ピアース中目黒ウエスト【中目黒駅徒歩11分のこのポジションで600万円超】3階66㎡11,990万円（坪単価603万円）

ピアース中目黒ウエスト。

所在地：東京都目黒区東山2-1228-4（地番）
交通：池尻大橋駅徒歩9分、中目黒駅徒歩11分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：地上6階地下1階建、35戸（募集対象外住戸5戸含む）

一昨年分譲されたオープンレジデンシア中目黒からほど近い山手通りから1本入ったところに誕生する物件です。

オープンレジデンシアは池尻大橋駅徒歩7分、中目黒駅徒歩14分というポジションで「中目黒」と名付けていたので当時はかなり”クドクド”言ってしまったのですが、こちらは池尻大橋駅とそんなに差のない中目黒駅徒歩11分ですし"中目黒ウエスト"ならば違和感はないでしょう。

同じ東山アドレスでももう少し上った丘上ポジションだと「目黒東山」というネーミングがなされることが多いのですが、ここは標高15mに満たない山手通りからほんの少し上ったに過ぎないポジションなので"似合わない"という判断なのかもしれません。

なお、ここは準工業地域になるのですが（ちなみにオプレジは端っこですが第一種低層住居専用地域でした）、南側道路の向かいは第一種住居地域、その先がいわゆる東山の低層住宅街（第一種低層住居専用地域）というポジションなので、準工業地域感はありません（山手通り沿いのような商業地域感もないです）。

丘上の住宅街ならば「ディアナコート」になった可能性が高いと思いますが、ここは敷地面積600㎡に満たないピアースにお誂え向きの立地・スケールの物件で、総戸数35戸は30～70㎡台の構成になっています。

スーパー事情は、生鮮もあるドン・キホーテ中目黒本店が徒歩3分、業務スーパーが徒歩5分、そしてライフ（目黒大橋店）とまいばすも徒歩7分ということで便利ですね。

通学区は東山小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の1LDK+S、南西角住戸です。南側細い道路の向かいは戸建ですが、南西方向には7階建のマンションがあるので視界・日照への影響があります。ただ、そのように南側はこちらよりもいくらか制限の厳しい住居系地域になるので環境面は良好ですね。

間取りは物件内では大きな方となる60㎡台中盤ながら3LDK（2LDK+S）ではなく2LDK（1LDK+S）となった少々意外なタイプになります。

駅近立地ではないですし、普通にファミリータイプ（3LDK）を織り交ぜるにしても3LDK（引き戸の開け閉めで2LDK的にも使えるようなもの）の方が適切だった印象なのですが、かなり大きめの2LDK（1LDK+S）ですね。
66㎡もの面積があることを考えたらサービスルームは建築基準法上の採光基準（居室基準）を満たすようにしてどうにかしてでも「2LDK表示」にして欲しかったという思いはあります。

ただ、そもそもの専有部形状（というか敷地形状がそもそもの根源ではある）の影響で、廊下がかなり長くなってしまっており、3LDK的な設計が難しかったというのもあるのでしょうね。

思い切って2LDK（1LDK+S）にしたことで、収納がかなり充実したものに出来ていますし、その長めの廊下がモリモト物件らしい高級感のある600角タイル貼になっているのは魅力の1つになるでしょう。

坪単価は603万円。視界抜けなどのない低層階で600万円超は驚きました。
上層階のルーバル付プラン（LDまでタイル貼となった70㎡台の3LDK）には700万円超もあるのでまだ抑えられている方ではあるのですが、丘上の”いわゆる東山物件”ではないですし、中目黒駅も徒歩10分圏内にはならないこのポジションでここまで行くとは思わなかったです。

そのオープンレジデンシア中目黒（2020年分譲）が平均坪単価約470万円、その少し前に分譲されたピアース目黒青葉台（2020年分譲）も平均坪単価約480万円でしたので、低層階でのこの水準はその後の相場上昇を加味しても想定外でした。オプレジやピアース目黒青葉台と比べると中目黒駅が近いとはいえ、こちらも徒歩10分を超えていますからね。

2019年分譲のパークホームズ中目黒（駅徒歩11分、上目黒3丁目の丘上南傾斜ポジション）は平均坪単価約510万円でしたが、当時としてもやや立派に感じましたし、このエリアなら利便性が多少劣るぐらいであれば丘上に優位性があると思うので、ここまでの差が生じるとは思わなかったですね。

ちなみに、東山の丘上のザ・パークハウス中目黒プレイス（2019年分譲/中目黒駅徒歩9分/平均坪単価約540万円）、ザ・パークハウス中目黒小川坂（2019年分譲/中目黒駅徒歩8分/平均坪単価約525万円）、そして現在分譲中の諏訪山のブランズ上目黒諏訪山（中目黒駅徒歩6分）は、物件属性（ザ・パークハウスは平均専有面積100㎡前後、ブランズは150㎡超）が違い過ぎて、参考外という感じなのですが、好立地であれだけのパフォーマンスだったブランズの下限が700万円ほどですので、そういったあたりからもこちらの600～700万円のお部屋は普通に違和感があります。

むろんグロスが全然違うので競合はないわけですけど、100㎡超のようなラグジュアリー物件の方が単価が高くなるのが一般的であり、競合がないからこそこちらの単価を強めにすることが出来ている印象もあります。