オープンレジデンシア四谷三丁目【20m超のワイドスパンでもこの開口部、そしてLDは…】4階88㎡14,980万円（坪単価565万円）

オープンレジデンシア四谷三丁目。

所在地：東京都新宿区舟町9-11他（地番）
交通：四谷三丁目駅徒歩4分、曙橋駅徒歩6分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、19戸

外苑東通りからしっかりと内に入った舟町の一画、第二種中高層住居専用地域の低層住宅街に誕生する物件です。

四谷三丁目の駅近物件はやはり外苑東通りや新宿通り沿いのものが多いのですが、当物件は敷地面積約700㎡の小規模な住宅街物件で、非常にオプレジらしいものと言えるでしょう。

接道部分が”西側の一部”と”南側のほんの一部”だけという際どい敷地形状もまさにオプレジといった印象なのですが、上層階に80～90㎡台の超高額住戸まで設計しているという点はオプレジらしからぬところで、良好な住環境を考慮してのものと思われます。

住居系地域ながら駅近のため、スーパー事情も良好で、丸正、ビオセボン、まいばすが徒歩5分、さらに三徳も徒歩7分になります。

一方、通学区の四谷小学校は徒歩11分と少々距離がありますね。

公式ホームページ

お部屋は88㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南側の細長い部分に位置したお部屋で、南側はこのエリアでは高めの4階建のビルがあり視界への影響がありますが、西側は2～3階建の戸建になるので、視界抜けも得られます。

間取りは、西面をフロア内で独り占めするかのような超ワイドスパン設計でその長さは実に約20.6mです。

ただ、スパンのわりに開口部がイマイチなのが”オプレジクオリティ”であり、柱の影響もあれどせめてLDの開口部はもう少し頑張れなかったものかなぁ…と多くの方が思うことでしょう。

また、一見して廊下は非常に短いものの、実は全室がリビングインとなったクセのある設計で、LDの16.7畳内にはベッドルーム1・2へとつながる事実上の廊下部分がガッツリと含まれています。

88㎡もある3LDKながら浴室は1418ではなく1620ですし、全室リビングイン、さらにオープンキッチンでもないなどかなりチグハグな印象を受けてしまうプランでもありますね。

玄関がこの面積帯・価格帯らしからぬ非常にコンパクトな設計になっているのも悲しいですし、本当に「ワイドスパン」なだけなプランだなと…。

普通の面積帯・価格帯のオプレジならば「いつも通り」で終わってもよいのですが、これだけのワイドスパン設計、かつ、面積帯・価格帯も立派な物件になりますので、文句も言いたくなるというものです（笑）。

坪単価は565万円。直近のブリリア四谷三丁目（2021年分譲/四谷三丁目駅徒歩2分/平均坪単価約545万円）は30～50㎡台のみだったのでこちらのプランの参考にはならないでしょう。ただ、こちらの物件も40～60㎡台が多くなっていますし、平均自体はブリリアと同じぐらいになるはずです。

こういった立地及び面積帯のものは貴重ですので、ブランド感やスケール感に欠ける物件なりに単価を抑えている印象もなくはないのですが、結局のところこのチグハグで高級感に欠ける間取りあっての水準という感覚にはなりますかね。