オープンレジデンシア四谷三丁目【こちらもLD内廊下が凄い…】43㎡6,880万円(坪単価528万円)

続けて、オープンレジデンシア四谷三丁目。

設計はカスケードアンドパートナーズ、施工は風越建設になります。

前回の記事で述べたように、敷地面積は700㎡と小さく、T字型のようなかなり歪な敷地形状、かつ、接道部分がわずかな物件になります。

つまり、非常にオプレジらしい物件で、高さ制限が厳しい第二種中高層住居専用地域の5階建のため総戸数も19戸しかなく、共用面はオプレジの中でも地味な方ですね。

上層階には前回の記事で取り上げた大きな面積帯の高額住戸もあるぐらいですし、もうちょっと高級感を演出して欲しかった印象にはなるのですが、簡単なことではないでしょう。

エントランスは敷地西側道路沿いから奥まった位置(細い私道沿い)に設計されているため、プライバシー性に優れてはいるのですが、そのように接道部分が少ない敷地のため駐車場が来客用の1台のみというのも、上層階に80~90㎡台の高額住戸がある物件としては残念な点になります。

共用廊下が内廊下なのは良い材料ですが、どこにでもあるような外観も含め全体的にもう少し高級感のある演出が欲しかったですね。

前回のオープンレジデンシア四谷三丁目

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の1LDK+S、北東角住戸です。敷地北東部に位置したお部屋でいずれの面も接道しておりません。北も東も2~3階建の低層エリアにはなりますが、前建との距離は近く低層階(そもそもこのプランのある北向きの棟は高度地区による斜線制限のため3階建)は囲まれ感が強いですね。

間取りは43㎡ながら実質2LDKになっており、このご時世らしい狭小感のあるものです。
しかも、先ほどのプラン同様に、こちらもLDドアがとんでもないところにあり、LDK畳数を水増しする悪意を感じるレベルのものになりますね。

どう見てもLDKは9.5畳の使い勝手はないですし、"ごまかすごまかさない"は別としてこのような面積帯であればもっと効率性を高めて欲しかったところでしょう。オプレジらしく全体的に柱がガッツリ食い込んだ設計でもありますしね。

廊下に窓があるのは好感が持てますが、他は角住戸らしからぬ開口部(囲まれ感のあるポジションなので仕方ないとは思う)になってしまっているのも残念です。

坪単価は528万円。囲まれ感のあるポジションでもしっかりとした単価設定です。

前回の記事でも述べたように、30~50㎡台で構成されたブリリア四谷三丁目(2021年分譲/四谷三丁目駅徒歩2分/平均坪単価約545万円)と同じぐらいなので囲まれ感はあれど良好な住宅街ポジションに位置していることを考えれば大きな違和感はありません。

ただ、ブランド感に欠けるのはもちろんのこと、超小規模物件で共用面などの高級感に欠ける点を考えればもう少し価格で勝負して欲しかった印象ではありますね(近年のオプレジは一昔前のように価格で勝負していないので、どこもかしこも似たりよったりなイメージになります)。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありません。ただ、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターは備わっています。

管理費は288円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計なのでこの程度ならば悪くはないでしょう。スケールメリットが皆無な超小規模物件にしては控えめな水準です。

駐車場は1台のみで来客用になります。

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2022/05/30 (Mon) 22:21 | REPLY |   


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