レ・ジェイド川越ザ・レジデンス【良好な住居系地域の8階建全戸南向き】2階84㎡5,690万円（坪単価225万円）

レ・ジェイド川越ザ・レジデンス。

所在地：埼玉県川越市仙波町2-15-11（地番）
交通：川越駅徒歩10分、本川越駅徒歩18分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：8階建、22戸

日本エスコンは現在、川越駅で2つのレ・ジェイドを分譲中なのですが（この後に本川越駅徒歩11分にレ・ジェイド本川越コエドテラスも分譲されます）、川越街道沿いの駅徒歩5分（商業地域）のレ・ジェイドタイムズコア川越とは異なり、こちらはギリギリ駅徒歩10分圏内ながら住居系地域の落ち着きあるポジションが特徴になります。

駅から川越街道を越えて仙波町に入るとすぐにこの第二種中高層住居専用地域が広域に広がっていますし、駅南西部にも駅徒歩10分圏内に第一種住居地域・第二種住居地域はありますので”とりわけ珍しいバランス”とまでは思いませんが、こちらの第二種中高層住居専用地域は第一・二種住居地域よりも用途などの制限が厳しいエリアで、実際、周囲は戸建などの低層住宅が中心になった良好な環境下、また、今年の川越市地価公示（住宅地）でトップ（仙波町2丁目）という結果からも仙波町の魅力が窺えるのではないでしょうか。

詳細は後ほど述べますが、低い容積率と”南北に奥行きある敷地形状”ゆえに「8階建×全戸南向き」というベストと思われるランドプランが実現出来た物件でもあり、駅徒歩圏内は捨てきれないものの眺望も含めた環境面を重視したい方にとってはかなり整った物件と言えるでしょうね。

買物事情としては、仙波町2丁目内徒歩5分に地域密着型の生鮮市場田中青果、そして駅前徒歩9分には川越マイン（東武ストアなど）、さらにクレアモール商店街（徒歩10分）や丸広百貨店（徒歩12分）なども徒歩圏になりますので住居系地域としては上々ですね。

通学区は仙波小学校で徒歩8分の距離感になります。

設計は湯本建築事務所、施工は川村公営、デザイン監修はああす設計室です。
ああす設計室はレ・ジェイドつくばステーションフロントなどの実績のある会社で、当物件は小規模ながらかなり特色があります。

外観に関しては、ガラス手摺を中心としながらも要所要所にブラックの格子手摺を採用することで全体を引き締めており、「端正」という言葉が似合います。

また、敷地北側道路沿いには重厚なゲーテッドデザインが施されており、上で言及したように周囲は戸建などの低層建物ばかりのエリアになるのでこの物件の高さ（8階建）と重厚なデザインはとっても目立ちます（このようなエリアでなくても目立つデザインなので”余計に”ということ）。

なお、総戸数22戸というかなり小さな物件にはなるのですが、おそらく150～160％程度（指定容積率自体は200％だが、前面道路の幅員が細いことでさらに容積率が制限されている）と思われる低い容積率が多分に影響しており、敷地面積自体は約1,100㎡とけして小さくはありません。

空地率も約61％と高く出来ていますし、当物件の最大のポイントと言っても過言ではないのが、その「8階建×全戸南向き」という点ですね。第二種中高層住居専用地域なりに北方向への斜線制限が厳しいので、ある程度の敷地面積と共に”敷地形状（南北の奥行）”が伴わないとこのような高さのものは難しいのですが、当物件は南北に奥行のある敷地形状が功を奏し、近隣ではかなり目立つ8階建、しかも全戸南向きを実現出来ていることとなります。

そのように容積率がかなり制限されたことで全戸南向きだけで”足りている”ということに他ならず、一言で言うと小規模ながらも”贅沢なランドプラン”の物件ということになるでしょうね。

建物が敷地南側に寄ることになるため、敷地北側には平屋建のエントランスホール及びアプローチ部分を施すことが出来ており、そういった面でもスケール（総戸数）の少なさを感じさせない物件になっています。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK+S、南西角住戸です。南側は2階建及び平屋建の戸建エリアになっていますし、1階住戸には専用庭も設けられていることからお分かりのように敷地南端までもそれなりの離隔を図れた物件になるので低層階でも圧迫感はなく日照は抜群です。

間取りは物件内で最も大きな実質4LDKタイプになります。
当物件は平均専有面積75㎡超という近年では珍しいほどゆとりを設けた物件で、こちらは物件内唯一の80㎡台になります。

4LDK（3LDK+S）なので1室1室はそこまで大きくはありません。
しかしながら、洋室2の引き戸を開け放つとLD周りに広々とした空間が生まれますし、南側のワイドな連窓サッシも相まりかなりの開放感が生まれるでしょう。

また、特長的なのが玄関周りですね。共用廊下側の柱がきれいにアウトフレーム化されているだけでも素晴らしいのですが、その上で玄関にベンチと窓が付いているあたりにも好感が持てますね。
角住戸にしては廊下を短めに出来ているので効率性も高いですし、シューズインクロークからウォークインクローゼットをつなげた動線部も興味深い点でしょう。バルコニーには防災備蓄倉庫もありますね。

なお、浴室にも窓があるのは良いのですが、1418ではなく1620に出来ていると良かったですね。

坪単価は225万円。上層階は250～260万円ほどの水準で、物件平均は240万円ほどになるでしょうか。

近隣供給事例としては、その駅寄りのレ・ジェイドタイムズコア川越が平均坪単価約260万円、同駅徒歩5分のパークホームズ川越ザ・レジデンス（2020年分譲）も平均坪単価約260万円、西口のファインレジデンス川越ウエスト（2021年分譲/駅徒歩5分）が平均坪単価約265万円といったところなので、駅徒歩10分とはいえ良好な環境に加え日照・眺望抜群の全戸南向きとくれば違和感はないでしょう。

平均専有面積75㎡超のグロスの嵩みが1つのハードルにはなるのでしょうが、そういった駅寄りの物件とはニーズが違いますし、仙波町のこの立地ならばある程度のグロスは問題ないように思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然ですし、食洗機は付いています。
ただ、単価はこなれていても面積が大きくグロス帯はそこそこのものになる物件ですのでトイレ手洗いカウンターぐらいはあると良かったのではないでしょうか。

なお、床は普通に二重床なのですが、ボイドスラブでの230mmなのでやや薄くは感じますね。

管理費は260円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下での水準ですので小規模なりに高めです。

駐車場は全15台で機械式になります。