シティテラス湘南平塚【平塚最大級でも最大75㎡】75㎡4,600万円（坪単価203万円）
シティテラス湘南平塚。
所在地：神奈川県平塚市黒部丘319-13（地番）
交通：平塚駅徒歩12分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、425戸
JT平塚工業跡地に誕生する物件で、昨年12月から分譲中ではありますが、超のつく大規模物件ですし、分譲開始当初から近隣の開発状況に変更も生じているので取り上げることとしました。
幾度となく述べているように、平塚駅は、近年、非常に分譲マンションの供給が盛んで、徒歩10分圏内どころか徒歩5分圏内だけでもウエリスアーデル湘南平塚、ジェイグラン湘南平塚、プレシス平塚、バウス平塚といった感じで4件も供給されているため、徒歩10分超（しかも西口）で、線路の南側とはいえ平塚海岸が徒歩15分ととりわけ海が近いわけでもない当物件は本来ならば大規模（※）だけが取り柄になってしまうかもしれません。
※2001年のグレーシアパーク湘南平塚の310戸を超える平塚エリア過去最大スケールを誇る物件になります。
そういった中でスケール以上に当物件のポイントと言っても過言ではないのが、北側隣接地（道路を挟む。こちらもJT跡地）の大規模商業施設（「スーパービバホーム（仮称）」）の存在で、近年供給された近隣物件を取り上げる際にも期待を込めて言及してきた点になります。
今春のグレーシア湘南平塚海岸の際にも「今秋開業の～」と書いたぐらいなのですが、その後の説明会で開業予定は2024年1月まで延期されてしまったとのことです。
また、周辺の交通問題（渋滞や安全対策）などの影響もあり今後も関係官庁との協議や天候などの影響で再延期の可能性もあるとのことで、契約者はもちろんのことデベロッパーの住不としても予想外の出来事だったに違いありません。
商業施設は、メインのスーパー、家電量販店、ビバホームの他、飲食店やサービス業の専門店など非物販スペースも予定されており、これらが隣にあれば「西口の駅徒歩12分でも～」と考えた人も多かったはずで、少なくとも完成（2023年2月予定）から1年ほどは大規模商業施設が利用出来ないというのは残念でしょうね。
現状のスーパー事情で言うと、しまむらストアーが徒歩6分、生活クラブ生協ひらつか西海岸デポーが徒歩11分にありますがいずれも駅とは反対方向で、他では駅前のしまむらストアーが徒歩13分、見附台開発エリアのオーケーが徒歩13分といった感じで結構な距離があります。
流石に隣の大規模商業施設が出来ないってことはないとは思うものの、当物件はスケールのわりに共用施設がシンプルですし、大規模商業施設隣接に胡座をかいたのかそこいらへんに今一つ力を入れていない感（近年の住不の傾向そのままですけど…）があるのも気になる点ではあります。
なお、通学区は花水小学校で徒歩9分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋はC棟の75㎡の2LDK+S、南西角住戸です。敷地南西コーナー部に位置したお部屋で両面共に接道しています。
当物件はいわゆるE字配棟（Eの上が北、下が南）で、C・D棟は敷地南端に並んだ南向きになりますので、物件内でも優れたポジションになりますね。
南側道路の向かいには総戸数202戸のオーシャンステイツ湘南平塚グランフィールドがありますが、5階建（※）なので上層階であれば視界が抜けますし、こちらの低層階住戸に関してもオーシャンステイツの手前に黒部丘第二公園（小さな公園）がありますので、離隔はしっかりと図れています。
※当敷地も本来はオーシャンステイツと同じ高さ15m制限エリアなので5階建が限界になるはずでしたが、公開空地や歩道上空地を確保し「平塚都市計画高度地区の運用基準」よる緩和認定を得たことで20mの7階建が実現しています。20mで7階建なので直床になっちゃってますけど…。
C棟は駅から最も遠いポジションにはなるものの、西側道路の向かいも戸建ばかりの低層住宅になりますし、環境的には物件内で最も良いポジションと言えるのではないでしょうか。
間取りはそのようなポジションなりに75㎡は確保してはいるものの、住不お得意の田の字ベースの淡泊な角住戸で、予想していたこととは言え面白味ゼロなプランになります。
キッチンに窓があるのは良いのですが、せっかくの良好なポジションなのに全体的に妻面の開口部が小さ目ですし、平塚エリアで総戸数425戸あるのに最大75㎡ってのはどうかねぇ…。
シティタワー綾瀬（総戸数427戸で最大72㎡）に比べりゃまだマシ（？）ですし、住不に限らずグランドメゾン品川シーサイドの杜（総戸数687戸で最大77㎡）のようなケースもありますけど、ちょっといい感じの開口部を設けた80㎡超のニーズはそこそこあると思うんですけどねぇ…。
「平塚には5,000万円超のニーズはほぼない」という判断によるものなのかもしれませんが、「森を見て木を見ず」な印象が無きにしも非ずですし、リスクを取りづらい中小デベロッパーならやむなしでも住友不動産は日本を代表する大手デベロッパーの1社ですのでそういったニーズにも向き合って欲しかったと思ってしまいます。
坪単価は203万円。当物件のこれまでの最高額は5,200万円（坪単価229万円）で、こちらのプランの上層階になるでしょう。上述のようにこちらの物件は緩和を受けた7階建で、特に最上階は5階建のオーシャンステイツを越え半永久的に眺望が確保出来るポジションになりますので少々強めの設定になるのは当然のことです。
方向は全然違いますが同じ駅徒歩12分のローレルスクエア湘南平塚（2020年より分譲中/平均坪単価約200万円）の上層階角住戸とほぼ同じ水準であることからも大きな違和感はないでしょう。
あちらはららぽーと隣接ですので買物便においてはこちらよりも魅力が高いのですが、こちらの方が海岸が近いことを考えれば何らおかしな水準ではないですね。ローレルスクエアですら未だ完売していないことを考えればもう少し現実的な設定でも…と言いたいところですが、少なくとも俗に言う”住不価格”ではありません。
所在地：神奈川県平塚市黒部丘319-13（地番）
交通：平塚駅徒歩12分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、425戸
JT平塚工業跡地に誕生する物件で、昨年12月から分譲中ではありますが、超のつく大規模物件ですし、分譲開始当初から近隣の開発状況に変更も生じているので取り上げることとしました。
幾度となく述べているように、平塚駅は、近年、非常に分譲マンションの供給が盛んで、徒歩10分圏内どころか徒歩5分圏内だけでもウエリスアーデル湘南平塚、ジェイグラン湘南平塚、プレシス平塚、バウス平塚といった感じで4件も供給されているため、徒歩10分超（しかも西口）で、線路の南側とはいえ平塚海岸が徒歩15分ととりわけ海が近いわけでもない当物件は本来ならば大規模（※）だけが取り柄になってしまうかもしれません。
※2001年のグレーシアパーク湘南平塚の310戸を超える平塚エリア過去最大スケールを誇る物件になります。
そういった中でスケール以上に当物件のポイントと言っても過言ではないのが、北側隣接地（道路を挟む。こちらもJT跡地）の大規模商業施設（「スーパービバホーム（仮称）」）の存在で、近年供給された近隣物件を取り上げる際にも期待を込めて言及してきた点になります。
今春のグレーシア湘南平塚海岸の際にも「今秋開業の～」と書いたぐらいなのですが、その後の説明会で開業予定は2024年1月まで延期されてしまったとのことです。
また、周辺の交通問題（渋滞や安全対策）などの影響もあり今後も関係官庁との協議や天候などの影響で再延期の可能性もあるとのことで、契約者はもちろんのことデベロッパーの住不としても予想外の出来事だったに違いありません。
商業施設は、メインのスーパー、家電量販店、ビバホームの他、飲食店やサービス業の専門店など非物販スペースも予定されており、これらが隣にあれば「西口の駅徒歩12分でも～」と考えた人も多かったはずで、少なくとも完成（2023年2月予定）から1年ほどは大規模商業施設が利用出来ないというのは残念でしょうね。
現状のスーパー事情で言うと、しまむらストアーが徒歩6分、生活クラブ生協ひらつか西海岸デポーが徒歩11分にありますがいずれも駅とは反対方向で、他では駅前のしまむらストアーが徒歩13分、見附台開発エリアのオーケーが徒歩13分といった感じで結構な距離があります。
流石に隣の大規模商業施設が出来ないってことはないとは思うものの、当物件はスケールのわりに共用施設がシンプルですし、大規模商業施設隣接に胡座をかいたのかそこいらへんに今一つ力を入れていない感（近年の住不の傾向そのままですけど…）があるのも気になる点ではあります。
なお、通学区は花水小学校で徒歩9分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋はC棟の75㎡の2LDK+S、南西角住戸です。敷地南西コーナー部に位置したお部屋で両面共に接道しています。
当物件はいわゆるE字配棟（Eの上が北、下が南）で、C・D棟は敷地南端に並んだ南向きになりますので、物件内でも優れたポジションになりますね。
南側道路の向かいには総戸数202戸のオーシャンステイツ湘南平塚グランフィールドがありますが、5階建（※）なので上層階であれば視界が抜けますし、こちらの低層階住戸に関してもオーシャンステイツの手前に黒部丘第二公園（小さな公園）がありますので、離隔はしっかりと図れています。
※当敷地も本来はオーシャンステイツと同じ高さ15m制限エリアなので5階建が限界になるはずでしたが、公開空地や歩道上空地を確保し「平塚都市計画高度地区の運用基準」よる緩和認定を得たことで20mの7階建が実現しています。20mで7階建なので直床になっちゃってますけど…。
C棟は駅から最も遠いポジションにはなるものの、西側道路の向かいも戸建ばかりの低層住宅になりますし、環境的には物件内で最も良いポジションと言えるのではないでしょうか。
間取りはそのようなポジションなりに75㎡は確保してはいるものの、住不お得意の田の字ベースの淡泊な角住戸で、予想していたこととは言え面白味ゼロなプランになります。
キッチンに窓があるのは良いのですが、せっかくの良好なポジションなのに全体的に妻面の開口部が小さ目ですし、平塚エリアで総戸数425戸あるのに最大75㎡ってのはどうかねぇ…。
シティタワー綾瀬（総戸数427戸で最大72㎡）に比べりゃまだマシ（？）ですし、住不に限らずグランドメゾン品川シーサイドの杜（総戸数687戸で最大77㎡）のようなケースもありますけど、ちょっといい感じの開口部を設けた80㎡超のニーズはそこそこあると思うんですけどねぇ…。
「平塚には5,000万円超のニーズはほぼない」という判断によるものなのかもしれませんが、「森を見て木を見ず」な印象が無きにしも非ずですし、リスクを取りづらい中小デベロッパーならやむなしでも住友不動産は日本を代表する大手デベロッパーの1社ですのでそういったニーズにも向き合って欲しかったと思ってしまいます。
坪単価は203万円。当物件のこれまでの最高額は5,200万円（坪単価229万円）で、こちらのプランの上層階になるでしょう。上述のようにこちらの物件は緩和を受けた7階建で、特に最上階は5階建のオーシャンステイツを越え半永久的に眺望が確保出来るポジションになりますので少々強めの設定になるのは当然のことです。
方向は全然違いますが同じ駅徒歩12分のローレルスクエア湘南平塚（2020年より分譲中/平均坪単価約200万円）の上層階角住戸とほぼ同じ水準であることからも大きな違和感はないでしょう。
あちらはららぽーと隣接ですので買物便においてはこちらよりも魅力が高いのですが、こちらの方が海岸が近いことを考えれば何らおかしな水準ではないですね。ローレルスクエアですら未だ完売していないことを考えればもう少し現実的な設定でも…と言いたいところですが、少なくとも俗に言う”住不価格”ではありません。