ミオカステーロ京王稲田堤Ⅲステーションプレミア【強気な平均専有面積75m超】2階68㎡5,298万円（坪単価259万円）

続けて、ミオカステーロ京王稲田堤Ⅲステーションプレミア。

設計・施工はもちろんデベロッパーである山田建設です。

デザインに関してはこれまでのミオカステーロシリーズ同様にとりわけ目立つ印象にはありません。ミオカステーロ京王稲田堤Ⅱはこれまでの稲田堤界隈のミオカステーロの中では良いものと感じましたが、こちらはそれを上回る印象にはなく、駅近ゆえとは言えさらに単価が立派な物件ですのでもうひと工夫あると良かったでしょつね。

容積率200％エリアなので物件自体は大きなものとは言えないのですが、2,000㎡近い敷地面積があることを鑑みるとエントランス周りにも少々の物足りなさを感じてしまいます。

エントランスは南側道路沿いからそこそこセットバックされており、けして悪くはないものの、大手デベロッパーなどがこの価格帯及びスケール（敷地面積）の物件を企画していたらもう少し見栄えするものになっていたことでしょう。

ランドプランに関しては、東西に長い敷地形状のため、無理なく南向き住戸率を高めることが出来た理想的なものではあるのですが、第一種住居地域（高度地区）で高さが出せていないことが影響し、北側（北東角と北西角の1フロア2戸）にもプランを設ける必要が生じていますし、空地率も約40％に過ぎないため駐車場も機械式が中心になります（平置は1階住戸隣接の専用駐車場7台と身障者用のみ）。

前回のミオカステーロ京王稲田堤Ⅲステーションプレミア。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、南向き中住戸です。南向き住戸の中でも東寄りに位置しており、道路の向かいは4階建のマンションになります。
道路は細いものにはなりますが、1階住戸にはそのように道路沿いに専用駐車場があることからもお分かりのように、建物自体が道路から多少セットバックした位置に立っていますので、このような低層階でも日照への影響はほぼないでしょう。

間取りは70㎡未満の3LDKということで、先ほどの109㎡とは異なりどこにでもある田の字3LDKになります。
特徴を挙げるとするならば、LDの開口部がサッシ2枚半分あることと、低層建のため柱が細く柱の食い込みが少ないことになるでしょうか。このシリーズお馴染みのボイドスラブにより梁（小梁）の凹凸が抑えられているのも魅力の1つですね。

ちなみに、当物件の3LDKは61㎡〜と、かなり小さなものもあるのですが、もちろん70㎡台の3LDKはありますし、中住戸に80㎡近い4LDKを設けたことで平均専有面積75㎡超を確保しています。同様に100㎡超があったミオカステーロ京王稲田堤Ⅱも平均専有面積約74㎡だったのでそこまで差はないものの、こちらは駅前ということで単価がかなり立派ですし、グロスでは大きな差が生じていますね。

坪単価は259万円。そのⅡが平均坪単価約215万円でしたので、平均で260万円は下らないであろうこちらは駅近であることを加味しても差は大きく、値上がりが顕著ですね。

低層階中住戸ながらグロスが5,000万円を優に超えているわけで、いくら好立地とはいえエリア的には少々強気な印象になってしまいます。
普通のデベロッパーならば平均専有面積を下げてグロス価格を抑えつつ単価を上げるのですが、このエリアの実績の豊富さ（自信）がそうさせるのかむしろ平均専有面積を上げるというセオリーとは”逆の戦略”をとった物件で、70㎡台で5,000万円台後半～6,000万円超といった水準のお部屋の販売は結構大変な気がしています。

最寄駅は異なりますが、直近のパレステージ京王よみうりランドⅡ（京王よみうりランド駅及び矢野口駅徒歩9分/平均専有面積約55㎡）の平均坪単価は約245万円としっかりとしたものだったのでそれと比べた場合の違和感こそありませんが、面積帯が異なりますので…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、さらにキッチンにはカップボードが備わっています。

管理費は141円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、並のスケールの物件ですのでこの水準はリーズナブルですね。

駐車場は全29台で、身障者用1台及び1階住戸専用駐車場7台を除いた21台が機械式になります。、