クリオラベルヴィ三鷹グランクラス【3ウォークインはリモートワークスペースにも】58㎡7,991万円（坪単価454万円）

クリオラベルヴィ三鷹グランクラス。

所在地：東京都三鷹市下連雀3-192-1（地番）
交通：三鷹駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：10階建、27戸（他店舗1戸）

さくら通りから1本入った、いずみ通り沿いに誕生する物件です。

敷地面積400㎡に満たないかなりの小規模物件ですし、三鷹市側（ほぼ南口側と同義）は駅徒歩5分圏内の分譲マンションが少なくないので駅徒歩7分はとりわけ目立つものとは言えません。

ただ、この界隈はお寺が所有している土地が多く、近年分譲されたプレミスト三鷹やイニシア三鷹がそうであったように借地権物件がわりと多いので、所有権での徒歩7分はまずまずでしょう。

また、当敷地自体は商業地域ですが、いずみ通りの向かいから南方向が第一種住居地域になっており、こちらの商業地域ほど高い建物が立たないという点は大きな魅力になるでしょう。

こちらの商業地域は高さ制限35m、南側の第一種住居地域は25m制限ということでそれだけだとそこまでの差は感じないかもしれませんが、第一種住居地域は「第二種高度地区の斜線制限、かつ、指定容積率も200％と低い（こちらの商業地域は500％）」ため、余程条件がそろわないことには25mギリギリの建物が立つことはありません。

住居系地域に入りかけたポジションなりの落ち着きもある中で、東急ストアが徒歩6分、オオゼキとクイーンズ伊勢丹が徒歩7分となるなど利便性と環境面のバランスの良さを感じるポジションですね。

小規模物件ということもあり30～50㎡台のみの構成になっていますが、ファミリータイプが見たかったぐらいのポジションでしょう。

なお、通学区は連雀学園（第四小学校）で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は58㎡の2LDK、南東角住戸です。東側だけでなく南側にも6階建のマンションがあります。

ただ、上述のようにいずみ通りの南側はこちらの商業地域よりも制限が厳しいので現状のもの以上の建物になる可能性は低く、この上層階住戸は日照だけでなく視界抜けも得られる魅力的なポジションになります。

間取りは60㎡近い2LDKということで、近年のトレンドからしたら意外と大きな印象になりますね。

1フロア3戸で残りは34・45㎡になっていますし、その45㎡が2LDKであることからも”面積を絞る中で部屋数を増やしたい”様子が窺えるのですが、その45㎡と差をつける意味合いもあるのか同じ2LDKでもこちらは大分ゆったりとしています。

LDKで12.1畳ということでLD単体では10畳に満たないあたりを見ると手狭感もあるのですが、見ての通り収納がひっじょーに充実しており、この面積帯でトリプルウォークイン＋シューズインは凄いですね。

どれもしっかりとした大きさですし、ベッドルーム1は2つの大きなウォークインがあるというかなり珍しいケースになります。無償セレクトでウォークインクローゼットをリモートワーク対応のスペースにすることも可能とのことで、そういった点も考慮してのこのウォークいクローゼット祭りなのでしょうね。

ベッドルーム1とトイレとの位置関係はちと気になりますが…。

坪単価は454万円。低層階でも420万円ほどと、日照の得られるポジションのためか上下差はそこまでではありません。

近年の三鷹市側のコンパクト目の物件の供給は多く、イニシア三鷹（2021年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約375万円※普通借地権）、ヴァースクレイシア三鷹（2020年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約430万円※30㎡と小さいため単価が高め）、ザ・パークハウス三鷹レジデンス（2019年分譲/駅徒歩3分/平均坪単価約400万円※1L～2Lが多めだが3Lもあり平均専有面積約55㎡）、ネベル三鷹（2019年分譲/駅徒歩3分/平均坪単価約370万円）、ベルジュール三鷹ステーションハウス（2019年分譲/駅徒歩3分/平均坪単価約375万円）といった感じになります。

当物件は借地権でないのはもちろんのこと、上述のように南面条件が優れたポジションですのでヴァースクレイシア（分譲当時言及したように価格設定が強く感じた）あたりと比べると違和感はないのですが、借地権とはいえ直近のイニシアとの単価差はかなりありますし、2019年頃の駅前物件と比べると随分値上がった印象にはなりますね。

「クリオラベルヴィ」シリーズはわりと強気な単価設定になっていることが多く、ここも小規模で共用面等での差別化が行き届いているかというと微妙なところですのでもう少し控えめな水準であって欲しかったですね。