オープンレジデンシア西葛西【地味な間取りと簡素な設備仕様】53㎡4,880万円（坪単価304万円）

続けて、オープンレジデンシア西葛西。

設計はアークステーション、施工は新日本建設です。

敷地面積700㎡そこそこの小規模物件ですし、住居系地域（第3種高度地区）で高さが出せるエリアでもないため、空地率も約35％と低く、ランドプランに大きな特徴は見られません。

デザイン的にはその第3種高度地区の斜線制限（北方向への斜線制限）を考慮したためか、建物北側だけがやや凹凸のある設計になっており、少々風変りな形状ではあるものの、それがとりわけデザインに好影響を与えているということはないですね。

北西面中央部を境としてバルコニー周りの設えを異なるものとしていることもあり、外観に変化を持たせているのは悪くはありませんが…。

また、敷地北東部のエントランス周りは石調の素材をふんだんに用いたことで重厚さが窺えますが、こちらも分譲マンションとしてはごくごく一般的なレベルのものといった印象です。

前回のオープンレジデンシア西葛西。

公式ホームページ

お部屋は53㎡の2LDK、北西向き中住戸です。中川との間は戸建などの低層住宅街で、高い建物でも3階建ですのでこの上層階住戸からは仲川やスカイツリーを望むことが出来ます。

ただ、バルコニー手摺は曇りガラス（上層階ルーバルプランには格子手摺のものもあり、そういったタイプは室内からも視界抜けが得られます）ですので室内からの視界はけして魅力的ではありません。

ちなみに、江東花火大会が行われれば特等席になるのでしょうが、最後に行われたのはコロナ禍前の2019年で今年も安全面（コロナは関係ない模様）を理由に中止となってしまっています。

間取りは物件内では小さな50㎡そこそこのもので、53㎡は2LDKとしても小さなものになります。

外廊下設計ながらベッドルーム1室が行灯部屋になったタイプですし、スパンのわりに開口部幅が今一つなあたりもオプレジらしい点で、いつものこととはいえオプレジらしい残念なプランではありますね。
バルコニーの奥行が非常に浅い、柱がガッツリ食い込んだ設計で、けして安い物件ではないのですからもう少し頑張って欲しいものです。

2室共にリビングインながらいずれの扉もきれいに開け放てるタイプではないのも気になります。

一方、玄関下足スペースが奥行のある大き目の空間になっているのは◎でしょう。

坪単価は304万円。中川＆スカイツリービューが考慮された水準ということなのだと思います。とはいえ、この程度の高さのマンションでは首都高の高架の存在感もけして小さくありませんし、日照を犠牲にしてのものでもありますので、立派なお値段に感じてしまいます…。

近年のオプレジは、以前のように価格で勝負しないケースがほとんどなので想定内ではあるのですが、そうであれば間取りはもう少しなんとかして欲しいですし…。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーがないのは当然ですが、水回りの天然石天板仕様どころかトイレ手洗いカウンターもないオプレジの最低グレードになるようですね。
都心部での供給の多いオプレジの中では下限となる単価帯の物件ですので分からんではないのですが、オープンレジデンシア小岩ステーションフロントでも天然石のキッチン天板が採用されていましたし、このぐらいの単価帯ならばトイレ手洗いカウンターぐらいは欲しいところですね。

管理費は162円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数29戸の小規模物件ですのでリーズナブルな方でしょう。

駐車場は全9台で、内訳は平置2台、機械式７台になります。
都心部の小規模なオプレジは駐車場がなくて当たり前な世界なのですが、こういったエリアですので小規模でもしっかりと付いています。