エクセレントシティ北綾瀬ステーションサイド【利便性と環境が両立した駅徒歩4分】1階72㎡5,498万円（坪単価253万円）

エクセレントシティ北綾瀬ステーションサイド。

所在地：東京都足立区谷中1-26-1他（地番）
交通：北綾瀬駅徒歩4分、青井駅徒歩20分、六町駅徒歩20分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：8階建、75戸

アヤセシティーテニスクラブ跡地の駅徒歩4分に誕生する物件で、駅近ながら第一種中高層住居専用地域となる落ち着きある住宅街に位置しているため、利便性と環境が高いレベルで両立しています。

近隣にはしょうぶ沼公園（徒歩3分）、ベルト状の東綾瀬公園（徒歩4分）、谷中公園（徒歩6分）など大きな公園が複数、また、スーパー便もワイズマートが徒歩4分、西友が徒歩7分、ビッグ・エー及びベルクスが徒歩10分となるなど良好です。
ちなみに、ワイズマートは昨夏開業した高架下施設マーヴ北綾瀬リエットの店舗のうちの1つで、マーヴには他にキャンドゥなども入居しています。

北綾瀬駅は2019年の改良工事による直通運転始発駅化の前後には分譲マンションが多く誕生し、そこそこ駅に近いものもありましたが、徒歩5分圏内はなく、そのように環境面での魅力が高いポジションでもあるのでエリア内でも目立つ物件になりそうですね。

当物件から見ると駅の反対側にはなってしまうのですが、三井不動産が北口側で商業施設を計画（※）しており、その商業施設の手前には環七をまたぐペデストリアンデッキと駅前交通広場が出来ます。北綾瀬駅の存在感が高まるのは確実で、駅徒歩4分のこの物件にとっての恩恵は小さくないはずです。
※当物件の公式ホームページに三井不動産広報部の話として「当社が管理・運営する商業施設としては、ららぽーと、ララテラス、ララガーデンなどがありますが、北綾瀬の施設の名称はまだ決まっていません。店舗数なども未定です。」とのコメントが目立つ場所に掲載されていてちょっと笑いました。このコメントをわざわざ載せる必要あるのかと…。まぁ、マンションを販売する姿勢（情報公開）としては、明快で好感が持てますけども（笑）

なお、通学区は東渕江小学校で徒歩9分になります。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は2階建、南側は道路の向かいに大きな青空駐車場というポジションで、1階でも日照良好です。

駐車場部分に将来的に何かしらの建物が立つ可能性はけして小さくなさそうです。ただ、同第一種中高層住居専用地域（第3種高度地区）なので将来的にガッツリ日照が妨げられるようなことはないでしょう。

間取りは駅近ゆえか40～50㎡台が目立つ中で、南に面した角住戸らしく70㎡超が確保された平均的な大きさのファミリータイプ（3LDK）になります。

妻面3室設計で、LDが二面採光（角位置）ではないのですが、こういった低層階は東側の前建の影響を考えればおかしな印象にはなく、LDの開口部がサッシ2枚半程度確保出来ているのは良い材料でしょう。洋室3にはウォールドアが採用しており、広々とした二面採光空間に出来るのも◎ですね。

また、玄関位置が影響し、角住戸なりに廊下はやや長めですが、テラス・専用庭という屋外＋α空間があるので専有面積以上の使い勝手があるでしょう。

なお、当物件は1階部分を道路面（グラウンドレベル）から小上がりレベルの一段高いものとし、水害リスクを抑えているあたりも気が利いていると感じます。
また、洋室1を2WAYにしているあたりも特徴の1つですね。

坪単価は253万円。40㎡台などのコンパクトプランには単価がかなり強いものもあるのですが、60～70㎡台のファミリー向けのものだと200万円台中盤～300万円ほどのレンジになっています。

近年の北綾瀬界隈での供給は、駅徒歩10分のセンチュリー北綾瀬（2019年分譲）が平均坪単価約220万円、駅徒歩12分のサンリヤン北綾瀬（2019年分譲）が平均坪単価約205万円、駅徒歩9分のルフォン北綾瀬シエルフォート（2019年分譲）が平均坪単価約210万円、さらに直近の駅徒歩13分のクリオ亀有ガーデンマークス（2021年分譲）もそれらと大差ない坪単価ということで、こちらは駅近なりにしっかりとした水準だとは思います。

ただ、上述のように駅近ながら環境との両立が実現したポジションでのものですので、低層階でもこういった日照良好なお部屋が200万円台中盤ならばニーズはあるでしょう。