ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン【小規模だけどきれいなプラン】54㎡8,290万円（坪単価505万円）

ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン。

所在地：東京都豊島区駒込1-1-15外（地番）
交通：駒込駅徒歩4分（東京メトロ。JRは徒歩6分）、千石駅徒歩10分、巣鴨駅徒歩15分（JR。都営線は徒歩16分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、51戸（うち事業協力者住戸4戸）

マンション名に「文京」と入っていないことからもお分かりのように、「文京区本駒込」ではなく豊島区側にはなるのですが、上層階から西方向に六義園の緑が見えて来るポジションになります。

立地は本郷通り沿いで、隣が文京区になる豊島区の端っこポジションになります。本郷通り沿いの賑やかさはあるものの、山手線が徒歩6分、かつ、複数駅複数路線が徒歩10分圏内で使える至便な地ですね。

敷地面積400㎡に満たない小規模物件ではあるものの、三方接道の角地というのも良い材料です。

また、30・50㎡台のみで構成された物件なので、あまり利用されない方もいらっしゃるかもしれませんが、ピーコックが徒歩5分、トップパルケとマルエツプチが徒歩8分、また、田端銀座商店街などの商店街利便も良好になります。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK、北角住戸です。北西側は隣の区画内そう遠くないところに13階建のブランズ駒込六義園がありますが、北～東にかけては10階建未満の比較的低い建物で構成されており、この上層階住戸からは視界抜けが出てきます。方角的に日照時間は短くはなるものの、本郷通りや不忍通りの内側を向いているので、音の影響も小さくて済みそうですね。

間取りはオーソドックスな大きさの2LDKで、物件内で最も大きなものになります。

LD内の実質的な廊下部分はやや長くはあるものの、柱の食い込みも少ない居室形状のきれいなプランで、敷地面積400㎡弱、1フロア4戸の小規模物件らしからぬ整ったプランという印象です。
※ここは商業地域で容積率も普通に高いですし、敷地目一杯（建蔽率目一杯）に建物が立てられることが多いため、せせこましい設計になることは少なくありません。

収納を充実させていることもありLD単体では10畳に達してはいませんが、リビングインの洋室1にはウォールドアが採用され、かつ、連窓サッシも導入されているので空間的な広がりもあるでしょうね。奥行あるバルコニーも◎です。

玄関出てすぐのところがエレベーターホールで、エレベーター待ちの人とこんにちはしてしまうのは少々気にはなるところですが…。

坪単価は505万円。30㎡台の方がグロスが嵩まない分やや単価が高い設定になっているので平均では500万円弱といったところでしょうか。
近隣での供給は少し前にはなってしまいますが、2017年に文京区側で分譲されたグローリオコンフォート本駒込があり平均坪単価約390万円という水準でした。
こちらは豊島区側になりますが、こちらの方が駒込駅（山手線）が近く、かつ、六義園が見えるお部屋もありますので立地・アドレスの差は小さく、やはり5年の月日による値上がりが大きいと感じますね。
山手線外側にはなりますが、同じ豊島区で駅徒歩3分のリビオ駒込妙義（2021年分譲）は定借でも平均坪単価約425万円という水準ですし、大きな違和感はないのですが、50㎡台は六義園側ではないですし、若干強く感じはしますかね。

近隣でまもなく分譲開始されるルフォンリブレ駒込六義園は30㎡台のみの構成で、こちらとは被らないというのもありそうですが…。