クレヴィア西馬込【廊下に大きな窓、玄関に手洗い、LDに大きなクローゼット】2階77㎡8,090万円（坪単価348万円）

クレヴィア西馬込。

所在地：東京都大田区西馬込1-42-5（地番）
交通：西馬込駅徒歩7分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建（建築基準法上は地上6階地下1階建）、44戸（うち事業協力者住戸8戸含む）

第二京浜からわずかながら内に入り、道路の向かい西側が立正大学附属中高（及び東京都交通局の変電所）になるというわりと特徴的な立地に誕生する物件です。

なお、2020年分譲のピアース西馬込は20～40㎡台のみの構成でしたし、西馬込駅でファミリータイプの分譲マンションが供給されるのは2018年のガーデンテラス西馬込以来わりと久々のことになります。

こちらの敷地は第二京浜より一段低いところにあり、駅からの道のりも物件の手前で少し起伏がありますが、ほぼほぼフラットアプローチとなる駅徒歩7分でもちろんそれが始発駅の西馬込駅でのものになりますので、利便性は高いですね。

スーパー事情で言うと、近い順の2件が共にまいばす（徒歩6・7分）で、文化堂（徒歩8分）とヨークマート（徒歩9分）が駅の反対側になるのはちょっと残念な点でしょうか。

通学区は馬込小学校で徒歩7分の距離感になります。直線距離だとかなり近いのですが、第二京浜を渡る必要があるのでそれなりの距離にはなりますね。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西部の鋭角な敷地形状に沿うように設計された南西角住戸で、南側は3階建（戸建）、西側は細い道路の向かいに駐車場（変電所）と駐輪場（立正中高）といった感じになりますので、低層階でも悪くありません。
駐輪場の先には立正の校舎があり、そこそこの高さにはなるものの、離隔が図れているので日照への影響はほとんどないはずです。

なお、北西方向は2区画挟んだ先に新幹線の高架があり、通過時の音は聞こえるはずですが、この距離ならば室内に大きな影響は及ばないでしょう。

間取りは70㎡台後半の3LDKで、近年の狭小トレンドからすれば意外にもゆったりとした印象になります。

当物件にもルーバル付の特殊プランには80㎡超のものもありますし、それ自体はよくあることなのですが、こういった複数戸ある一般プラン（当プランは1～5階まで）に限れば、角住戸などでも70㎡そこそこになることが多いのが近年のマンション価格高騰下のトレンドになります。

間取りはそのような歪な敷地形状が影響しかなり面白い形をしていますね。

玄関が凸気味の位置にあるので廊下を短めにすることを意識した結果、洋室3室全てがリビングインになってしまっているのは、このようなゆったり目の面積帯のプランとしては余計にミスマッチを感じるところ、また、LDの傍らに大き目のファミリークローゼットが設けられているあたりからしても設計面での苦しさを感じずにはいられません（洋室にクローゼットを配置するのが難しかったがゆえの苦肉の策でしょう）。

洋室2の引き戸を開け放つと大き目の2LDKとしても使えるのは良い点ですが、キッチンが位置的に採光に優れているとはいい難いものがありますし、角住戸にしては居室の開口部をあまり充実させることが出来ていないあたりも少々勿体ない印象にはなりますね。

廊下に窓があり、廊下の窓としてはかなり大きなものを設計出来ているのは大きなポイントの1つですし、凸位置を逆手にとったゆったり目の玄関と手洗いボウルも施すなど玄関周りは当物件の大きな特長になるでしょう。

坪単価は348万円。この後に取り上げる70㎡弱の西向き中住戸が366万円ということからもお分かりのように単価が伸び悩んだ印象の強いお部屋になります。

面積が大き目とは言っても77㎡ですし、全室リビングインとしたことで効率性自体は悪くはありませんので、良好な交通便を考えればこのご時世としては現実的な設定という印象ですね。

全室リビングインに抵抗がなく、なにはともあれ角住戸に魅力を感じる方にとっては検討しやすい水準と言えるでしょう。

ピアース西馬込はそのように20～40㎡台のみの構成な上、駅徒歩2分でしたので平均坪単価は約425万円と高額でした。一方でその前のガーデンテラス西馬込（2018年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約305万円）と比較するとその後の相場上昇を加味してもしっかりとしたお値段という印象になるのですが、さらに前のヴィークステージ南馬込桜並木通り（2017年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約340万円）、インプレスト西馬込ヒルズ（2016年分譲/駅徒歩4分/平均坪単価約330万円）あたりと比べると、値上がり幅は小さく、立地的な優劣はあれど350万円前後で日照が得られるタイプのお部屋はこのご時世にしては目に優しい印象にはなりますかね。

先日の2021年のマンション市況のフィードバックの際に大田区について述べたように、都心部への良好なアクセス性のわりに大田区の単価が伸びていないと感じるのですが、この物件の価格にもそれが表れているのではないでしょうか。