オープンレジデンシア小石川ヒルズ【随分とお値段変わりました】56㎡8,480万円（坪単価497万円）

続けて、オープンレジデンシア小石川ヒルズ。

設計は尾崎建築設計、施工は伊藤組土建になります。

デザイン面での最大のポイントは、敷地北西部に設けられたエントランス周りになるでしょう。
駅方向（坂方向）から目立つ位置に設けられたエントランスは石張りのアプローチが施されており、重厚感があります。

また、エントランス上部の北西角住戸にはダイレクトサッシが採用されており、外観的なアクセントにもなっていますね。

敷地面積600㎡弱、総戸数30戸に過ぎない小規模物件ですのでエントランスホールはこじんまりとしていますし、デザイン的にも坪単価600万円超のお部屋まである物件であることを考えると凡庸に感じるところもありますけど、オプレジですので特に違和感はありません。

なお、前回の記事でも述べたように、特にファミリータイプの高額住戸にとっては、来客用の1台分しか駐車場がないのは残念ですね（ご自身が必要としていなくとも、リセール時などに影響する可能性があります）。

前回のオープンレジデンシア小石川ヒルズ。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK、北東角住戸です。北側は道路の向かいに当物件と同じような高さのマンション、また、東側も少しだけ低い程度のマンションになっており、この低層階は視界が妨げられます。
方角的に日照はほぼ得られませんが、主開口部のある北側が接道しているので採光的には悪くはないでしょう。

間取りは50㎡台中盤の平均的な大きさの2LDKになります。

一見すると北側が、ワイドスパンで良いのですが、キッチンに開口部がないなどスパンを生かしきれていないあたりは残念に感じてしまいます。

廊下を短めに出来ているのは良い点です。しかしながら、ベッドルームはいずれもリビングインですし、柱の食い込み具合などもやっぱりオプレジという印象でしかありません。

坪単価は497万円。平均で500万円台半ばは下らないであろう物件で、低層階なりに下限水準にはなっていますが、前回の記事で名前を挙げたオープンレジデンシア小石川播磨坂の平均坪単価約445万円よりも大分値上がっており、低層階でのこの水準はやや強く感じますね。

この面積帯でも文教エリアなりの需要はありそうですけど、主となるのはやはりもう少し面積の大きなタイプですし…。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、さらに廊下・洗面・トイレ床がタイル貼となるなどオプレジの上位グレードが採用されています。
ただ、ここまでの単価帯ともなるとこれぐらいは当たり前で、むしろ少々の物足りなさを感じてしまうのも確かですね。

管理費は225円/㎡。ディスポーザーなしでも内廊下の小規模物件ですのでリーズナブルですね。
オープンレジデンシア川崎の際にも言及したばかりで、管理形態が「巡回」だから安く出来ているというのもあるのですが、そうはいってもこの単価帯の小規模物件でこの程度に抑えられるケースは稀です。

駐車場はそのように来客用の1台のみとなります。