シティハウス西池袋【分譲は4割ちょっと、面積は64～67㎡のみ】6階64㎡9,600万円（坪単価492万円）

シティハウス西池袋。

所在地：東京都豊島区西池袋5-4-1（地番）
交通：要町駅徒歩4分、椎名町駅徒歩8分、池袋駅徒歩11分（丸ノ内線。JR線は徒歩15分）
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：19階建、137戸（非分譲住戸79戸）

昨年から販売されている物件ですがまだ取り上げることが出来ておりませんでした。
昨年の7～10月に行われたその第1～3期で分譲住戸全58戸を供給済で、価格レンジは7,900～10,300万円と一度は明らかになっているのですが、供給済のはずの全住戸をモデルルーム来訪者に案内しているわけではないようですし、物件概要に先着順で表示される住戸数がちょこちょこ変わっているのはなぜ？？？

立地としては、山手通り沿いで従前は小さな建物が複数あったところになります。地権者住戸が戸数としては半分以上になるのですが、地権者住戸には30㎡ほどのもの（賃貸運用されるのでしょう）がかなり存在しているのに対し、分譲住戸は64～67㎡のみなので、延床面積としては分譲住戸が上回っています（他の住不物件の例で言うと、管理組合の議決権数は専有面積によって違うはずなので、地権者持分で過半数超ということはないのではないでしょうか）。

山手通り沿いなりの賑やかなポジションですし、池袋駅が徒歩10分超になってしまうのはちょっと残念ではあるものの、山手通り沿いの商業地域に位置し、東側に高さ制限の厳しい第一種住居地域及び第一種中高層住居専用地域が広がるエリアのため、19階建の上層階から魅力的な眺望が望めるのは大きなポイントですね。東方向には広大な立教大学など文教エリアが広がっています。

スーパー事情で言うと、コモディイイダが徒歩3分、いさみ屋とまいばすが徒歩6分、東武ストアとビッグ・エーが徒歩9分、マルマンストアとサミットストアが徒歩10分となるなど充実していますし、池袋駅前の大規模商業施設はもちろんのこと、要町駅前には複数の商店街もありますね。
なお、分譲中（建設中）のブリリアタワー池袋ウエストの下部にもスーパーが予定されています。

通学区は、池袋第三小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側は当物件の駐輪場を挟み8階建のマンションが隣接しているので視界は遮られますが、東側は戸建が並んでおり、この階でもそこそこの視界抜けが得られますね。
上述のように東側は第一種住居地域及び第一種中高層住居専用地域になっており、共に第3種高度地区の斜線制限がなされているのでそれなりの大きさの土地にまとまらない限りは視界が塞がれることはないでしょう。

間取りは65㎡に満たない小ぶりな実質3LDKですが、柱がきれいにアウトフレーム化された田の字タイプで、駅の反対側で分譲中のシティハウス池袋もしかりで近年の住不物件の傾向そのままという印象になります。

効率性を高めたことでLD単体でなんとか10畳を確保することが出来ていますし、他の居室や収納、そして浴室の1418などにも違和感はなく、65㎡に満たないなりに全体として高いバランスを実現したプランと言えるでしょう。

なお、実際にお住まいになるにあたってはあまり関係のないことではありますが、西側山手通り沿いからのデザインが考慮され、南西部のバルコニーの外側にガラスパネルが設けられているのはポイントの1つになります。

北西コーナー部も同様の設えになっており、全体として透明感の高いフォルムになっていますし、ガラスウォールから透けるように細い丸柱が見えるのも何気にお洒落（？）な感じです。このスペースがダイレクトサッシを採用した屋内空間になっていても面白かったと思いますけどね～。

坪単価は492万円。上層階（当プランは2～11階までだが、12～19階もほぼ同じようなタイプ）は10,300万円（坪単価約520万円）までありましたが、眺望面での差を考えればむしろ単価差は小さい印象になるでしょう。
昨年のその1～3期では低層階中住戸に405万円のものもありましたし、現在は市況を窺いながら価格を調整しているものと思われますが、1～3期の58戸の平均は約460万円ということになります。

こちらよりも後、今春に分譲されたそのブリリアタワー池袋ウエスト（池袋駅徒歩5分）の平均が540万円ほどというのが昨今の市況になることを考えればこの物件の今の"平均換算でおよそ500万円"の値付けは大きな違和感はないのかもしれませんが、ブリリアタワーは29～30階の600万円台中盤～700万円のプレミアム住戸が平均を押し上げているところがありました。
低層階は400万円台中盤でこの物件と同じぐらいの水準になりますので、駅距離や存在感（ランドマーク性）の差を考えるとやっぱり住不らしい強気なお値段設定ということになるでしょうね。