エクセレントシティお花茶屋レジデンス【アプローチは曳舟川親水公園通り×ライフ目の前】4階71㎡5,398万円（坪単価252万円）

エクセレントシティお花茶屋レジデンス。

所在地：東京都葛飾区白鳥3-1991他（地番）
交通：お花茶屋駅徒歩11分
用途地域：工業地域
階建・総戸数：6階建、49戸

白鳥3丁目の曳舟川親水公園通りから少しだけ内に入ったポジションに誕生する物件です。惜しくも徒歩10分超になってはしまうものの、駅からのアプローチがほぼその親水公園通り（緑道）というのは魅力でしょう。
また、自転車などを利用すれば亀有駅や青砥駅も利用することが可能なポジションですね。

駅前の曳舟川親水公園からこの物件のところまで用途地域が工業地域になっており、工場や製作所がボチボチありはしますが、基本的には住宅の多いエリアになります。北側道路の向かいからは第一種住居地域になりますし、工業地域内も含め近隣には公園が多いのもポイントになるでしょう。

また、最大のポイントと言っても過言でないのが目の前にライフがあることでしょうか。
他にも徒歩5分程度のところにコープみらい、さらに、まいばす、ビッグ・エー、アコレ、肉のハナマサなども徒歩圏にあり、選択肢も豊富ですね。

広域に渡りゼロメートル地帯が広がるエリアですので、もちろんハザードにはかかりますし、以下のように鉄塔や送電線がやや目障りなエリアではありますが、駅距離があるなりの特長を有したポジションと言えるでしょう。

通学区は、白鳥小学校で徒歩6分の距離感になるあたりもファミリーには魅力ですね。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。敷地東端に位置しており、東側は道路を挟んでライフがあり、しかも入口になるので少々賑やかなポジションですね。南側は2階建アパートになるのでこの階だと日照・視界良好なのですが、そのライフとの間の通り沿いには鉄塔と送電線が並んでおり（鉄塔はそれほど近くはありませんが送電線はわりと近い上空を通過しています）、南東角住戸からだとやや気になるかもしれません。

間取りは南西角75㎡ほどではありませんが、角住戸なりに70㎡に乗せた物件内では大きなものになります。

ただ、柱の食い込みは見られますし、廊下が案外ゆったりとした造りになっているのは気になりますね。70㎡そこそこであれば田の字ベースの角住戸にするぐらいでないと有効面積が小さくなってしまうことは少なくなく、もう少し効率性を重視した方が良かったかもしれません。

また、東面（妻面）にライフ及び送電線の影響があることを考慮したのかもしれませんが、角住戸にしては全体的に開口部が小さくなってしまっているのも残念ですね。

LDには角住戸らしさが感じられませんし、せめてLDから洋室3にかけて連窓サッシを採用するなどの配慮が欲しかったですね。ウォールドアは良いですが…。

坪単価は252万円。上層階ルーバルプランには270万円ほどのものもありますが、大半の住戸が240～250万円台になった物件で、単価レンジが狭く感じますね。

こちらの住戸はライフ・送電線隣接というネガティブ要素もありはしますが、日照・視界良好な角住戸ということを考えれば悪い水準ではないでしょう（角住戸プレミアムが小さく感じます）。

近年のお花茶屋駅での供給事例としては、エクセレントシティ東京ネスト（2019年分譲/駅徒歩5分/約240万円）、ソルフィエスタ青砥（2019年分譲/お花茶屋駅徒歩9分・青砥駅徒歩14分/約230万円）があり、早いものでそこから3年ほどが経過していることを考えれば平均で250万円そこそこになるであろう水準は現実的な印象になります。

あと1分駅に近ければ…という思いはありますし、だからこそのお値段設定でもあるのでしょうが、ライフ目の前や緑道アプローチという魅力がありますからね。