ヴェレーナ練馬ぬくいの森【南側にぬくいの森緑地】2階73㎡5,998万円（坪単価273万円）
ヴェレーナ練馬ぬくいの森。
所在地：東京都練馬区貫井4-645-1の一部（地番）
交通：富士見台駅徒歩13分、中村橋駅徒歩16分、練馬春日町駅徒歩18分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：5階建、61戸
環八や目白通りから少し入ったに過ぎないポジションではあるものの、その名の通り南側がぬくいの森緑地になっているという特徴があります。
当敷地は準工業地域ですが、ぬくいの森緑地のところから南方向は広域に渡り第一種低層住居専用地域（高さ制限10m、容積率100％。第一種低層住居専用地域の中でも制限が厳しいため、マンション用地としては向かず、戸建が多い）になっているという”住宅街隣接”のポジションになります。
南北に長い敷地形状のため、ぬくいの森緑地側の南向き住戸率は高くありませんし、そもそもぬくいの森緑地は小さな緑地帯に過ぎないのでもう少し駅に近ければ…という思いは小さくないでしょう。ただ、その一方で、敷地面積2,100㎡超の南東角地というのは良い材料ですし、そのように広域に渡り戸建が連なるエリアの端っこに位置し分譲マンション自体少ないエリアにはなるので、この界隈に馴染みのある方にとっての検討しやすさはあるでしょうね。
また、桜並木の美しい石神井川が至近、さらに光が丘駅周辺の夏の雲公園や練馬城址公園予定地（としまえん跡地）も自転車などを使えばアクセスしやすい距離感で、そういった公園環境は魅力の1つとなるでしょう。
買物便は芳しくありません。環八や目白通りが近いところを走っているので駅距離があっても大型スーパーなどの商業施設があってもおかしくはないのですが、近所にスーパーがありません。
最寄りのスーパーは、まいばす（練馬高松2丁目店）で徒歩8分（駅側とかではないので立ち寄りやすいポジションではない）、それ以外だともう1つのまいばす（中村橋駅の北側）とビッグ・エーが徒歩12分、コモディイイダとアキダイが徒歩14分、西友が徒歩16分といった感じになってしまいます。昨今はネットスーパーを利用する方も少なくないのだとは思いますが…。
なお、通学区は練馬第二小学校で徒歩7分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋はブライトヴィラの73㎡の3LDK、北東角住戸です。隣接こそしていませんが、北側には環八や目白通りが目と鼻の先を走っている賑やかなポジションになります。
いずれの方角も低層の建物になっているため低層階でも圧迫感はありませんが、北東はガソリンスタンド、東側は戸建を挟みイエローハットといった形で、ぬくいの森（第一種低層住居専用地域側）を望む南向きとのギャップは大きいですね。
ただ、その一方で間取り面では大きな特長があります。当物件はこの住戸の下部である敷地北東部にエントランスを設けており、そのエントランス上部になるこちらの角住戸の北面には"外観上のアクセント"にもなるダイレクトサッシが設けられています。
近年のヴェレーナではわりとよく見かけるタイプなのでそこまで驚きはしないのですが、他デベロッパーではこういった開口部が設けられることはまずない特徴的な代物で、東面のワイドな連窓サッシも相まって開口部的なインパクトはかなりのものと言えるでしょう。
このダイレクトサッシは見ての通り柱（梁）のラインの外側にあるので、足元付近から天井間際までのハイサッシ（※この2階住戸だけは1階のエントランスの影響があり腰高窓）に出来ていますし、この開口部にアイランドキッチンを合わせたことによる開放感の高いLD設計はとても貴重ですね。
プラン自体は角住戸ながら田の字ベースのものにはなりますが、70㎡そこそこの大きさであれば効率性を高めるのは必須ですので違和感はないでしょう。
坪単価は273万円。西側に製本工場が隣接していることも影響してはいるのでしょうが、ぬくいの森公園隣接の同階南西角住戸（エアリーヴィラの西端）も大差ない水準になっているのは少々意外でした。ただ、上層階ルーバルプランになると坪単価330万円超になり、物件内では単価が抑えられたお部屋です。
カームヴィラ（南向きだが、エアリーヴィラの北側にある）の低層階には250万円ほどのお部屋もあり、平均では300万円弱といったところでしょうか。近年は富士見台駅の供給はなく、近いところだと貫井5丁目で分譲されたプラウド練馬中村橋ガーデンテラス（2018年分譲/中村橋駅徒歩11分/平均坪単価約255万円）、ブリリア練馬高野台（2019年分譲/練馬高野台駅徒歩8分/平均坪単価約260万円）、ブリシア石神井公園Ⅱ（2019年分譲/練馬高野台駅徒歩12分/平均坪単価約230万円）といったあたりが参考になるでしょうか。
昨年から練馬春日町駅側の分譲中のブリリア練馬春日町（練馬春日町駅徒歩1分/平均坪単価約350万円）やレーベン練馬春日町グランウォードテラス（練馬春日町駅徒歩7分/平均坪単価約330～340万円）と比べたらこなれています。しかしながら、コロナ禍以後の価格高騰を加味しても、駅距離や大通りから少し入ったに過ぎないポジションを鑑みると若干強くは感じますかね。
ただ、200万円台とは思えないヴェレーナならではの外観デザインを採用した物件なので、そういった点に魅力を感じる方にとってはむしろこなれているぐらいの印象もあるのではないでしょうか。
所在地：東京都練馬区貫井4-645-1の一部（地番）
交通：富士見台駅徒歩13分、中村橋駅徒歩16分、練馬春日町駅徒歩18分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：5階建、61戸
環八や目白通りから少し入ったに過ぎないポジションではあるものの、その名の通り南側がぬくいの森緑地になっているという特徴があります。
当敷地は準工業地域ですが、ぬくいの森緑地のところから南方向は広域に渡り第一種低層住居専用地域（高さ制限10m、容積率100％。第一種低層住居専用地域の中でも制限が厳しいため、マンション用地としては向かず、戸建が多い）になっているという”住宅街隣接”のポジションになります。
南北に長い敷地形状のため、ぬくいの森緑地側の南向き住戸率は高くありませんし、そもそもぬくいの森緑地は小さな緑地帯に過ぎないのでもう少し駅に近ければ…という思いは小さくないでしょう。ただ、その一方で、敷地面積2,100㎡超の南東角地というのは良い材料ですし、そのように広域に渡り戸建が連なるエリアの端っこに位置し分譲マンション自体少ないエリアにはなるので、この界隈に馴染みのある方にとっての検討しやすさはあるでしょうね。
また、桜並木の美しい石神井川が至近、さらに光が丘駅周辺の夏の雲公園や練馬城址公園予定地（としまえん跡地）も自転車などを使えばアクセスしやすい距離感で、そういった公園環境は魅力の1つとなるでしょう。
買物便は芳しくありません。環八や目白通りが近いところを走っているので駅距離があっても大型スーパーなどの商業施設があってもおかしくはないのですが、近所にスーパーがありません。
最寄りのスーパーは、まいばす（練馬高松2丁目店）で徒歩8分（駅側とかではないので立ち寄りやすいポジションではない）、それ以外だともう1つのまいばす（中村橋駅の北側）とビッグ・エーが徒歩12分、コモディイイダとアキダイが徒歩14分、西友が徒歩16分といった感じになってしまいます。昨今はネットスーパーを利用する方も少なくないのだとは思いますが…。
なお、通学区は練馬第二小学校で徒歩7分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋はブライトヴィラの73㎡の3LDK、北東角住戸です。隣接こそしていませんが、北側には環八や目白通りが目と鼻の先を走っている賑やかなポジションになります。
いずれの方角も低層の建物になっているため低層階でも圧迫感はありませんが、北東はガソリンスタンド、東側は戸建を挟みイエローハットといった形で、ぬくいの森（第一種低層住居専用地域側）を望む南向きとのギャップは大きいですね。
ただ、その一方で間取り面では大きな特長があります。当物件はこの住戸の下部である敷地北東部にエントランスを設けており、そのエントランス上部になるこちらの角住戸の北面には"外観上のアクセント"にもなるダイレクトサッシが設けられています。
近年のヴェレーナではわりとよく見かけるタイプなのでそこまで驚きはしないのですが、他デベロッパーではこういった開口部が設けられることはまずない特徴的な代物で、東面のワイドな連窓サッシも相まって開口部的なインパクトはかなりのものと言えるでしょう。
このダイレクトサッシは見ての通り柱（梁）のラインの外側にあるので、足元付近から天井間際までのハイサッシ（※この2階住戸だけは1階のエントランスの影響があり腰高窓）に出来ていますし、この開口部にアイランドキッチンを合わせたことによる開放感の高いLD設計はとても貴重ですね。
プラン自体は角住戸ながら田の字ベースのものにはなりますが、70㎡そこそこの大きさであれば効率性を高めるのは必須ですので違和感はないでしょう。
坪単価は273万円。西側に製本工場が隣接していることも影響してはいるのでしょうが、ぬくいの森公園隣接の同階南西角住戸（エアリーヴィラの西端）も大差ない水準になっているのは少々意外でした。ただ、上層階ルーバルプランになると坪単価330万円超になり、物件内では単価が抑えられたお部屋です。
カームヴィラ（南向きだが、エアリーヴィラの北側にある）の低層階には250万円ほどのお部屋もあり、平均では300万円弱といったところでしょうか。近年は富士見台駅の供給はなく、近いところだと貫井5丁目で分譲されたプラウド練馬中村橋ガーデンテラス（2018年分譲/中村橋駅徒歩11分/平均坪単価約255万円）、ブリリア練馬高野台（2019年分譲/練馬高野台駅徒歩8分/平均坪単価約260万円）、ブリシア石神井公園Ⅱ（2019年分譲/練馬高野台駅徒歩12分/平均坪単価約230万円）といったあたりが参考になるでしょうか。
昨年から練馬春日町駅側の分譲中のブリリア練馬春日町（練馬春日町駅徒歩1分/平均坪単価約350万円）やレーベン練馬春日町グランウォードテラス（練馬春日町駅徒歩7分/平均坪単価約330～340万円）と比べたらこなれています。しかしながら、コロナ禍以後の価格高騰を加味しても、駅距離や大通りから少し入ったに過ぎないポジションを鑑みると若干強くは感じますかね。
ただ、200万円台とは思えないヴェレーナならではの外観デザインを採用した物件なので、そういった点に魅力を感じる方にとってはむしろこなれているぐらいの印象もあるのではないでしょうか。