クリオ鵠沼海岸グランロワ【最前席×屋上プライベートテラス】5階168㎡39,886万円（坪単価786万円）
クリオ鵠沼海岸グランロワ。
所在地：神奈川県藤沢市鵠沼海岸1-5218-328の一部（地番）
交通：鵠沼海岸駅徒歩7分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：5階建、27戸
鵠沼海岸1丁目の最前席に分譲マンションが誕生するのは約22年ぶりとのことですが、片瀬江ノ島駅寄りの片瀬海岸3丁目の同134号沿いにはグランレ・ジェイド湘南江ノ島R134が2018年に誕生していますし、その前2013年には片瀬江ノ島駅前（片瀬海岸2丁目）にザ・パークハウス江ノ島レジデンスが分譲されていますので、建物の老朽化や所有者・経営者の世代交代などを経てこのあたりも徐々に新陳代謝が進んできている印象にはなりますね。
とはいえ、134号沿いのオーシャンフロントが貴重なのは言うまでもなく、こちらは特徴的な建物デザインと雄大なクロマツか印象的だった三笠会館跡地ということからも余計にそう感じます。
鵠沼海岸との間には134に加え厚みのある防砂林がありますので上層階でないと絶景とまでは言えないのですが、100㎡超の優雅なプラン、さらに最上階住戸にはルーフトップテラス（屋上テラス）まで設けられており、この地に恥じない特色ある物件に仕上げてきた印象で、”それだけの立地”ということでしょう（価格が価格なのでそれぐらいして当然とも言えますけど…）。
この立地条件で駅距離云々は二の次なのだとは思いますが、駅徒歩7分ですし、スーパー事情も134号沿いの小田急OXが徒歩6分、そして駅前の相鉄ローゼンが徒歩10分と悪くありません。
ただ、通学区の鵠南小学校は徒歩12分と少々距離感がありますね。
公式ホームページ
お部屋は168㎡の3LDK、南西角住戸です。南に鵠沼海岸、西に富士山、さらに南東に江ノ島を望む絶好の絶景ポジションの最上階住戸で、上述のように屋上にプライベートテラスがあるのがえぐいですね。
バルコニーは最大奥行3mなので先端に出ると見渡す限りのオーシャンビューという感じにもなりますし、スパンがありLDの開口部が充実しているあたりも地味に（？）素晴らしいと思います。
タワマンの角住戸などであればダイレクトサッシがドーンということが多いですし、”開口部が充実していて当たり前”という感じなのですが、こういった低層マンションだと視界が良くとも開口部が地味な造りになっていることは珍しくないのです。
ここは価格が価格ではありますが、そういった中で西側（富士山ビュー）の開口部（＋ルーバル）もしっかりとしていますし、この開口部を確保しつつLDからつながる屋上テラスまであるのですから贅沢ですね。
室内の梁の凹凸は普通にありますし、サッシ高などもごくごく一般的なもので、そのあたりは超高額住戸としては物足りない点にはなりますけど、ビューバスやアイランドキッチンも魅力的ですね。
一方で、2点かなり気になるところがあります。
1点目はPP分離ですね。都心一等地のエグゼクティブプランとはニーズ（要求）の違いがないとまでは言いませんが、この立地及びプランならば来客を招く機会が多い方は少なくないはずで、PP分離への配慮はあってしかるべきだったように思います。
このベッドルーム配置だと玄関からLDに行くまでに全てのベッドルームの前を横切るようなことになりますし、そもそも共用廊下に面したベッドルームが多過ぎかと…。
もう1点はその共用廊下も関係しているのですが、玄関周りの造りがあまりに平凡なのです。流石に玄関下足スペースはゆったりとしていて門扉付ポーチもありはするものの、これだけ見たらとても4億近い物件には見えんわなぁ…。
ベッドルームと共用廊下の間に吹抜を確保し、共用廊下を内廊下にするぐらいやってもバチは当たらなかったと思います。
坪単価は786万円。立地ないし眺望がとても魅力的な物件で、その上、屋上テラス付のスペシャルなプランなので高くなるのは分かりますが、正直ここまでの水準は予想していなかったですね。
その2018年のグランレ・ジェイド湘南江ノ島R134は平均坪単価約325万円（最上階でも400万円ぐらいだったはず）という水準に過ぎなかったですし、134号沿いではないものの直近のクリオ湘南江ノ島グランマーレ（2021年分譲/平均坪単価約400万円）の最上階（13階）オーシャンビュー角住戸でも500万円台前半でしたからね。
まぁ、”一列目”にとりわけ価値があることは否定しませんが、次記事で言及するように設備面も都心部100㎡超のプレミアム住戸などで見られるような特別なものがあるわけではないですし、外観や共用面もここまでの価格に相応しい水準かと言うと微妙な印象にはなってしまいます。
ちなみに、昨今の相場高騰で134号沿いのオーシャンフロント住戸がどのぐらいで取引されているのか気になったので調べてみたのですが、片瀬海岸1丁目（境川の東側）のシルフィードタワーを除き直近1年ほどの間の成約は確認出来ませんでした。
134号沿いのライオンズ湘南江ノ島シーサイドの成約は結構ありますが、南東向きばかり（オーシャンフロントは南西向き）、そのシルフィードタワー（2001年築/13階建）も3階（坪単価約330万円※防砂林はなく、134号の先は片瀬東浜海水浴場）ということで、あまり参考になりません。
ただ、もう少し遡るとR状のフォルムが特徴のブランド物件パークハウス江ノ島（2011年築）の成約もあり海岸向き（134号向き）の3階が坪単価約265万円（2020年）というあたりからしても、流石に高過ぎやしないかと…。
所在地：神奈川県藤沢市鵠沼海岸1-5218-328の一部（地番）
交通：鵠沼海岸駅徒歩7分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：5階建、27戸
鵠沼海岸1丁目の最前席に分譲マンションが誕生するのは約22年ぶりとのことですが、片瀬江ノ島駅寄りの片瀬海岸3丁目の同134号沿いにはグランレ・ジェイド湘南江ノ島R134が2018年に誕生していますし、その前2013年には片瀬江ノ島駅前（片瀬海岸2丁目）にザ・パークハウス江ノ島レジデンスが分譲されていますので、建物の老朽化や所有者・経営者の世代交代などを経てこのあたりも徐々に新陳代謝が進んできている印象にはなりますね。
とはいえ、134号沿いのオーシャンフロントが貴重なのは言うまでもなく、こちらは特徴的な建物デザインと雄大なクロマツか印象的だった三笠会館跡地ということからも余計にそう感じます。
鵠沼海岸との間には134に加え厚みのある防砂林がありますので上層階でないと絶景とまでは言えないのですが、100㎡超の優雅なプラン、さらに最上階住戸にはルーフトップテラス（屋上テラス）まで設けられており、この地に恥じない特色ある物件に仕上げてきた印象で、”それだけの立地”ということでしょう（価格が価格なのでそれぐらいして当然とも言えますけど…）。
この立地条件で駅距離云々は二の次なのだとは思いますが、駅徒歩7分ですし、スーパー事情も134号沿いの小田急OXが徒歩6分、そして駅前の相鉄ローゼンが徒歩10分と悪くありません。
ただ、通学区の鵠南小学校は徒歩12分と少々距離感がありますね。
公式ホームページ
お部屋は168㎡の3LDK、南西角住戸です。南に鵠沼海岸、西に富士山、さらに南東に江ノ島を望む絶好の絶景ポジションの最上階住戸で、上述のように屋上にプライベートテラスがあるのがえぐいですね。
バルコニーは最大奥行3mなので先端に出ると見渡す限りのオーシャンビューという感じにもなりますし、スパンがありLDの開口部が充実しているあたりも地味に（？）素晴らしいと思います。
タワマンの角住戸などであればダイレクトサッシがドーンということが多いですし、”開口部が充実していて当たり前”という感じなのですが、こういった低層マンションだと視界が良くとも開口部が地味な造りになっていることは珍しくないのです。
ここは価格が価格ではありますが、そういった中で西側（富士山ビュー）の開口部（＋ルーバル）もしっかりとしていますし、この開口部を確保しつつLDからつながる屋上テラスまであるのですから贅沢ですね。
室内の梁の凹凸は普通にありますし、サッシ高などもごくごく一般的なもので、そのあたりは超高額住戸としては物足りない点にはなりますけど、ビューバスやアイランドキッチンも魅力的ですね。
一方で、2点かなり気になるところがあります。
1点目はPP分離ですね。都心一等地のエグゼクティブプランとはニーズ（要求）の違いがないとまでは言いませんが、この立地及びプランならば来客を招く機会が多い方は少なくないはずで、PP分離への配慮はあってしかるべきだったように思います。
このベッドルーム配置だと玄関からLDに行くまでに全てのベッドルームの前を横切るようなことになりますし、そもそも共用廊下に面したベッドルームが多過ぎかと…。
もう1点はその共用廊下も関係しているのですが、玄関周りの造りがあまりに平凡なのです。流石に玄関下足スペースはゆったりとしていて門扉付ポーチもありはするものの、これだけ見たらとても4億近い物件には見えんわなぁ…。
ベッドルームと共用廊下の間に吹抜を確保し、共用廊下を内廊下にするぐらいやってもバチは当たらなかったと思います。
坪単価は786万円。立地ないし眺望がとても魅力的な物件で、その上、屋上テラス付のスペシャルなプランなので高くなるのは分かりますが、正直ここまでの水準は予想していなかったですね。
その2018年のグランレ・ジェイド湘南江ノ島R134は平均坪単価約325万円（最上階でも400万円ぐらいだったはず）という水準に過ぎなかったですし、134号沿いではないものの直近のクリオ湘南江ノ島グランマーレ（2021年分譲/平均坪単価約400万円）の最上階（13階）オーシャンビュー角住戸でも500万円台前半でしたからね。
まぁ、”一列目”にとりわけ価値があることは否定しませんが、次記事で言及するように設備面も都心部100㎡超のプレミアム住戸などで見られるような特別なものがあるわけではないですし、外観や共用面もここまでの価格に相応しい水準かと言うと微妙な印象にはなってしまいます。
ちなみに、昨今の相場高騰で134号沿いのオーシャンフロント住戸がどのぐらいで取引されているのか気になったので調べてみたのですが、片瀬海岸1丁目（境川の東側）のシルフィードタワーを除き直近1年ほどの間の成約は確認出来ませんでした。
134号沿いのライオンズ湘南江ノ島シーサイドの成約は結構ありますが、南東向きばかり（オーシャンフロントは南西向き）、そのシルフィードタワー（2001年築/13階建）も3階（坪単価約330万円※防砂林はなく、134号の先は片瀬東浜海水浴場）ということで、あまり参考になりません。
ただ、もう少し遡るとR状のフォルムが特徴のブランド物件パークハウス江ノ島（2011年築）の成約もあり海岸向き（134号向き）の3階が坪単価約265万円（2020年）というあたりからしても、流石に高過ぎやしないかと…。