プラウド新丸子【この立地でのファミリータイプは貴重だけど…】7階72㎡9,218万円（坪単価423万円）

プラウド新丸子。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子町699-3（地番）
交通：新丸子駅徒歩2分、武蔵小杉駅徒歩8分（JR線）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、97戸（うち非分譲住戸30戸）

新丸子駅前というのは、比較的分譲マンションが供給されやすく、近年だけでもクリオラベルヴィ武蔵小杉グレイス（駅徒歩4分）、ピアース武蔵小杉（駅徒歩4分）などが分譲されていますが（いわゆるワンルーム投資マンションを含めるともっとある）、駅前は大きな土地が出にくいため（小さな土地が多いため）スケール感（※）のある物件は少ないですし、こちらは中でも駅に近い駅徒歩2分というのも強調出来るポイントですね。
※当物件は総戸数97戸とはいえ30㎡台が多くある物件で、敷地面積は約1,200㎡ということでけして大きくはありませんが、新丸子駅界隈では大きな方になります。

駅近ゆえに線路の影響は小さくありませんが、東西に長いきれいな敷地形状の全戸南向きの設計で、東と西の2方が接道しているのも良い点ではあるでしょう。

買物便は言わずもがなで、徒歩2分に東急ストアとまいばすがある新丸子駅前に加え、武蔵小杉駅前の多彩な商業施設群も徒歩10分程度で利用することが可能になっています。

グランツリーまでは徒歩13分ということで先日取り上げたプラウド元住吉ガーデンズの方が近くはなりますが、あちらは駅近ではない住居系地域の物件ですので利便性という点ではこちらとは比べ物にはなりません。

もちろん武蔵小杉の駅前物件ほどの利便性はないのですが、新丸子はより多摩川が近く、多摩川河川敷まで徒歩7分、さらに等々力緑地までも徒歩15分ほどで行けるあたりの環境面も魅力になるでしょうか。

なお、このエリアの例に漏れずハザードマップ上は色が付いていますが、色が付いているのは多摩川洪水時のケースだけで、内水氾濫のケースでは色が付いていないエリアにはなります。

また、30～50㎡台の多い物件で、70㎡台のいわゆるファミリータイプはわずかになるのですが、そのあたりには通学区の西丸子小学校まで徒歩13分ほどの距離感があることも影響しているのでしょうか。
近年はコンパクトのみ（30～40㎡台）のプラウドも誕生しているぐらいなので、コンパクト中心のプラウドであることには何ら違和感はなく、駅前立地であることを考えれば全戸コンパクトでもおかしくなかったでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。線路（高架）は東側になるので、この敷地南西部の角住戸における影響はほとんどないでしょう（南側は二重サッシを採用）。西側の細い道路の向かいには10階建のマンションがありますし、南方向も駅前ですので当物件に近い高さのマンションはありますが、南側の前建は4階建になるので、この中層階ならば日照は問題ないですね。

間取りは70㎡超が確保された物件内で最も大きなタイプ、かつ、貴重なファミリータイプになるのですが、賑やかな駅前立地×小学校が遠いポジションということも考慮したのかやや面積を抑えた感がありますね。

ただ、柱のアウトフレームは良好ですし、角住戸にしては玄関・廊下周りの効率性がかなり高い設計になっているので専有面積から受ける印象以上の使い勝手がありそうです。

角住戸ながらLDが角位置（二面採光）でないのはちょっと残念ではあるものの、連窓サッシ×洋室2のウォールドア設計により、空間的な広がりが得やすくなっているのも良い点でしょう。

それなりの面積帯の角住戸であることを考えると結構目立つ位置からのリビングインになる洗面浴室は少々気になりますね。この廊下の長さで洋室2室をノンリビングインにしたこととのトレードオフという印象なので何を重視するか次第ではあるのでしょうが…。

坪単価は423万円。30～50㎡台との単価差はあまり感じられず、物件平均は400万円超といったところでしょうか（このプランもしかりで上層階に非分譲が多いため、平均は中層階の単価よりも少し下になる）。

近年の新丸子駅界隈のファミリータイプを含む物件で言うと、ジオ新丸子（2019年分譲/駅徒歩7分/約310万円）、グローリオレジデンス新丸子（2020年分譲/駅徒歩6分/約330万円）といった感じで、もちろん駅距離の差やその後の相場上昇の影響はあるものの、上層階も分譲されていたとしたら平均で420万円程度にはなっていたはずで、けしてファミリータイプ向きの立地ではないので想定していたよりも強かったです。

"30～50㎡台中心となった物件の中のファミリータイプ"というあたりも良い材料とは言えないですからね（家族構成の違いや生活時間帯やズレなどに伴うリスクがファミリータイプ中心の物件に比べると大きくはある。管理組合の運営という点でも相対的に多い小さな住戸の所有者の意向が反映されやすくなる）。