プレディア横濱山手パークヴィラ【根岸森林公園至近の南傾斜地】4階85㎡8,798万円（坪単価343万円）
プレディア横濱山手パークヴィラ。
所在地：神奈川県横浜市中区滝之上116他（地番）
交通：山手駅徒歩15分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、75戸
JR西日本プロパティーズの「プレディア」シリーズになりますが、売主には大和地所レジデンスも名を連ねており、「ヴェレーナ」が物件名に入っていないのが不思議なぐらいヴェレーナ色が窺えるJV物件になります。
立地としては、以前は滝ノ上コーポがあった根岸風致地区の一画、根岸森林公園の南東部に位置した滝之上の丘上ポジションで、標高50m超となる根岸森林公園の最も高いところに比べると少し下がってはいるものの、標高40m超の南傾斜地というのは魅力でしょう。
一方で、やはりネックとなるのは交通便です。山手駅までは数字上はギリギリ徒歩圏と言った感じですが、山手駅は20ｍ以上も低いところにあるので、特に帰宅時はかなりの労力が伴いますし、自転車も楽ではないですね。
ちなみに、根岸駅も距離的には徒歩17分程度になりますが、標高40m近くも低いところにあるので、日常的な徒歩利用は現実的ではありません。
徒歩3分の最寄りのバス停（滝之上）からは、2系統の市営バスがあり、根岸駅や横浜駅方面へアクセスすることが可能ですが、やはりこのエリアなりに交通便は芳しいものとは言えません。
買物便も厳しいですね。最寄りのスーパーは徒歩9分のプチマルシェFUJI、次が山手駅前のトップパルケ（徒歩14分）でしょうか。
根岸森林公園の西側に広範囲に広がる米軍「根岸住宅地区」の返還が現実的になってきており、既に横浜市は大学用地・住宅地・公園として利用する計画を発表しているため楽しみもなくはないのですが、ほぼほぼ第一種低層住居専用地域なので用途変更などがない限りは大きな商業施設などが出来ることはあり得ませんし、このエリアの売りは丘上の閑静な第一種低層住居専用地域ですので、そこへの期待はしづらいでしょう。
いずれにしても根岸森林公園が徒歩3分となる公園環境が最大の魅力になるポジションです。
なお、通学区は、山手駅前の立野小学校で徒歩14分ほどになるでしょうか。やはり起伏が伴いますので小さなお子さんだと少々大変でしょうね。
公式ホームページ
お部屋は85㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地北東部エントランスに最も近いキングスヴィラの東端に位置した角住戸で、両面共に接道し、かつ、南方向はかなりの下傾斜になっているので、眺望的な魅力も高いお部屋になります。
南方向も同第一種中高層住居専用地域で標高的にも低くなりますので、海も望めるでしょう。標高40m超のポジションなので、根岸駅前などの海沿いの低地（標高5m以下）の物件の17～18階程度の高さと同等になります。
間取りは最上階に1戸だけある100㎡超に比べると小さくはなるものの、複数戸ある一般的なプランの中では最も大きなものでその日照・眺望良好な南東角住戸なりのゆったりとしたものになります。
近年の”ヴェレーナ”の角住戸（直近ではヴェレーナグラン門前仲町）で見られるような柱・梁の外側に突き出た（このプランで言う東方向）ダイレクトサッシは採用されてはいないものの、妻面にもしっかりとした開口部を設けたタイプで、「オープンエアスペース×センターオープンサッシ」はいわゆるヴェレーナ仕様で魅力的ですね。
80㎡台半ばの面積がありながら玄関廊下を一直線とした田の字ベースの設計は華に欠けますし、リビングインの洗面浴室などには若干の違和感もあるのですが、効率性という点では魅力がありますし、＋α空間としてマルチルームがあるのも今風で良いでしょう。
収納は超巨大な2WAYウォークインがあるので面積的に大きい反面、数が限られているのはちょっと気になりますけどもね（マルチルームが収納のような配置になってしまっている）。
坪単価は343万円。1つ上の階の100㎡超とほぼ同じ水準で、物件内の上限に近い水準になります。
視界的にも良好な同階東向き中住戸が坪単価200万円台中盤というあたりからすると少々差（プレミアム）が大き過ぎる印象ではあるものの、当プランの東側は滝之上公園のパークサイドにもなりますし、物件内では数少ない日照と眺望が両立するお部屋になりますので強気な設定になるのも分からんではないです。
標高10m台の低地寄りのポジションになるので、立地のイメージは大分違いますが、昨年末より分譲中のレーベン横浜山手ワンウォードコート（根岸加曽台/山手駅徒歩13分/平均坪単価約240万円）の上層階住戸が270万円ほどであることからももう少し控えめな水準が相応だったようには思いますけど…。
所在地：神奈川県横浜市中区滝之上116他（地番）
交通：山手駅徒歩15分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、75戸
JR西日本プロパティーズの「プレディア」シリーズになりますが、売主には大和地所レジデンスも名を連ねており、「ヴェレーナ」が物件名に入っていないのが不思議なぐらいヴェレーナ色が窺えるJV物件になります。
立地としては、以前は滝ノ上コーポがあった根岸風致地区の一画、根岸森林公園の南東部に位置した滝之上の丘上ポジションで、標高50m超となる根岸森林公園の最も高いところに比べると少し下がってはいるものの、標高40m超の南傾斜地というのは魅力でしょう。
一方で、やはりネックとなるのは交通便です。山手駅までは数字上はギリギリ徒歩圏と言った感じですが、山手駅は20ｍ以上も低いところにあるので、特に帰宅時はかなりの労力が伴いますし、自転車も楽ではないですね。
ちなみに、根岸駅も距離的には徒歩17分程度になりますが、標高40m近くも低いところにあるので、日常的な徒歩利用は現実的ではありません。
徒歩3分の最寄りのバス停（滝之上）からは、2系統の市営バスがあり、根岸駅や横浜駅方面へアクセスすることが可能ですが、やはりこのエリアなりに交通便は芳しいものとは言えません。
買物便も厳しいですね。最寄りのスーパーは徒歩9分のプチマルシェFUJI、次が山手駅前のトップパルケ（徒歩14分）でしょうか。
根岸森林公園の西側に広範囲に広がる米軍「根岸住宅地区」の返還が現実的になってきており、既に横浜市は大学用地・住宅地・公園として利用する計画を発表しているため楽しみもなくはないのですが、ほぼほぼ第一種低層住居専用地域なので用途変更などがない限りは大きな商業施設などが出来ることはあり得ませんし、このエリアの売りは丘上の閑静な第一種低層住居専用地域ですので、そこへの期待はしづらいでしょう。
いずれにしても根岸森林公園が徒歩3分となる公園環境が最大の魅力になるポジションです。
なお、通学区は、山手駅前の立野小学校で徒歩14分ほどになるでしょうか。やはり起伏が伴いますので小さなお子さんだと少々大変でしょうね。
公式ホームページ
お部屋は85㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地北東部エントランスに最も近いキングスヴィラの東端に位置した角住戸で、両面共に接道し、かつ、南方向はかなりの下傾斜になっているので、眺望的な魅力も高いお部屋になります。
南方向も同第一種中高層住居専用地域で標高的にも低くなりますので、海も望めるでしょう。標高40m超のポジションなので、根岸駅前などの海沿いの低地（標高5m以下）の物件の17～18階程度の高さと同等になります。
間取りは最上階に1戸だけある100㎡超に比べると小さくはなるものの、複数戸ある一般的なプランの中では最も大きなものでその日照・眺望良好な南東角住戸なりのゆったりとしたものになります。
近年の”ヴェレーナ”の角住戸（直近ではヴェレーナグラン門前仲町）で見られるような柱・梁の外側に突き出た（このプランで言う東方向）ダイレクトサッシは採用されてはいないものの、妻面にもしっかりとした開口部を設けたタイプで、「オープンエアスペース×センターオープンサッシ」はいわゆるヴェレーナ仕様で魅力的ですね。
80㎡台半ばの面積がありながら玄関廊下を一直線とした田の字ベースの設計は華に欠けますし、リビングインの洗面浴室などには若干の違和感もあるのですが、効率性という点では魅力がありますし、＋α空間としてマルチルームがあるのも今風で良いでしょう。
収納は超巨大な2WAYウォークインがあるので面積的に大きい反面、数が限られているのはちょっと気になりますけどもね（マルチルームが収納のような配置になってしまっている）。
坪単価は343万円。1つ上の階の100㎡超とほぼ同じ水準で、物件内の上限に近い水準になります。
視界的にも良好な同階東向き中住戸が坪単価200万円台中盤というあたりからすると少々差（プレミアム）が大き過ぎる印象ではあるものの、当プランの東側は滝之上公園のパークサイドにもなりますし、物件内では数少ない日照と眺望が両立するお部屋になりますので強気な設定になるのも分からんではないです。
標高10m台の低地寄りのポジションになるので、立地のイメージは大分違いますが、昨年末より分譲中のレーベン横浜山手ワンウォードコート（根岸加曽台/山手駅徒歩13分/平均坪単価約240万円）の上層階住戸が270万円ほどであることからももう少し控えめな水準が相応だったようには思いますけど…。