オープンレジデンシア西葛西【北西向きだけど中川がほど近い駅徒歩10分】72㎡5,680万円（坪単価260万円）

オープンレジデンシア西葛西。

所在地：東京都江戸川区西葛西2-2-3（地番）
交通：西葛西駅徒歩10分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、29戸

西葛西駅からは北西方向、中川がほど近いポジションに誕生する物件です。

葛西橋自動車教習所が隣の区画にありはしますが、それ以外はほぼほぼ住宅で構成されているので住居系地域なりの落ち着きがありますね。

ただ、敷地面積は700㎡そこそこの小さなもので、江戸川区初のオープンレジデンシアだったオープンレジデンシア小岩ステーションフロント（※オプレジでは稀なスケール（首都圏最大級））のような駅近やスケールといった特徴は持ち合わせていません。
そのため、小規模でも駅近だったり稀な立地条件だったりすることが少なくないオプレジとしてはインパクトに欠けるのは否めないでしょう。

また、全戸北西向き（※）というのも気になる点でしょうね。
50～70㎡台のファミリー向けが主体となる物件ながら、日照が得られる住戸が限られており、上層階からは北西方向に中川（及びスカイツリー）が望めるとはいえ、リバーフロントといった分かりやすさもありませんので、少々クセの強い物件（住む人を選ぶ物件）という印象にはなってしまうでしょう。
※南東側は青空駐車場などで、高い建物はありませんが、将来的に建物が立つ可能性があることなどにも配慮した上での北西向きなのでしょうが…。

なお、スーパー便で言うと、最寄りのまいばすが徒歩6分、さらにオーケーが徒歩7分、イオンが徒歩9分といった感じなので上々でしょう。

通学区は清新第一小学校で徒歩11分の距離感がありますが、江戸川区らしく行船公園・江戸川区自然動物園が徒歩8分、総合レクリエーション公園が徒歩10分といった公園環境も魅力ですね。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、西角住戸です。いずれの方角も前建は戸建であり、北西側は接道しているので圧迫感などはありません。ただ、やはりこういったファミリータイプとしては日照がほぼ得られないのは気になる点になるでしょう。

間取りは70㎡超の3LDKで、近年の一般的な大きさの角住戸といった印象になります。

ただ、角住戸ながらベッドルーム3室全てがリビングインになっているのは好みの分れるところでしょうし、居室畳数を重視したためか（特にキッチンは4.7畳と大きい）、収納がかなり少ないのは気になる点でしょうか。

昨今は宅配型トランクルームサービスが普及しているので、間取りを吟味する上で”収納を重視しない”のは限られた面積を有効活用するための1つの方法だと思っているのですが、60㎡台などではなく70㎡以上という"一般的な専有面積"を確保出来ているのであればもう少し収納を確保しバランスをとった方が良かったかもしれませんね。

なお、廊下は短め、かつ、窓を施せているのは魅力でしょう。

坪単価は260万円。こちらは低層階な上、70㎡台でグロスもそこそこ嵩んでいるため単価は控えめな方ですが、平均では290万円といったところになるでしょうか。

近年の西葛西駅での供給事例としては、リビオシティ西葛西親水公園（2019年分譲/駅徒歩11分/平均坪単価約260万円）、バウス西葛西清新町（2019年分譲/駅徒歩14分/平均坪単価約260万円）、ルピアコート西葛西（2018年分譲/駅徒歩10分/平均坪単価約275万円）、ジオ西葛西清新町（2018年分譲/駅徒歩17分/平均坪単価約245万円）といったところが挙げられ、直近の価格高騰や駅徒歩10分といったあたりを加味すれば大きな違和感はないのだと思います。

ただ、やはり眺望もスペシャルとまでは感じませんし、北西向きという点やスケールが小さく共用面（デザイン面含む）が弱いあたりからすると気持ち強めの印象にはなってしまいますね。