ガーラレジデンス船橋【オーケーオープンで一変？】10階73㎡4,788万円（坪単価216万円）
ガーラレジデンス船橋。
所在地：千葉県船橋市海神町南1-1553-2外3筆（地番）
交通：海神駅徒歩10分、西船橋駅徒歩19分、京成船橋駅徒歩19分、船橋駅徒歩22分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：10階建、84戸
日産プリンス船橋店跡地に誕生する物件で、敷地面積約3,000㎡のスケール感があります。
近年、海神町南1丁目にはプレミスト西船橋やシャリエ西船橋と言った分譲マンションの供給がありますが、それらは西船橋駅徒歩13分だったので、少し離れていますし、徒歩分数から受ける印象も大分異なりますね。
近所にはコンクリート工場などもあり準工業地域感は小さくないものの、基本的には住宅（マンション）の多いエリアで、南東側斜向かいのパチンコ屋跡地にオーケーが2023年オープン予定というあたりは大きな魅力になるでしょう。オーケーがオープンすれば利便性的にも雰囲気的にもプラスの効果があるのは間違いありません。
なお、最寄駅は海神駅がギリギリ徒歩10分圏内にはなるものの、海神駅はこちらのような海沿いの低地ではなく少し内陸に位置しているため標高にして約15m上る必要があります。そのため、フラットアプローチの船橋駅（京成船橋駅）や西船橋に自転車等でアプローチする方がむしろ便利かもしれません。
また、船橋ICがまた鼻の先にありますので日常的に車を利用する方に適した立地といえます。
現状のスーパー便は、最寄りが東武ストア船橋南本町店で徒歩11分、次が西船橋駅前のベルクスの徒歩14分ということで、帰り際に船橋駅や西船橋駅前のお店を利用するという形でないとかなり不便に感じるでしょう。ただ、斜向かいにオーケー（徒歩2分）が無事にオープンすれば一変するのは言うまでもなく、近隣に与える影響も大きなものになるはずです。
なお、通学区の海神南小学校は徒歩4分と良好な距離感になります。
公式ホームページ
お部屋はブライトコートの74㎡の4LDK、南西角住戸です。南側はそう遠くないところに14号が走っており、音の影響は多少なりともあるのだとは思いますが、隣接しているわけではなく、敷地南西端のこちらの住戸の南東～南西にかけては戸建が連なっているため日照だけでなく眺望的な魅力も高いですね。
近隣にはポツポツとこのぐらいの高さのマンションがありますが、当物件の南方向の高い建物は14号の向かいのコンクリ工場（船橋レミコン）ぐらいなので、この上層階住戸からは眺望も楽しめます（今年も中止になってしまいましたが、ふなばし市民まつりの花火も南東方向に見えるはずです）。
間取りはそのようなポジションが考慮され、物件内で最も大きなものになっています。
70㎡そこそこで4LDKになっているあたりはこのご時世及び中小デベロッパーらしい設計で手狭さを感じずにはいられませんが、ベッドルーム4はかなりきれいに開け放つことのできるウォールドアに加え連窓サッシも導入されているので、違和感少なく3LDKとして使えるのは魅力でしょう。
こういったキッチンとベッドルーム4の位置関係だと3LDK的に使う場合にもオープンキッチンにはならないのが残念ではあるのですが、こういったオーソドックスな専有部形状及び居室配置を前提した場合には実現が難しい点になりますね。
また、共用廊下側のガッツリ食い込んだ柱設計は残念ではあるものの、奥行2mのバルコニーも魅力の1つで、専有面積なりにバランスの取れたプランという印象になります。
坪単価は216万円。物件平均は200万円程度になるでしょうか。
近隣供給事例は、プレミスト西船橋（2017年分譲/西船橋駅徒歩13分/平均坪単価約210万円）、シャリエ西船橋（2019年分譲/西船橋駅徒歩13分/平均坪単価約215万円）ということで、駅距離に差があるとはいえその後の相場上昇を加味すれば現実的な印象、また、直近の船橋駅・西船橋駅徒歩10分圏内ではエクセレントシティ西船橋Ⅲ（2021年分譲/西船橋駅徒歩8分/平均坪単価約255万円）、エクセレントシティ西船橋Ⅳ（2021年分譲/西船橋駅徒歩6分/平均坪単価約265万円）、エクセレントシティ船橋本町（2021年分譲/船橋駅徒歩7分/平均坪単価約310万円）といった感じでこちらとは価格帯が全然違いますので、オーケーが斜向かいに出来ることを前提としてのこの水準ならば違和感はないでしょう。
所在地：千葉県船橋市海神町南1-1553-2外3筆（地番）
交通：海神駅徒歩10分、西船橋駅徒歩19分、京成船橋駅徒歩19分、船橋駅徒歩22分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：10階建、84戸
日産プリンス船橋店跡地に誕生する物件で、敷地面積約3,000㎡のスケール感があります。
近年、海神町南1丁目にはプレミスト西船橋やシャリエ西船橋と言った分譲マンションの供給がありますが、それらは西船橋駅徒歩13分だったので、少し離れていますし、徒歩分数から受ける印象も大分異なりますね。
近所にはコンクリート工場などもあり準工業地域感は小さくないものの、基本的には住宅（マンション）の多いエリアで、南東側斜向かいのパチンコ屋跡地にオーケーが2023年オープン予定というあたりは大きな魅力になるでしょう。オーケーがオープンすれば利便性的にも雰囲気的にもプラスの効果があるのは間違いありません。
なお、最寄駅は海神駅がギリギリ徒歩10分圏内にはなるものの、海神駅はこちらのような海沿いの低地ではなく少し内陸に位置しているため標高にして約15m上る必要があります。そのため、フラットアプローチの船橋駅（京成船橋駅）や西船橋に自転車等でアプローチする方がむしろ便利かもしれません。
また、船橋ICがまた鼻の先にありますので日常的に車を利用する方に適した立地といえます。
現状のスーパー便は、最寄りが東武ストア船橋南本町店で徒歩11分、次が西船橋駅前のベルクスの徒歩14分ということで、帰り際に船橋駅や西船橋駅前のお店を利用するという形でないとかなり不便に感じるでしょう。ただ、斜向かいにオーケー（徒歩2分）が無事にオープンすれば一変するのは言うまでもなく、近隣に与える影響も大きなものになるはずです。
なお、通学区の海神南小学校は徒歩4分と良好な距離感になります。
公式ホームページ
お部屋はブライトコートの74㎡の4LDK、南西角住戸です。南側はそう遠くないところに14号が走っており、音の影響は多少なりともあるのだとは思いますが、隣接しているわけではなく、敷地南西端のこちらの住戸の南東～南西にかけては戸建が連なっているため日照だけでなく眺望的な魅力も高いですね。
近隣にはポツポツとこのぐらいの高さのマンションがありますが、当物件の南方向の高い建物は14号の向かいのコンクリ工場（船橋レミコン）ぐらいなので、この上層階住戸からは眺望も楽しめます（今年も中止になってしまいましたが、ふなばし市民まつりの花火も南東方向に見えるはずです）。
間取りはそのようなポジションが考慮され、物件内で最も大きなものになっています。
70㎡そこそこで4LDKになっているあたりはこのご時世及び中小デベロッパーらしい設計で手狭さを感じずにはいられませんが、ベッドルーム4はかなりきれいに開け放つことのできるウォールドアに加え連窓サッシも導入されているので、違和感少なく3LDKとして使えるのは魅力でしょう。
こういったキッチンとベッドルーム4の位置関係だと3LDK的に使う場合にもオープンキッチンにはならないのが残念ではあるのですが、こういったオーソドックスな専有部形状及び居室配置を前提した場合には実現が難しい点になりますね。
また、共用廊下側のガッツリ食い込んだ柱設計は残念ではあるものの、奥行2mのバルコニーも魅力の1つで、専有面積なりにバランスの取れたプランという印象になります。
坪単価は216万円。物件平均は200万円程度になるでしょうか。
近隣供給事例は、プレミスト西船橋（2017年分譲/西船橋駅徒歩13分/平均坪単価約210万円）、シャリエ西船橋（2019年分譲/西船橋駅徒歩13分/平均坪単価約215万円）ということで、駅距離に差があるとはいえその後の相場上昇を加味すれば現実的な印象、また、直近の船橋駅・西船橋駅徒歩10分圏内ではエクセレントシティ西船橋Ⅲ（2021年分譲/西船橋駅徒歩8分/平均坪単価約255万円）、エクセレントシティ西船橋Ⅳ（2021年分譲/西船橋駅徒歩6分/平均坪単価約265万円）、エクセレントシティ船橋本町（2021年分譲/船橋駅徒歩7分/平均坪単価約310万円）といった感じでこちらとは価格帯が全然違いますので、オーケーが斜向かいに出来ることを前提としてのこの水準ならば違和感はないでしょう。