ルフォンリブレ駒込六義園【住宅街隣接の山手線徒歩5分】4階37㎡4,798万円（坪単価428万円）

ルフォンリブレ駒込六義園。

所在地：東京都豊島区駒込1-2-8
交通：駒込駅徒歩3分（東京メトロ。JRは徒歩5分）、千石駅徒歩12分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、40戸（事業協力者住戸3戸含む）

同じ駒込1丁目で先行して分譲中のルジェンテ駒込六義園リビオレゾンから少しだけ駒込駅寄りになるポジションで、こちらはJRも徒歩5分圏内になります。

こちらは本郷通りには面しておらず、六義園側を向いたお部屋はありませんが（ルジェンテは六義園一望という感じではありませんが、六義園の”緑”が望めるお部屋がありました）、本郷通りから内に入ったポジションで全戸が内側（本郷通りの内側となる北東方向）を向いているため、中層階以上で落ち着いた環境と視界抜けが両立しています。

北東側道路の向かいはこちらとは違い第一種住居地域（容積率400％）になっており、こちらの敷地（容積率600％）ほど高い建物が立つ可能性が低くなっています。

実際、現状は5～6階建程度の建物が多くなっており、北東方向に向かって下傾斜にもなった地形でもあるので、上層階からは結構な視界抜けも得られますね。

「ルフォンリブレ」というネーミングからお分かりのように全戸30㎡台で構成されたコンパクトマンションで、落ち着きもあるポジションであることを考えればもう少し大きなもののニーズもあったでしょう。

ただ、敷地面積300㎡そこそこの非常に小さな物件になりますし、三方が接道したルジェンテのように南に面したプランも作りづらいという事情を考えればこういったものが無難なのでしょうね。

マルエツプチが徒歩6分、ピーコックとトップパルケが徒歩7分、さらに複数の商店街がご近所にあり、ファミリーにとっても魅力的な立地条件になります。

公式ホームページ

お部屋は37㎡の1LDK、北角住戸です。接道しているのは北東のみですが、北西は当物件の平置駐車場（3台）があり、前建までの離隔が図れているのでこういった低層階でも悪いポジションではありません。北東側道路の向かい正面方向は4階建ですが、北側は2階建ですし、採光は得やすいでしょう。

間取りは、残りの2プランは共に31㎡ですので、物件内で最も大きなものになります。

近年は40㎡台の1LDKが本当に少なくなりましたので、37㎡はむしろ大きな方になります。少々細長いタイプでLDの入口付近のスペースも含めると廊下はけして短くはありませんが、柱の食い込みは抑えられており、効率性という点でも悪くないでしょう。

また、開口部の設計も好感が持てますね。
スパンはナロー気味なので普通にしていたら開口部は小さくなってしまうのですが、コーナー部を雁行設計としたことで、LDにL字サッシを施せているのです。

タワマン（ルフォンザ・タワー大塚）ですら下り天井がガッツリ出てしまうのがサンケイビルですし、こちらも普通に窓際の梁の存在感が高い設計ではあるものの、二次元的には頑張りを感じることが出来ますね。

坪単価は428万円。上層階は500万円前後の水準で思っていたよりも上下差がありました。確かに上層階は眺望と言ってもいいぐらいの視界抜けが得られ、スカイツリービューにもなりますけども…。

ただ、ルジェンテ駒込六義園リビオレゾンの北東向き（いずれも角住戸なので北西や南東にも面している）は50㎡台のみだったので、単純比較はできないものの、ルジェンテの上層階も同じ500万円前後の水準でしたので、こちらの方がグロスが嵩んでいない分まだ現実的な設定という印象になるでしょうか。

ルジェンテの30㎡台は低層階でも400万円台中盤～後半といった水準で、平均坪単価も500万円近かったのですが、こちらは平均で460～470万円程度に留まりそうなのは悪くないでしょう。
※近年の近隣供給事例などは次の記事で言及します。