ミオカステーロ京王稲田堤Ⅲステーションプレミア【2駅徒歩2分×またもや100㎡超】5階109㎡9,298万円（坪単価281万円）

ミオカステーロ京王稲田堤Ⅲステーションプレミア。

所在地：神奈川県川崎市多摩区菅稲田堤1-2264-1他（地番）
交通：京王稲田堤駅徒歩2分、稲田堤駅徒歩2分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、51戸

菅ゴルフセンター跡地、稲田堤に誕生する6件目のミオカステーロで、初めの3件はJR稲田堤駅寄りのミオカステーロ稲田堤（～Ⅲ）、後の3件は京王稲田堤駅寄りのミオカステーロ京王稲田堤（～Ⅲ。このⅢは2駅共に徒歩2分で同じ）ということになります。

こちらはそのように2駅が徒歩2分という6物件の中でもダントツの利便性を誇るポジションで、稲田堤界隈では他デベロッパーの物件を含めても最高レベルのものと言えるでしょう。
2駅が徒歩2分となるポジションながら線路に面していないため落ち着きもありますし、府中街道からも適度に離れているあたりも絶妙ですね。

スーパー事情で言うと、パルケが徒歩4分、ユーコープが徒歩5分、まいばすが徒歩6分、京王ストアが徒歩7分という感じで、駅前物件ながら京王稲田堤駅の南口はわりと遠く、京王ストアがやや距離があるのは残念ではあります。ただ、駅前らしく複数の使い分けが可能ですしこれで文句を言うのは贅沢というものでしょう。

なお、通学区は菅小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は109㎡の4LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいに6階建のマンション（上階がこちら（北）に向かってセットバックされている）がありますが、西側は戸建や青空駐車場が中心になるなどこのエリアらしい長閑さもあるポジションで、日照ももちろん良好です。
そのように線路（高架）は隣接してはいませんが、遮るものが少ないため普通に影響はあるでしょう。

間取りはミオカステーロ京王稲田堤Ⅱにもあった100㎡超で、あちらの時も100㎡超のプランを取り上げたので”比較”という意味でも今回も取り上げました。

あちらには100㎡と108㎡があったのですが、こちらは109㎡というさらに大きなタイプで、あちらの”珍しい南面5室の4LDK”にも勝るとも劣らない特色のあるものになっていますね。

こちらは南面3室ですし、LDが2面採光（角位置）でないのは残念ではあるのですが、玄関及び廊下の設計がとっても良いですね。

まず、顔となる玄関のゆとりが凄くて、こんだけゆとりがあるのならもう少しシューズインクロークに割いてくれても良かったぐらいの思いもなくはないでしょう。しかしながら、玄関だけ見たら150㎡以上あるんじゃないかぐらいのインパクト（個性）がありこれはこれで素晴らしいですね。

また、そこから続く廊下の正面にはルーバルがあり、玄関に突き当りの窓（光）が入ってくるあたりもすんごく良いと思います。

中央を貫く廊下の両サイドに複数の動線が張り巡らされており、2WAYのキッチン、ウォークスルークローゼット、そして、ルーバル側に洗面室や浴室の窓も施されるなど本当に特長ありまくりなプランだなと。

LDはそのように一面採光なのですが、南面に目一杯開口部を施しているあたりからも好感が持てますね。

坪単価は281万円。ミオカステーロ京王稲田堤Ⅱ（2021年分譲/京王稲田堤駅徒歩9分/平均坪単価約215万円）とは立地（駅距離）が違いますし、相場もいくらか上昇傾向にはあります。とはいえ、この価格は厳しくないかと…。

Ⅱは坪単価200万円台前半でしたので、100㎡超でも7,000万円前後で済んでいましたが、こちらは坪単価が立地×相場上昇のダブルパンチかそれ以上に上がっていることでグロスが9,000万円台に突入しています。
単に面積が大きいだけではなく上述のようにプラン面での魅力を高めているので"それなりのお値段"にしたいデベロッパーの思惑も分からんではないのですが、この単価になるのであればせめてギリギリ100㎡にとどめた方が「吉」だった気がしますね。まぁ、稲田堤はミオカステーロの街ですので、それぐらいの自信あってのものなのかもしれませんが…。