グランドメゾン山下公園【二列目最高レベルの眺望】17階112㎡32,990万円（坪単価971万円）

グランドメゾン山下公園。

所在地：神奈川県横浜市中区山下町31-7（地番）
交通：元町中華街駅徒歩2分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上17階地下1階建、31戸（他店舗2戸、事務所2戸）

低層階（1～4階）に店舗・事務所が入るとはいえ、17階建という高さがありながら総戸数31戸でしかないことからお分かりのようにペンシル感の強い物件になります。

ただ、山下公園側（海側）の二列目ポジションで、一列目はホテルニューグランドの本館（低層）、また、ホテルニューグランドとの間にある建物も比較的低いため（高いものでも11階建）、上層階からの眺望が魅力的なポジションですね。

2017年に隣の隣で分譲されたパークコート山下公園と共通点の多いポジションではありますが、パークコートの北東側（山下公園の手前）にはニューグランドのタワー館が立っていたのに対し、こちらは本館という形なのでそこは明確な魅力になってくるでしょう。

そのような特性が考慮され、高層階には100㎡超もあるゆったりとしたプランが設けられていますし、ホテルニューグランドの佇まいをオマージュした外観デザインも興味深い物件になりますね。

元町・中華街駅前は駅近物件だけでなくタワマンもかなりありますので、駅距離・階建いずれもとりわけ目立つものとは言えないのですが、タワマンは築年数が経過してきていますし、この界隈のタワマンは小ぶりなものが多く最も高いものでも横濱ユーロタワーの27階建（総戸数100戸）というものですので、この物件の眺望の良い高層階はちょっとしたスペシャルポジションと言えるでしょう。
※一部例外（条例制定に出来た建物や特別な景観への貢献に応じた建物など）はあるものの、一列目は31m制限、二列目は60m制限、もう一列内側の本町通り沿いは75m制限という感じになっており、二列目の当物件やパークコートの上層階（31m以上の部分）は視界が大きく変わるリスクは小さくなっています。

なお、当物件の南西側道路の向かいにはラブホテルがありますが、街に溶け込んでいるので違和感がないですし（私が以前からこのエリアをよく知っているからではないよね？？？）、ラブホテルですら良い雰囲気に見えてしまう街、それが山下町でしょう（笑）。そもそも合同庁舎の斜向かいにラブホテルがある街もなかなかないでしょう…。

買物便は、駅前なりにマルエツプチが目と鼻の先にあります。他にも中華街側に業務スーパーやまいばす、また、元町ショッピングストリートまで徒歩6分という距離感ですので悪くないでしょう。

通学区は、山手町の元街小学校で徒歩14分と少々の距離がある上、20m以上の標高差があるので低学年のお子さんは少々大変でしょうね。

公式ホームページ

お部屋は112㎡の3LDK、南角住戸です。上層階（10～17階）は1フロア2戸の構成で、こちらのプランは南東・南西側を独り占めしたワイドな設計なのですが、北東側にもしっかりとした開口部が設けられているのがポイントですね。

北東側がホテルニューグランドの本館（その手前に7階建のホテルニューグランドの管理棟）で、こういった上層階住戸は山下公園ないしオーシャンビューの特等席になります。東方向にはマリンタワー（リニューアルを経て9月1日営業再開。夜間は展望台からの視線に注意が必要です）が間近に望めますし、上層階は南東・南西も前建を越えますので、日照だけでなく視界抜けも上々ですね。
※東北東のスターホテル跡地（一列目。現在はコインパーキング）にはザ・ゲートホテルが建設される予定で、12階建（高さ的には同じ一列目で建替計画のある12階建のホテルモントレの約45mと同じぐらいでしょうか。本来は31mなのですが…）の予定なので、上層2フロアぐらいでないと視界への影響はあるでしょうか。

間取りは北東方向にも面したプランを心掛けたがために玄関とLDの間に距離が出来てしまい廊下が長いです。
ただ、112㎡という豊かな面積を考えれば長すぎるということはないですし、玄関周りの廊下幅を一回りゆとりのあるものにしているあたりもこのクラスのプランに相応しいものと言えるでしょう。

玄関前の内廊下部分からタイル貼が始まっており、ニューグランドの大階段の青い絨毯を彷彿させる内廊下周りのデザインも素敵な物件です。

一方で、コーナー部を丸めるなどニューグランドをオマージュした外観デザインにも拘った物件ゆえに柱が全体的に食い込んでおり、室内から眺望が得やすいダイレクトサッシが採用されているというメリットもあるとはいえ、やや気になる点ではあるでしょうか。

なお、上述のようにパークコートもこちらも60m制限ギリギリの高さになっているのですが、パークコートが15階建であったのに対しこちらが17階建になっていることからもお分かりのように、基本的には下り天井高で2.2～2.3mという高水準を実現していたパークコートほどの三次元的なゆとりを感じることはありません。ただ、単純計算で階高3.5m以上になる物件（低層階の店舗・事務所フロアは階高が高めなので住戸フロアは実際はもう少し低いでしょう）なので平均以上のパフォーマンスではありますし、この最上階住戸に関しては下り天高が約2.3mとパークコート顔負けのハイパフォーマンスですね。

窓際ダイレクトサッシは床上数cmから梁下までのハイサッシとなっており、特に北東方向のサッシは南東方向のものと違い"上下にサッシが分かれていない一枚ガラス"になっているので開放感が高いです。

坪単価は971万円。パークコート山下公園の上層階角住戸は700万円前後だったと記憶しているので、およそ5年の時が経過していることを考えればこのぐらいの水準になるのは当然でしょう。

5年経過の上昇幅としてはむしろやや控えめなぐらいの印象にはなりますが、当時、直後に控えていたザ・タワー横浜北仲の高層階などと比べてもパークコートは強いと感じていたので、こんなものですかね。

ちなみに、面積がかなり違うので単価ではこちらの方が断然上ですけど、クリオ鵠沼海岸グランロワの最上階168㎡よりも安いです…。