プラウド元住吉ガーデンズ【スケール感のある駅徒歩8分、武蔵小杉も徒歩13分】76㎡8,648万円（坪単価378万円）

プラウド元住吉ガーデンズ。

所在地：神奈川県川崎市中原区木月住吉町1931-1（地番）
交通：元住吉駅徒歩8分、武蔵小杉駅徒歩13分（JR横須賀線・湘南新宿ライン。東急線徒歩14分）
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、117戸

住吉高校の南側、クレア―レ東芝元住吉（東芝の寮）跡地に誕生するスケール感のある物件です。

元住吉と言えばプラウドを思い浮かべる方は多いはずで、2003年分譲のプラウド元住吉（駅徒歩10分）を皮切りにプラウド元住吉ディアージュ（2011年分譲/駅徒歩6分）、プラウドシティ元住吉（2012年分譲/駅徒歩9分）、プラウド元住吉アベニュー（2013年分譲/駅徒歩9分）、プラウド元住吉スクエア（2018年分譲/駅徒歩10分）と「元住吉」と名の付くものだけでもここを含め6物件、さらに武蔵小杉駅寄りや向河原駅寄りのものも含めると本当にたくさんのプラウドが存在したエリアになります。
※この後にもプラウド元住吉ディアージュの向かいとなるビバハウス及びビバスポーツのところに分譲予定です。

そのため、”プラウドの希少性”を感じることはないのですが、そもそも元住吉駅はスケール感のある物件が限られており、駅近物件では余計にその傾向が強まりますので、「駅徒歩8分×117戸（敷地面積4,300㎡超）」というあたりは東芝と関係の深いプラウドの成せる業といった印象になるでしょう。

そのように元住吉駅を最寄りとするプラウドの中で最も駅に近いものが徒歩6分のプラウド元住吉ディアージュ（総戸数43戸）で、総戸数297戸のプラウドシティ元住吉などこちらよりもスケールのあるものはより駅距離があるあたりからも当物件は面白い存在と言えるでしょう。駅からの道程もフラットアプローチになりますね（このエリアらしく低地になるのでハザードマップでは色が付いています）。

このエリアにありがちな低めの階層の物件で、空地率は約46％と低いですし、大規模なタワマンのような共用施設が施されているわけではありません。しかしながら、そういったスケール感のある物件が限られたエリアであることを加味した（それに加えプラウドシティ元住吉やプラウド住吉などの自社のスケールのある物件との兼ね合いも考慮した）と思われる部分が見受けられるのも良い材料でしょう。

まぁ、言うまでもなく元住吉と言えば西口のブレーメン商店街側がより人気で、こちらは綱島街道を越える必要があるわけですけど、こちらの立地は駅に近い方ですし、住居系地域なりの落ち着きがあるあたりもポイントでしょうね。

この立地は府中街道や綱島街道からしっかりと内に入った中原平和公園（40,000㎡超）が近接するポジションというのも魅力的ですし、良好な環境を有しながら武蔵小杉駅へも徒歩圏（徒歩13分）というバランス感は多くの西口物件では得にくい魅力になってきます。

買物便としては、そのブレーメン商店街は徒歩9分にはなるものの、その手前のオズ通り商店街が徒歩3分、また、マックスバリュも徒歩3分ということで良好です。グランツリーまで徒歩11分というあたりからは武蔵小杉を身近に感じることが出来るはずです。

なお、通学区は東住吉小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。南側も西側も同第一種住居地域（最高高さ20m×第3種高度地区）なので土地の大きさ次第ではこのぐらいの高さのマンションが立っていてもおかしくはないのですが、いずれの方角も戸建などの2～3階建の低層建物が立ち並んだ恵まれたポジションになります。

こちらは2階住戸なので視界抜けは得られないものの、西側は接道しているので最低限の離隔が図れていますし、駅徒歩8分での「落ち着いた住環境×日照良好」というだけで魅力は小さくないでしょう。
※東側には住吉中学校、北側には住吉高校がありますが、この南西角ポジションならば影響は少ないはずです。

間取りは突出したものではありませんが、そのような良好な南西角住戸なりに一般的なプランの中では最も大きなものになります（ルーバル付のものだと80㎡台半ばのものがあります）。

76㎡あることを考えれば玄関・廊下は一直線とせずに、角住戸らしい設計（クランクインなどとしてプライバシー面に配慮）になっていてもおかしくなかったでしょう。
ただ、あえて効率性を重視したシンプルな設計と思われますし、そのような中でも玄関下足スペースを東西に長めにしたことで”ゆとり”を確保しているあたりは上手いですよね。

連窓サッシにしては幅がやや短めで、ウォールドアを開いてもそこまで角住戸らしさがないというか、”シンプルなプランゆえに角住戸としては地味”なのは否定出来ませんが、こういった立地条件・属性の物件だと”下手にコストをかけて400万円に近づけるのは得策ではない”というのもありそうです。
共用部で差別化が図れた物件なので専有部は”並”でもやむなしといったところでしょうか。

坪単価は378万円。低層階なのでこの水準で収まっていますが、上層階同タイプは約400万円、そして上層階ルーバルプランともなると坪単価420～430万円のものも出てきます。

マンション価格がさらに上昇した2021年以降のⅢもⅠが分譲開始された2018年末と大差ない水準で売り続けていたプラウドシティ日吉（平均坪単価約300万円）と比べるとすんごく高く感じてしまいますが（そもそも日吉はこちらとは違い急行停車駅ですし、横浜市でもありますのでここと比べること自体ちょっと違和感があります）、直近の武蔵新城駅徒歩3分のプラウド武蔵新城ステーションマークスが平均坪単価約340万円というしっかりとした水準でしたので、ここがこのぐらい（平均もこのお部屋ぐらいになるでしょうか）になるのは当然でしょう。

プラウド元住吉スクエア（2018年分譲/西口徒歩10分/平均坪単価約315万円）や武蔵小杉駅寄りのクリオ武蔵小杉ガーデンマークス（2019年分譲/武蔵小杉駅徒歩11分/平均坪単価約315万円）と比べると3～4年の時の経過を加味してもやや上がり過ぎな印象にはなるのですが、上述のようにかなり共用面で特色を強めた物件になりますので、300万円台ならばニーズは少なくないでしょう。

武蔵小杉駅前になるとほとんどタワマンになってしまいますし、武蔵小杉が徒歩圏でこういった落ち着きある住宅街に位置したスケール感のあるブランド物件というのは限られますからね。