メイツ川口並木【駅徒歩4分とはいえ西川口の3LDKが53~60㎡】4階60㎡5,340万円(坪単価292万円)

メイツ川口並木。

所在地:埼玉県川口市並木2-3-5(地番)
交通:西川口駅徒歩4分、川口駅徒歩28分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、84戸(他店舗1戸)

プレミスト川口並木ガーラレジデンス川口並木パークサイド、レーベン川口並木VERTEAと、並木アドレスの物件の供給が盛んですね。

西川口駅の西口は、ファミリータイプ向けの分譲マンションの供給には不向きと言わざるを得ない一方で、並木アドレスのこちら東口は西口のようなクセがありません。商業地域・近隣商業地域となる駅徒歩5分圏内でも通りの内側は落ち着きがあり、利便性と環境のバランスという点での魅力も十分でしょう。

当物件は駅から一直線となる並木通り(合格通り商店会)に位置しており、人通りも多いポジションですが、内側となる敷地南東部も道路に面した両面接道の敷地で、南東向き住戸の条件は特に良好ですね。

駅近なので買物便は良好ですが、中でもスーパーはまいばすが徒歩2分、コモディイイダが徒歩3分、東武ストアが徒歩5分、アコレが徒歩6分となっており特に魅力的でしょう。

通学区は、並木小学校で徒歩12分ほどになるのでやや距離がありますね。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2022-7-18_17-56-58_No-00.png
お部屋は60㎡の3LDK、南角住戸です。南西には5階建のマンションが隣接しているため視界は妨げられますが、南東は当物件の駐輪場及び平置駐車場、道路の向かいも3~5階建の低めの建物になるため、この階でも部分的な視界抜けが得られますね。

間取りは60㎡にギリギリ乗せた程度に過ぎないかなり面積を絞った3LDKで、この大きさでも物件内で最も大きいことに驚かされます。

当物件は、南東向きと北西向き(並木通り)で構成されており、日照面や落ち着きが考慮され南東向きは北西向きに比べ面積帯が大きくなっているのですが、それでも53~60㎡で、なおかつ、3LDKが採用されていることに面食らいますね。

駅前物件とはいえ、西川口ですし、そこそこのスケールも有した物件ですのでここまで面積を絞る必要があったのでしょうか。
デベロッパー的には販売価格(グロス)を抑えたいがために面積を出来るだけ絞りたいという思惑があるのは言うまでもありませんが、あまりに消極的と感じますし、53㎡の狭小3LDKを有り難がるファミリーがどこまでいるのだろうか…とも。

間取りは見ての通り小さい分効率性に気を使っている様子が窺えますし、こちらは60㎡に達しているのでLD単体で10畳を確保するなど抑えるべきところをしっかりと抑えた印象にはなります。
洗面所や1416の浴室も小ぶりですけど、収納は意外にも充実していますし、全室リビングイン設計もこの専有面積ならばやむなしでしょう。

ただ、玄関の正面がモロにトイレなのはいかがなものかと思いますし、この小ぶりな面積でこのようなワイドスパンに出来ているのであればもっと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を出すことで面積を大きくしても無理はなかったとも言えますよね。

当物件はフロア中央部の内廊下を挟み、南東向き(53~60㎡の3戸)と北西向き(30~46㎡の4戸)の両面に住戸を配置しているのですが、相対的に南東向きの面積を大きくしているとはいえ、53~60㎡に過ぎず、物件全体の延床面積を考えた場合、”南東向き住戸の面積比率”はけして大きくはないんですよね。

普通ならばもっと南東向き住戸を増やしたい中、1フロア3戸とし各プランをワイドスパンとしている点は評価できるものの、このスパンならばもっと各プランの奥行を出しても何ら問題なかったはずで、そのようにすることで相対的に北西向き住戸を減らすことにもつながったはずなのです(南東向きの3戸の面積をそれぞれ10㎡ぐらい大きくして63~70㎡とした場合、北西向き住戸は30㎡の1プラン分減らすことが出来、1フロア3戸になる)。

ファミリータイプの面積を小さくすることに加え、コンパクトをたくさん用意した方が物件全体として単価を伸ばしやすいという判断もあったのだとは思います。ただ、コンパクトタイプの分譲ニーズが旺盛かというと疑問の残るエリアですし、実際、この物件の販売単価はコンパクトだからといってそこまで単価が伸ばせているわけではないですからね(コンパクトでも水回りには同じようなコストがかかるため、コスト単価もコンパクトの方が高くなるのが一般的)。

坪単価は292万円。低層階でも部分的に視界抜けが得られることもあるのかもしれませんが、思っていた以上にしっかりとした水準です。
上層階は310万円前後で上下差は小さ目の印象ではあるものの、上層階が控えめなのではなくそもそも低層階が強いでしょうね。

60㎡まで面積を抑えているためこの単価でもそこそこのニーズがあるのだと思いますし、効率的なプランであることは救いですけど、基本的には上述のようにデベロッパーの都合で面積をギリギリまで絞ったものであることは言うまでもなく、このプランで大きな不自由なく生活できることをきちんと確認した上での検討が前提になるでしょう。

近年の近隣供給事例としては、プレミスト川口並木(2021年分譲/駅徒歩5分/約260万円)、ガーラレジデンス川口並木パークサイド(2021年分譲/駅徒歩6分/約240万円)、ガーラレジデンス川口西青木(2022年分譲/駅徒歩8分/約240万円)、レーベン川口並木VERTEA(2022年分譲/駅徒歩3分/280万円くらい?※分譲中)などがあり、いずれも価格が高騰してきた昨年以降の分譲ばかりですので、当物件の平均300万円程度の水準は随分と強気に映ります。

単価が高めに出て当然のコンパクトはともかく、50~60㎡台の3LDKで300万円前後というのはグロスを抑えていること(面積を絞っていること)を鑑みてもしっかりとした単価設定に感じてしまいますね。

0 Comments



Post a comment