葛西グリーンフィールドプロジェクト【駅距離はあろうとも総合レクリエーション公園徒歩1分】5階78㎡5,748万円（坪単価242万円）

葛西グリーンフィールドプロジェクト。

所在地：東京都江戸川区南葛西4-18-18他（地番）
交通：葛西臨海公園駅徒歩22分、葛西駅徒歩24分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：13階建、83戸

センチュリー南葛西になるのかと思いきや、飯田グループは、南葛西5丁目でセンチュリー南葛西をリリース済で（分譲はこちらの後）、こちらがどういった名称になるのか読めないですね。センチュリー南葛西●●とかですかね？？？

周辺物件の傾向から言えば、センチュリー南葛西の方がセンチュリー葛西臨海公園で、こちらがセンチュリー南葛西なんだけども…。

こちらの立地は南葛西通り沿いの駅距離のあるポジションではあるものの、グリーンフィールドプロジェクトという仮称からなんとなくお分かりのように総合レクリエーション公園が目の前徒歩1分にあります。

総合レクリエーション公園は言わずと知れた広域にわたるグリーンベルトですが、この物件から近い部分には芝生広場、富士公園（フィールドアスレチック、バーベキュー場などもある）、そして、旧江戸川沿いのなぎさ公園（展望の丘、ポニーランド）もあるということで、ファミリー世帯にとっての魅力はとりわけ大きいと思いますね。

なぎさ公園の展望の丘には2023年に江戸川区角野栄子児童文学館がオープン予定で、そのあたりも小さなお子さんのいるご家庭には嬉しい材料になるでしょう。
葛西臨海公園も徒歩20分ほどの距離感になりますし、水と緑がとても身近に感じられるポジションですね。

江戸川区の多くのエリアで問題となるハザード上のリスクはともかく、この物件（エリア）特有の問題は言うまでもなく交通便です。ただ、このあたりは第一種住居地域で住宅（住民）も多いため、複数のバス停が徒歩2～7分（徒歩2分のバス停は本数が少ない。駅までの乗車時間が短くて済むシャトルセブンのバス停は徒歩6〜7分とちょっと遠い）にあり、葛西駅及び葛西臨海公園駅へのバスアクセスはまずまずですね。

スーパーは、新鮮市場が徒歩4分、まいばすが徒歩5分、オリンピックが徒歩7分、西友とミニコープが徒歩8分、アリオ（イトーヨーカドー）が徒歩9分といった感じなので潰しが効きますし、コンビニ（セブンイレブン）が徒歩2分、ウェルパークが徒歩3分、ダイソーが徒歩4分となるなどそれ以外の買物環境も駅距離を感じさせないものと言えます。

通学区の南葛西小学校も徒歩4分の至近にあります。周囲にこの環境があれば今時の子供たちでも自然に親しんだり公園遊びが出来そうで良いですね。

公式ホームページ

お部屋78㎡の4LDK、南西角住戸です。両面とも接道してはいないのですが、前建は2～3階建の戸建になっており、この階であれば日照はもちろんのこと、そこそこの視界抜けも出てくるポジションです。

間取りは全戸西向きとなる中で1フロア1戸の南にも面した角住戸になります。面積的にも上層階のルーバル付の特殊プランを除けば大きなものになりますね。

80㎡に満たない4LDKで、玄関位置や専有部形状が影響し廊下が二度も曲がる長いものになっているため、効率的とは言えません。ただ、柱がほぼアウトフレーム化されているあたりに配慮が窺え、その点では好感が持てますね。

洋室4の3.7畳や全体的に収納が少な目なあたりからはそのあたりの影響を感じずにはいられませんが、LDは12.5畳としっかりとした大きさが確保出来ていますし、広々としたバルコニーに面した設計も◎でしょう。

LDはL字バルコニーに向かってL字の開口部が施されているので、採光や空間的な広がりが得やすいですし、当物件はバルコニー内に防水コンセントやブラケット照明を施すことで”第二のリビング”的な使い方も意識しているのは興味深い点になります。

坪単価は242万円。このお部屋には若干ながら角住戸プレミアム（及び南向きプレミアム）が乗っており、物件平均もこちらと同じぐらいになりそうですね。

近年の近隣供給事例としてはエクセレントシティ葛西Ⅱ（2020年分譲/葛西駅徒歩7分/平均坪単価約285万円）、ガーラレジデンス葛西（2021年分譲/葛西駅徒歩14分/平均坪単価約245万円）、ガーラレジデンス葛西アヴェニュー（2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）、イニシア東葛西テラス（2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）といった感じで、直近の2物件と比べるとさらに駅距離があるなりに若干単価が抑えられているぐらいの感覚になるでしょうか。

「徒歩15分」とは異なりこの駅距離だと徒歩圏とはいい難いのでもう少し差が欲しかった印象もないわけではないのですが、上述のような公園環境が至近に広がる付加価値は確かなものです。
また、この物件に近いところでの供給で言うと、レ・ジェイド南葛西（2015年分譲/葛西駅徒歩22分/平均坪単価約210万円）、レ・ジェイド南葛西パークアリーナ（2016年分譲/葛西駅徒歩28分/平均坪単価約205万円）があり、今とは相場が大きく異なる時期に分譲されたものでも200万円を超えていたことを考えてもこのぐらいの水準になることに違和感はないでしょう。