オープンレジデンシア八幡山ステーションサイド【赤堤通り沿いの駅徒歩2分×4LDK】6階78㎡9,180万円(坪単価387万円)

オープンレジデンシア八幡山ステーションサイド。

所在地:東京都杉並区上高井戸1-136-1他(地番)
交通:八幡山駅徒歩2分
用途地域:近隣商業地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数:7階建、19戸

改札を出てから目の前の赤堤通りを北へ向かってすぐのポジションで、八幡山駅は改札入ってすぐにホームということもあり、徒歩2分という表示以上の利便性の高さを感じますね。

駅前で赤堤通り沿いに位置したなりの賑やか(北側すぐのところに甲州街道があることもあり交通量はかなり多い)なポジションですし、オプレジらしい非常に小さな物件になります。

ただ、八幡山駅徒歩2分圏内に分譲マンションが供給されるのは2012年のリビオレゾン八幡山ステーションスイート以来約10年ぶりのことになりますし、近年に限らず八幡山の駅前は北側・南側問わず分譲マンションの供給が非常に少ないエリアになるのでこのエリアに地縁のある方などにとっては余計に貴重な存在と言えるでしょう。

買物便は、駅の京王ストアと改札の目の前のオオゼキが共に徒歩2分ということで非常に便利ですし、それ以外もまいばす徒歩4分、ドン・キホーテとヤマダ電機が徒歩7分になるなど駅前以外にも商業施設がそろっているのがポイントになりますね。ほど近いところを走る甲州街道や環八通り沿いには大き目の商業店舗が充実しているのです。

なお、一方で通学区は高井戸二丁目の富士見丘小学校で徒歩20分と非常に距離がありますね。
そのようにあまり分譲マンションが供給されない土地柄もあってか30~70㎡台の幅広い面積帯のプランが用意された物件にはなるのですが、特にファミリータイプにとってはネックになってしまうでしょう。

設計はガイ・プランニング、施工は早野組です。

フロアプランはL字の敷地形状に沿った歪なもので、敷地面積400㎡弱・空地率38%なりの窮屈な印象の強いものになりますが(もちろん駐車場はありません)、赤堤通り沿いのエントランスに設けられた打ち放しはデザイン的に良いアクセントになっています。

エントランスの横壁から中層階に向かって上部へ打ち放しが伸びており、それがマリオンを兼ねています。かなりの小規模物件になるためエントランスホールもこじんまりとしていますが、内廊下設計が採用されているのもポイントになるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の4LDK、北・東・西の三方角住戸になります。L字(上が「北」)の敷地形状の北側先端部に位置した住戸で、北側は8階建、北西側は6階建マンションがあり、囲まれ感は小さくありません。ただ、東側は3階建で、赤堤通りの向かいも大きな駅前駐輪場になりますので、一応視界が抜ける部分はありますね。

間取りに関して言うと、当物件のポジションから南方向(駅方向)は3階建程度の低層建物が連なっており、なぜに北に主開口部が?と思われる方も少なくないでしょう。
ただ、それには敷地形状がL字で、赤堤通り沿いに設けられた東向き(南東角住戸がメイン)からの動線(共用廊下との兼ね合い)が強く影響しているのは言うまでもなく、共用廊下を短くし容積率をギリギリまで高めることを念頭にすると確かにこのような北向きの配棟がベターなのかもしれません(ちなみに、共用廊下の南側のドアの先は共用階段です)。
とはいえ、フロアプランを見た感じ共用廊下をこの間取りで言うエレベーターの東側~ベッドルーム2ぐらいの位置に伸ばし、そちらに玄関を設計すれば南側に開口部を設けたプランとすることも可能だったようには思うので、もう少し頑張って欲しかったという思いがないと言えば嘘になります。

南側は接道していないので将来的な保証はありませんが、コインパーキングですし、北側の8階建マンションとのお見合いよりは遥かに良いですからね。

一方で、北側ルーバル周りの柱のアウトフレームが素晴らしく、柱が食い込んで当たり前のオプレジではレアな効率性的にもまずまずなものになっています。

ベッドルーム3室及び洗面所のリビングインは残念ではあるものの、効率性に重きを置くという点では悪くなく、このご時世としては貴重な4LDKという点の意味は小さくないようにも思いますね。
上述のように通学区の富士見丘小学校が徒歩20分ということを考えるとミスマッチな印象もしてしまうわけですけど…。

坪単価は387万円。物件内では最大級の面積でグロスが嵩んでいること、上層階とはいえ北向きでお見合い感が強いことなどが加味され、物件内では控えめな方になります。
40㎡台はグロスが嵩まない分単価が強めですし、面積が大き目のものでも上層階や南向きなどには坪単価400万円超のものがありますね。

近隣の供給事例としては、2016年のコディア八幡山(駅徒歩6分/平均坪単価約340万円※平均専有面積約46㎡のコンパクトタイプ)があるぐらいで全くといっていいほど参考にはならないですね。

多少参考になるとすれば隣の隣、千歳烏山駅徒歩13分のプラウド千歳烏山アベニュー(2021年分譲)の平均坪単価約310万円ぐらいですかね。超小規模なオプレジですし、近年の多くのオプレジ同様にもう少し価格で勝負して欲しい印象があるのは確かですが、駅徒歩2分の利便性を考えたら大きな違和感はないのでしょうね。まぁ、こちらのプランはグロスで9,000万円超なのでさらに単価が抑えられているぐらいが相応だった気はしますけれどもね。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなどオプレジの標準グレードで大きな違和感のないものになっています。

管理費は329円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な内廊下物件ですのでこのぐらいならば悪くはないでしょう。

駐車場はありません。

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