パークホームズ浜松町【600％緩和による18階建総戸数102戸】18階58㎡10,248万円（坪単価585万円）

パークホームズ浜松町。

所在地：東京都港区海岸1-20-6（地番）
交通：竹芝駅徒歩2分、浜松町駅徒歩6分（モノレールは徒歩8分）、大門駅徒歩7分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：18階建、102戸（一般販売対象住戸60戸）

従前は浜松町ビジネスマンションがあったところで、港区初のマンション建替え円滑化法（敷地売却制度）に加え、容積率の緩和特例制度（容積率 400%⇒600％）も活用したケースになります。総戸数102戸とはいえ、20～50㎡台のみの構成なのでとりわけ大きな物件ではないものの、本来の400％と600％とでは全然違いますよね。

パークリュクス白金高輪（19階建161戸）のようなものもありますし、20～50㎡台の構成であれば「パークリュクス」の方がむしろ自然な印象すらあるのですが、そういった経緯や地権者の意向などからすれば「パークホームズ」になるのも分かる気がします。

ちなみに、6月に第1期として以下の「58㎡のみ」が分譲されていたのですが、他の20～30㎡台の販売が開始されたら58㎡と一緒に記事化しようと思い”待っていた”という経緯があります（汗）。ところがどっこい第2期（次期）は年明け1月になるとのことなので、こちら58㎡だけでもいい加減記事化しようかと…。遅くてすみません…。

ポジションとしては、東京ポートシティ竹芝オフィスタワーの道路を挟んだ南東側で、東京ポートシティ竹芝レジデンスタワーの北東側隣接地ですね。

当物件はポートシティのレジデンスタワーのようにデッキ（当物件とレジデンスタワーの間にあります）が直結しているわけではなく、やはりそこは残念な点にはなってくるのですが、ほぼ直結のような位置関係で、デッキは屋根もありますのでほぼ雨に濡れずに浜松町駅まで行けるのはとても魅力的でしょう。ブリリアタワー浜離宮ほどのスケールや高さはありませんが、そのブリリアタワーの際に言及したように「海岸1丁目」というのは海岸アドレスの中では特別感のあるエリアで、浜松町駅などへのアクセス性の高さに加え、港区ウォーターフロントエリアらしい景観面での魅力もポイントになるでしょうね。

海岸1丁目は賃貸マンションとして、そのポートシティのレジデンスタワーや個性的な形状・間取りのスカイハウス浜離宮などもありはしますが、分譲マンションは浜松町駅前のスカイグランデ汐留とブリリアタワーとここの3物件だけ（データのある1995年以降）になるので希少性という点でも申し分ありません。

そのように住宅が多いエリアではないため、スーパー事情で言うと、アトレ竹芝のビオセボンが徒歩2分、汐留シオサイトのマルエツプチが徒歩7分という形で充実しているとはいい難いでしょう。

ただ、ブリリアタワー浜離宮の際にネックとして挙げた”通学区の御成門小学校が遠い問題（この物件から徒歩20分）”は20～50㎡台で構成されたこの物件にはあまり関係なさそうです。そもそもブリリアタワーとの競合なども考慮した上での20～50㎡台というのもあるのでしょうが、お受験組も少なくない土地柄とはいえ流石に学区徒歩20分超ということを考えるとコンパクトの提案が無難ではありますよね。

建物内及び敷地内に電動キックボードシェアスペースが設置される物件ですけど、それに乗って通学するわけにはいかないですし（笑）。

設計・施工は西武建設、そしてデザイン監修はフューチャリティになります。

三井×フューチャリティと言えば、パークコート浜離宮ザ・タワーで、流石にあちらのようなスケール感や高級感と言ったものは実現出来てはいないものの、灯台をモチーフにしたという「ライトハウス」というコンセプトはウォーターフロントの立地・先進性にビッタシはまる感じで、フューチャリティのセンスの良さを随所に感じる物件に仕上がっていますね。

最大の特長は、北頂点部の豊かなダイレクトサッシ設計と、その周りを縁取るように逆L字上に水平・垂直に施されたライティングでしょう。夜間になり在宅の方が増えるとダイレクトサッシに明かりが灯り、その逆L字のライティングと共に物件の存在感がグッと高まります。

18階建総戸数102戸というスケールは、ポートシティの超高層オフィス棟などもあるエリア内では小さなものにはなってしまうのですが、夜間の存在感は小さくないでしょうね。

基壇部（エントランス）の外壁には灯台の石積みをイメージした大判の御影石があしらわれていますし、エントランス脇の円柱型の柱もいい味を出していると思います。そのように特例で容積率が600％まで緩和されていることもあり、空地率は約49％と高くはないのですが、角地ということもありエントランス周りにはそれなりのゆとりを感じることも出来ますね。

また、共用施設として、通常のラウンジ（エントランスホール内）とは別に完全個室型のワークブース（4室）があるのも1つの特徴になるでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は58㎡の2LDK、北角住戸です。北西方向はひな壇上のスペースを挟みますがポートシティ竹芝オフィスタワー、隣接こそしていないものの北方向にはスカイハウス浜離宮、北東にはウォーターズ竹芝といった感じのポジションになりますので最上階でも視界的な魅力が高いとは言えません。

ただ、東方向に顔を向ければギリギリ海が見えそうですし、北東方向には建物の隙間から海や浜離宮が若干見えるのでしょうか。

間取りはそのような外観デザイン（夜間の景観）を考慮したダイレクトサッシが最大のポイントで、眺望と言えるほどのものはなくとも採光抜群の気持ちの良い空間であるのは確かでしょう。

ただその一方で気になるのは大々的にダイレクトサッシを採用したことによる柱の食い込み（柱の外側にもガラスを貼っているのは素晴らしい！）とLD単体での手狭感でしょうか。

隣接するベッドルームにはウォールドアが採用されているのでそちらも一体利用することを前提とすれば大きな空間にはなるのですが、もちろん柱の食い込みは畳数にカウントされていますし、アイランドキッチンを採用したことでキッチン周りの畳数消費が大きいため純粋なLD部分はちょっと小さく感じるのかなと。

角住戸にしては廊下がかなり短く出来ており、この廊下の長さでマスターベッドルーム及び洗面浴室がノンリビングインなのは良い点ですけどもね（マスターベッドルームの入口には実質的な廊下部分が混入しています）。

坪単価は585万円。2階は510万円ですのでそれなりの上下差が設けられていますが、大きくもなければ小さくもない妥当なところでしょうか。こういった上層階は、ブリリアタワー浜離宮の分譲開始当初（昨秋）の20階前後の50㎡台の価格と大差ない設定になっています。
スケール感（共用面）や眺望ではやはりブリリアに軍配が上がるものの（ブリリアは四方に住戸があるので方角にもよりますし、首都高の影響が大きなお部屋もありますけど…）、ブリリアの50㎡台（坪単価500万円台のもの）は上々の人気でしたし、年初のブリリアの値上げやここ数ヶ月の市況などを鑑みれば違和感はないのでしょうね。
こちらのプラン以外は20～30㎡台のみですし、そもそも地権者住戸が多いため賃貸住人ばかりになってしまうのは気になる点ですけど、こちらの大きさでもわりと投資目線の方もいらっしゃるのかもしれませんね。

また、20～30㎡台は以下のように50㎡台に比べるとかなり設備仕様面が寂しい感じにはなるのすが、グロスが嵩まない分50㎡台よりも高くなってしまうのかね…。

設備仕様面は、そこそこのスケールはありますが、20～50㎡台の構成ですのでディスポーザーがないのは当然でしょう。
50㎡台は食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンターに加え、カップボードまで備わっていますが、床暖房があるのはその50㎡台のみ、トイレ手洗いカウンターがあるのも50㎡台と一部の30㎡台のみであり、30㎡台以下は残念な印象ですね。

管理費は489円/㎡。内廊下ですけどディスポーザーはありませんので高過ぎですね…。20～50㎡台とは言え総戸数102戸あればファミリータイプ中心での総戸数50戸程度のスケール感があるわけですし、エレベーターも普通に1基（※）ですからね…。
※「80～90戸程度までが1基で相応」という感覚なのですが、こちらは20～50㎡台のみの総戸数102戸ですので違和感はないでしょう。18階建でフロア数が”それなり”であることを考えると待ち時間がやや長くなることもありそうですけどもね。

なお、駐車場はありません。