プラウド小竹向原【話題性抜群の建替プロジェクトの直前に】8階71㎡7,478万円（坪単価348万円）

プラウド小竹向原。

所在地：東京都板橋区小茂根2-73-1他（地番）
交通：小竹向原駅徒歩12分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、55戸

ときわ台駅が徒歩16～17分程度になるであろうポジションで、2駅（2路線）の間付近になるので、利便性は高いとは言えません。

ご存じの方も多いと思いますが、野村不動産（＋旭化成不動産レジデンス※）は、向原第二住宅団地の建替を控えており、2024年夏竣工予定の大規模物件（500戸）になるので、そちらもまもなく正式リリース（JVになるためブリリアシティ石神井公園アトラス的な「プラウドシティ小竹向原アトラス」とか「小竹向原ザ・レジデンス」とか？？？、）されるのだと思われますが、一足先に分譲されるのがこちらになります。
※組合員筆頭は野村不動産ですが、設計がアトラス調布などアトラスの建替案件で数々の実績のあるネクストアーキテクト＆アソシエイツになっており、旭化成イズムが加わったデザイン性の高いプロジェクトになりそうなのも大きなポイントでしょう。

こちらは結構駅距離があって、なおかつ、環七沿い、そしてオートバックスの隣という賑やかなポジションになってしまうのですが、環七が北側になるため、内側（南側）は第一種中高層住居専用地域になっており、”優れた南面条件”が最大の売りになりますね。

また、広大な城北中央公園が徒歩8分という距離感にあるのも大きなポイントです。城北中央公園は非常に大きな公園ですので、公園内の目的地次第では大分距離があるのですが、こちら寄りの部分にこども広場、桜川児童公園があり、こういったファミリー向け物件にとっては魅力になるでしょうね。

スーパー事情は、コモディイイダが徒歩6分、オーケーとよしやセーヌが徒歩8分、まいばすが徒歩9分といった形なので、駅距離以上の便利さはあると思います。

通学区は上板橋第二小学校で徒歩6分の距離感になります。環七などの大通りを渡る必要がないのも良い点でしょう。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南～南東にかけてその第一種中高層住居専用地域の住宅街が広がっており、第一種中高層住居専用地域は「最高高さ22m×第二種高度地区」の制限がなされているので、この階で視界に影響が出ることはありえませんし、周辺をご覧いただくとお分かりのように高いものでも4～5階建といった感じで大半が戸建になっています。

間取りは70㎡に乗せた程度の小ぶりな角住戸になるのですが、これでも物件内で最も大きなタイプになります。

総戸数55戸の一般的なスケールの物件とはいえ、南面条件良好なプラウド（ブランド力があり高グロスをものともしない）ということを考えればもう少し面積帯の大きなものがあってもおかしくなかったのですが、それはやはり「向原第二住宅団地の建替プロジェクト」の存在が考慮されてのものでしょう。

あちらを待っている人が相当数いるのは明白で、こちらの面積が大きくなればなるほど（価格が高くなればなるほど）販売に支障をきたしてしまうのは紛れもない事実なのです。

当物件は立地的に全戸3LDKの設定としており、40～50㎡台などを織り交ぜるといったようなことはしていませんが、中住戸は全て60㎡台、最も小さな3LDKは66㎡ということで”ファミリータイプのプラウド”（近年はプラウド板橋区役所前やプラウド溝の口イーストのような"コンパクトのみのプラウド"も出てきています）としてはギリギリまで面積を絞った物件になりますね。

70㎡そこそこの角住戸なので当然のように田の字ベースですし、東面（妻面）の開口部設計などを見ても淡泊さが窺えてしまうのですが、南面の「連窓サッシ×ウォールドア設計」は悪くはないでしょう。

洋室2側を共用廊下からセットバックしたことで玄関前にゆとりを生むことが出来ていますし、廊下も短めなので効率性も高い方と言えるでしょうね。

坪単価は348万円。低層階はフロアがさらに東側に広がっており、プランが若干異なるのですが、70㎡が6,900万円台ということで坪単価は約330万円といった感じになります。

第1期では25戸を供給するのですが、野村不動産（プラウド）としてはイマイチな数字ですし（一般的なデベロッパーならばまずまず）、上層階住戸の供給が少ないあたりを見ると上述の理由で"高グロスの帯の引き合い"が弱いように感じますね。

近隣の供給事例などとの比較は次記事で行います。