グローベル久米川マークプレイス【ショッピングストリート沿いの駅徒歩4分、こちらもコンパクト】2階51㎡3,640万円（坪単価236万円）

グローベル久米川マークプレイス。

所在地：東京都東村山市栄町2-28-16他（地番）
交通：久米川駅徒歩4分、八坂駅徒歩6分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、33戸

久米川駅周りの商業エリアはコンパクトなので駅徒歩5分圏内には比較的多くの分譲マンションが存在しています。

とはいえ、エリア的に分譲マンションの供給が多いわけではありませんし、当物件は久米川駅の南口からモザーク通り、ウイング通り、ショッピングプロムナード八坂という3つのショッピングストリートを通り八坂駅前につながる動線上（ウイング通り沿い）にあるので、駅利便だけでなく買物利便も魅力ですね。
その3つのショッピングストリート沿いは無電柱化されている上、石畳舗装がなされているのも心地よいですし、両駅からのアプローチも申し分のないものと言えるでしょう。

スーパー便で言うと、おおたが徒歩2分、TAIRAYAが徒歩3分、西友（24時間営業）が徒歩4分、ビッグ・エーも徒歩4分、さらに、あまいけが徒歩6分、イオンが徒歩8分ということでとっても充実していますし、ショッピングストリート沿いとはいえ、駅からほどよく距離があり落ち着きが出てくるあたりも良い材料でしょう。

全戸南西向きという点からもファミリーにとってバランスの取れたポジションと言えるのですが、当物件は30～50㎡台で構成されており、正直意外でしたね。

敷地面積350㎡そこそこの小ぶりな物件ではあるものの、日照的にも良好なポジションですのでエリア的な点を考慮しても普通にファミリータイプ中心のプラン構成で良かったように思うのですが（ちなみに、近隣にはプラウド久米川があり普通に70㎡台の構成です）、やっぱり採算的（販売戦略的）なところが影響してしまっているのでしょうね。

2020年分譲のエクセレントシティ久米川駅前は小スケールの駅徒歩3分、かつ、南西にさくら通り（桜並木）を望む良好なポジションということでここと共通点が少なくなかったのですが、やはり30～50㎡台のみで構成されておりその分譲当時もファミリータイプがなくて残念と書いたのが記憶に新しいところになります。

久米川とはいえ駅前の利便性の高いポジションですのでこういった面積帯のニーズもあることは否定しませんが、もう少し販売単価を落としてでもファミリータイプを供給出来ないものでしょうか…。基本的には土地の取得に際しては分譲マンションの用途に限らず他デベロッパーと競争する必要がありますので出来る限り採算性を高めた計画を強いられるのは言うまでもなく、この物件のように「単価を伸ばしやすいコンパクトで行こう！」と考えるデベロッパーが1社でもあるとファミリータイプが供給されない（ファミリータイプを念頭に置くと土地取得競争に勝つのが難しくなる）ということになるので、なんだかな～と思ってしまいますね。
※この物件の土地をグローベルスが入手した経緯について言及しているわけではなく（そもそも相対で入手しているかもしれません）、あくまで「一般論」を述べています。ただ、こちらも一般論として相対のケースでも提示金額が低ければ他のデベロッパーなどに声をかけてみようとなることは少なくないですし、相対だからといって必ずしも有利な価格で土地を入手できるわけではないのは言うまでもありません。一昔前ならばまだしも昨今は一般人でもある程度の相場を把握する手段がありますからね。

公式ホームページ

お部屋は51㎡の2LDK、南角住戸です。南西方向は隣の区画までは同商業地域になりますが、その先から近隣商業地域及び第二種中高層住居専用地域になっており、こちらの商業地域とは異なり高度地区指定がなされているため、かなり大きな土地（南北の奥行のある土地）でない限りこのレベルの高さのものが立つことはありません。

こちらは低層階ですので、視界抜け（前建は3階建）は得られませんが、南西は接道していますし、南東も駐車場ですので、将来的に大きく日照が妨げられる可能性は低いでしょう。

間取りは物件内では最も大きなタイプながら50㎡そこそこということで上述のようにやや残念な思いはあります。

ただ、柱のアウトフレームはわりと行き届いていますし、日照・採光良好なポジションなりの開口部が設計されているあたりには好感が持てるでしょう。

効率性がそこまで高い印象はないものの、LDKで13畳というのはこの面積帯の2LDKとしてはかなり大きく、洋室2の引き戸を開くと16.5畳の大き目の空間が実現出来るあたりもポイントになるでしょうね。

坪単価は236万円。視界抜け（富士山も望める）が得られる中上層階は坪単価250万円超になりますが、低層階でも日照良好のためか上下の単価差は大きくはありません。

その同30～50㎡台だったエクセレントシティ久米川駅前（2020年分譲/平均坪単価約240万円）の平均と比べるとほとんど価格が上昇していないような印象になりますが（エクセレントシティの平均には多くを占める30㎡台の上層階が270万円台まであり、高額だったことが影響しています）、50㎡台同士で比較するとやはり幾らか上昇しています。

ただ、上昇幅としては小さい印象で、やはり50㎡台で4,000万円近くなると販売は楽ではないことが影響しているのでしょう。上限単価を伸ばしづらい分、低層階もそこそこの水準にする必要があり、全体として単価レンジが狭くなりがちです。

また、70㎡で坪単価250万円ともなると5,300万円にまでなってしまうことからこういった面積帯になっているのだと思いますが、65㎡ならば4,900万円台にできますし、数戸だけでもいいので3LDKニーズにも対応出来ていたら面白かったのではないでしょうか。