口）がねぇ…。

坪単価は237万円。そのようにⅠ街区よりも駅距離があり、Ⅰ街区によって視界抜けも限定的というポジションにはなりますが、Ⅰ街区の上層階と差のない単価設定になっています。
ちなみに、Ⅱ街区で最も視界的に優れているのは敷地東短の南東角住戸にはなるのですが、Ⅰ街区の東短に比べると鉄塔や高圧線が近づいていることを考えるとこちらの南西角との差は大きなものとは言えないでしょうね。

やはり6,000万円を超えるグロスの嵩みは気にはなります。ただ、上述のように、駅前タワマンが一段落した後になりますし、全体1,000戸のスケールが生み出す共用部のパフォーマンスの高い物件ですのでこういったグロス帯でもそこそこのニーズを生み出せるのではないでしょうか。