プレシスヴィアラ川越【U_PLACE至近の駅徒歩4分】7階44㎡3,990万円（坪単価300万円）

プレシスヴィアラ川越。

所在地：埼玉県川越市脇田本町9-3（地番）
交通：川越駅徒歩4分、本川越駅徒歩15分、川越市駅徒歩15分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、32戸

U_PLACEの駐車場の少し南側、川越駅の駅前ポジションに誕生する物件になります。

敷地面積300㎡に満たない全戸30～40㎡台総戸数32戸の超小規模物件にはなりますが、南面良好×全戸南向きでもありますし、このエリアに地縁のある単身者などには面白い物件になるでしょう。

むろん駅徒歩1分で分譲中のザ・パークハウス川越タワーのような特別な物件ではありませんが、あちらはほぼほぼ50㎡台以上（低層階に3戸だけ40㎡台がある）の構成なので、こちらとの被りはほぼないですし、ザ・パークハウス川越タワーに限らずエリア的にこのぐらいの面積帯のものは限られています。
U_PLACEのところまでは屋根付のデッキ経由でこれるため、雨の日の快適さも魅力の1つになるでしょう。

買物便はU_PLACEの徒歩1分に加え、ヤオコーの入るウニクス川越も徒歩2分となるなど、駅前らしい魅力的なものとなります。

設計は西尾建築設計、施工は新日本建設です。

そのような超小規模物件にはなるのですが、駅前、かつ、30～40㎡台の構成のため駐車場は1台（平置）だけで、南側道路沿いに設けられたエントランスアプローチ状のスペースは十分なゆとりがありますね。

水平ラインの美しいキャノピーと両サイドに植栽が施されたエントランスの景観も良いですし、逆梁工法を採用したことで外観的な重厚さを演出出来ているのも良い点でしょう。

逆梁工法を採用したことで、ガラス手摺に出来ておらず、良好な南面視界を活かしきれていない印象もありはするものの、窓際から梁を排除したことで、掃き出し窓のサッシ高は平均以上の水準です。

公式ホームページ

お部屋は44㎡の2LDK、南東角住戸です。南側道路の向かいにはヤオコーの本社（3階建）があり、マンションで言うとおおよそ5階相当の高さになるでしょうか。
東方向の隣の区画には15階建のグローベルザ・シティ川越ミッドスクエアがありますが、このような中層階以上では南西～南東まで視界抜けが得られる魅力的なポジションになります。

間取りは物件内では最も大きなもの（残りの2プランは共に30㎡）にはなるのですが、2LDKとしてはかなり面積を絞ったこのご時世なりの狭小感のあるものです。

ただ、柱の影響はほとんどなく、居室形状がきれいなのは好感が持てますし、洋室2の引き戸を開け放つことで大き目の1LDKとして使える柔軟性があるのも◎でしょう。

欲を言えばLDから洋室2にかけて連窓サッシが採用されていれば良かったとは思うものの、面積帯なりに整ったプランだと思います。

坪単価は300万円。30㎡台の中層階は360万円ほどにまでなるのでグロスの嵩みを考慮してはいるようですが、やや足元を見た水準という印象にはなりますね。
そのザ・パークハウス川越タワーの40㎡台（4階に3戸のみ）でも坪単価300万円ちょっとでしたのでこちらとほとんど変わりません。

上述のように川越エリアでは数少ない30～40㎡台の物件ですし駅近好立地でもあるので、こういったお値段設定になるのも分かるのですが、以下の馬鹿高いランニングコストを鑑みてももう少し販売単価が抑えられていると良かったでしょうね。

設備仕様面は、小規模ですので当然ディスポーザーはありません。食洗機（40㎡台のみ）、トイレ手洗いカウンターが付いているのは良い点ですが、床暖房がないのは残念ですね。
プレシスヴィアラ田端にはありましたが、プレシスヴィアラ船橋にはなく、デベロッパーの微妙なさじ加減次第のようです。

管理費は473円/㎡。ディスポーザーはありませんが、超小規模な上、内廊下てあることも影響したのかかなり高額です。

駐車場は1台のみで平置になります。