ブリリアタワー浜離宮【18階以下の20～40㎡台が「追加分譲」になりました】4階25㎡4,300万円台（予定）（坪単価約566万円）

ブリリアタワー浜離宮。

第1期開始時に取り上げた物件になりますが、その時点では全て募集対象外（地権者持分）となっていた18階以下の20戸超が「追加分譲」されることになったのでいま一度「言いたい放題」することとしました。

当物件はもともと「19階～32階（一部の募集対象外住戸除く。最低でも50㎡台～）」を分譲対象としており、3～18階（18階だけは60㎡台もあるが、17階以下は全て20～40㎡台）は全て募集対象外で、地権者による賃貸を主眼とした設計だったのですが、もともとかなりの戸数（物件全体の募集対象外住戸は当初は307戸、現在は281戸になっています）がありますし、手放したい方が出てくるのは当然でしょう。

以前の記事でも言及したように、”19階以下（18階以下ではないことに注意）”は、共用内廊下や玄関ドア周りの仕様に違いがあり、”もともと分譲対象ではなかったなりのもの”にはなってしまうのですが、そもそもの分譲対象は50㎡台以上のみでしたので20～40㎡台をお望みの方には朗報ですね。

前回までのブリリアタワー浜離宮。

公式ホームページ

お部屋は25㎡の1DK、南東向き中住戸です。低層階ですし、南東方向道路の向かいには竹芝クリスタルビルがあり視界がガッツリ妨げられます（そういった状況もあっての中低層階の非分譲でもありました）。

ただ、お隣のポートシティのところまでは浜松町駅デッキ直結になるポジションですし、そういった好立地のタワマンに20㎡台が設けられ、なおかつ、それが分譲されることは少ないので一定のニーズはあるように思いますね（まぁ、地権者住戸には大量に20㎡台があるのでそういった点での希少性は薄れてはしまいますけど…）。

なお、追加分譲されるタイプには40㎡台などのプラン的な特徴のあるものもある中でこちらのプランを取り上げた理由の1つに特徴的なダイニングキッチンがあります。

25㎡は一般的に1Kとなることが多く、キッチンは洋室への動線（廊下）を兼ねた位置にあるのが通例なのですが、こちらはそのスペースを広げることで"ダイニングを動線上"にした提案になります。

洋室側の引き戸の開きは今一つで、ダイニングがいわゆる行灯部屋になっているのは残念ですし、玄関ドアを開くと思い切りダイニングやキッチン、そして洗濯機置場も目に入ってくるあたりからすると少々の時代錯誤感があるのですが…、スペースを有効活用しているという点では悪くないでしょう。

もともとは賃貸を想定していたと思いますので仕方ないところではあるものの、スパンのわりに開口部幅がイマイチなのは勿体なく感じますね。

坪単価は予定価格で約566万円。同低層階の40㎡台（角住戸）と同じぐらいの水準で、角住戸と中住戸の違いはあるものの、40㎡台とはグロス価格の嵩みが全然違いますし、浜松町駅徒歩5分のタワマンの20㎡台がこの単価ならばかわいい方でしょうね。
当初分譲された50㎡台の20階前後と大差ない水準で、その後の相場高騰や面積が小さい分グロスが嵩まないことが考慮された印象にはなりますが、それでも20㎡台ならばまずまずでしょう。

こちらはデッキ直結にはなりませんが東京ポートシティ竹芝レジデンスタワーの同面積帯のものを参考にすると賃料は15～16万円ぐらいにはなると考えられ、15万円で見積もっても表面で4％を超えてくるので、近年の20㎡台にしては良い方と言えるでしょう。

以前から言及している通り個人的には実需ニーズが得にくい（リセールの際に実需層のニーズが得にくい）小さなものは投資対象にしていないのですが、ザ・ヨコハマフロントタワーの20㎡台が貴重に感じるのと同様で（流石にヨコハマフロントタワーと比べると希少性は落ちます）、好立地のタワマンに20㎡台の分譲住戸があるのは稀なことなので、どこにでもあるようなマンションの20㎡台に手を出すよりは遥かに良い選択と言えます。

食洗機はありませんが、20㎡台では珍しい床暖房やディスポーザーが付きという点も魅力でしょう。賃貸を視野に入れた地権者住戸ですので床暖房が付いていなくとも何ら不思議ではないですし、高級賃貸でも20㎡台に床暖房が付いているケースは非常に稀ですからね。