オープンレジデンシア小石川ヒルズ【バランス良しの駅徒歩7分】73㎡13,480万円（坪単価609万円）

オープンレジデンシア小石川ヒルズ。

所在地：東京都文京区小石川5-27-1（地番）
交通：茗荷谷駅徒歩7分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上7階地下1階建、30戸

久堅公園のほど近く、春日通りと小石川植物園の中間付近に位置した物件になります。

千川通りと春日通りを結ぶ道路に面しているので、凄く静かなわけではありませんが（坂道なので上りはアクセルを踏み込む必要がある）、小石川らしい住宅街の一画で、敷地面積600㎡に満たない小規模物件ながら三方接道の角地というのも魅力的ですね。

駅付近から小石川植物園方向に向かって数メートル下ったポジションにはなるので駅へのアプローチに起伏がないわけではありませんし、当物件の敷地自体も坂の途中にはなりますが、住宅街の徒歩7分は魅力的でしょう。

また、播磨坂（桜並木）が徒歩4分、その小石川植物園が徒歩10分となるなど自然環境面での魅力も高いですね。

通学区は窪町小学校で徒歩8分、また、お茶の水女子大学附小学校（徒歩12分）、筑波大学附属小学校（徒歩7分）、東京学芸大学附属竹早小学校（徒歩9分）という国立3校が徒歩圏内になるため教育熱心なご家庭にとっては特にバランスの取れたポジションと言えるでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。両面共に接道しており、南側は2階建、西側は3階建になります。南側は当物件同様の第一種住居地域（第三種高度地区×最高高さ31m）、西側は第二種中高層住居専用地域（第三種高度地区×最高高さ22m）になっており、当物件がそうであるようにある程度の大きさの土地になるとこのぐらいの高さの建物になる可能性があります。
ただ、現状は小さ目の建物が多くなっていますし（大切なのは地主であり、謄本をとってみたら同じ地主だったということもなくはないのですが、基本的には小さな建物が並ぶケースでは土地はまとまりづらい）、このような上層階であれば日照はもちろんのこと視界抜けも出てきますね。

間取りはオプレジにしてはしっかりとした面積帯の3LDKで、ルーバル付の特殊プランなどでもないにもかかわらず70㎡台が確保されているのはそのような教育熱心なご家庭のニーズを鑑みてのものでしょうか。

ただ、プラン自体はオプレジらしさが少なくなく、角住戸らしい魅力があるかというと微妙ですね。
価格帯的にも立派な角住戸ながら洗面所及びベッドルーム2室がリビングイン、また、開口部も地味です。

西面も良好ながらLDが二面採光ではないですし、そもそも西面の開口部はなぜにこんなに少ないのか…。

オプレジにしては南側（バルコニー側）の柱の影響が抑えられているのは良いですけど…。

坪単価は609万円。物件自体は500万円前後～の設定ですが、このお部屋は日照的にも視界的にも良好なポジションということで物件内でもしっかりとした水準になっています。

茗荷谷最寄りでは近年オープンレジデンシアの供給が多く、オープンレジデンシア茗荷谷（2021年分譲/茗荷谷駅徒歩5分/平均坪単価約490万円）、オープンレジデンシア小石川播磨坂（2020年分譲/茗荷谷駅徒歩6分/平均坪単価約445万円）といったものがあります。

特に小石川播磨坂は当物件と近いポジションで学区など文教的な要素も非常に近いものがある中で、条件の良いお部屋でも500万円そこそこに収まっていたことを考えると、こちらは随分と値上がっていると感じますね。

当時言及したように小石川播磨坂は控えめな価格設定に感じましたし、学区を考えれば少々高くとも売れるはずですが、この単価ともなると余計に駐車場がない（来客用1台のみ）などといった”ギャップ”が気になりますね。

オプレジあるあるではありますが…。